Лабораторная работа № 8

Пример. Объекты №1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый ЧОД 15000 долл. и имеют одинаковую стоимость 100000. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала – по 40000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако, кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту №1 – 7000; по объекту № 2 – 10000. Оценить финансовый левередж.

Решение. Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходности.

Объект № 1 Объект № 2

Ставка доходности недвижимости 15000 :100000 = 15% 15000 :100000 = 15%

Ставка доходности собственного

капитала (15000 – 7000) :40000 =20% (150000 – 10000):40000=12,5 %

Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцениваться положительно, а по объекту № 2 – отрицательно. Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый левередж.

Контрольные задачи

Задача 1 . Объекты №1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый ЧОД 45000 долл. и имеют одинаковую стоимость 180000. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала – по 60000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако, кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту №1 – 11000; по объекту № 2 – 25000. Оценить финансовый левередж.

Задача 2 . Объекты №1 и № 2 приносят ежегодно ЧОД 25000 и 54000 долл. соответственно и имеют стоимости 180000 и 320000 долл.. В каждый объект инвестор вложил сумму собственного капитала – по 60000 и 84000 долл., ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту №1 – 11000; по объекту № 2 – 31000. Оценить финансовый левередж по объектам.

Задача 3.Кредит выдан на 20 лет под 13% годовых, ежемесячный платеж составляет 2930 долларов. Какова сумма кредита?

Задача 4.Ипотечный кредит в сумме 15000 долларов выдан на 25 лет, номинальная ставка процента – 13% годовых. Рассчитать ежемесячные платежи по самоамортизирующемуся кредиту.

Задача 5.Кредит в сумме 35000 долларов выдан на 30 лет под 13%. Рассчитать остаток непогашенного долга на конец десятого года.

Контрольные вопросы и задания

1.Что такое ипотека? 2.Что является самым надежным объектом ипотеки и почему? 3.Какие земельные участки могут быть самостоятельными объектами залога? 4.Назовите особенности залога земельных участков. 5.Перечислите условия привлечения ипотечного кредита для заемщика и кредитора. 6.Перечислите виды ипотечного кредита. 7.Раскройте понятие финансовый левередж.

3.2 Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ними.

Общие положения о налогообложении.Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связано с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и решения многих социальных и экономических задач страны.

Налогообложение недвижимости, как другого имущества и доходов в России строится на основе следующих принципов:

1. Всеобщности – каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы.

2. Справедливости и дифференциации – уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика, исходя из стоимости его недвижимого имущества.

3. Обязательности – поскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги.

4. Равенства – перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических и иных аналогичных различий между налогоплательщиками.

5. Экономичности – все сборы и налоги должны иметь экономические основания и не препятствовать гражданам в реализации своих конституционных прав.

6. Законности – установление, изменение или отмена соответствующих налогов и сборов возможна только законом РФ, субъектов РФ и нормативными актами представительных органов местного самоуправления.

7. Удобства и простоты – нормативные акты о налогах м сборах должны быть четко сформулированы, чтобы каждый точно знал какие налоги, когда и в какой сумме он должен заплатить.

8. Системности – по каждому налогу должны быть определены а) налогоплательщик и объект налогообложения; б) налоговая база и налоговый период; в) налоговая ставка и налоговый период; г) порядок и сроки уплаты налога; д) налоговые льготы в определенных случаях.

9. Гибкости – налоговая система должна легко адаптироваться к изменениям экономических условий и общественным потребностям, обеспечивать перераспределение ВВп и быть эффективным инструментом государственной экономической политики.

10. Защиты налогоплательщика – все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налоговых актов трактуются в пользу налогоплательщика. Законодательные акты, ухудшающие положение налогоплательщика, не имеют обратной силы. Законы и акты, новые налоги и сборы вступают в силу не ранее 1 января следующего года их принятия.

Система сборов и налогов в сфере недвижимого имущества.После введения второй части Налогового Кодекса в 2001 году в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по 4 признакам.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающим отношение людей ( физических лиц) и хозяйствующих единиц )предприятий и организаций) и предметом недвижимого имущества, т.е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости.

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам – налогоплательщикам в сфере недвижимости относятся: а) соответствующие налоговые резиденты РФ – граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактические находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в календарном году. б) физические лица, не являющиеся резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в РФ.

2. Налоги с предприятий – с юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также с иностранных фирм и компаний, обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

3. По уровням государственного управления в стране, соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс РФ выделяет три вида налогов и сборов:

- федеральные – устанавливается НК и обязательны у к уплате на всей территории РФ;

- региональные – устанавливаются в соответствии с НК, вводтятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

- местные – вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительских органов местного самоуправления и действует на территории муниципальных образований.

4. Функционально – целевое назначение. Выделяют следующие виды налогов и сборов: земельный, лесной, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально – сырьевой базы, налог на водные и воздушные транспортные средства, подлежащие госрегистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Налогообложение недвижимого имущества физических лиц – это часть его стоимости, изымаемое безвозмездно у собственника в бюджет по месту его нахождения (регистрации) объекта налогообложения.

Объектами налогообложения для физических лиц являются: 1) жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, помещения и сооружения. Налоговой базой является суммарная инвентаризационная стоимость объектов на 1 января каждого года. Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию, работу и услуги. 2) самолеты, вертолеты, теплоходы и другие водно – воздушные средства. Налоговой базой является мощность двигателя, валовая вместимость пассажиро - места.

Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними, а также регистрацию транспортных средств, обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налога на 1 января текущего года.

Налог на недвижимость предприятий занимает центральное место в системе имущественного налогообложения в России. Этот налог уплачивается один раз в квартал, без авансовых платежей всеми юридическими лицами, имеющими на балансе объекты недвижимости и осуществляющими затраты, учитываемые на счете 08 «Капитальные вложения», за исключением приобретения земельных участков, объектов природопользования, взрослых животных.

Ставки налога на имущество предприятий составляет не более 2% от облагаемой базы, установленной законом РФ. Конкретные ставки налога устанавливают законодательные органы субъектов РФ в зависимости от вида деятельности предприятия, если конкретная ставка налога не установлена в регионе, то применяется максимальная ставка.

Существуют виды недвижимого имущества предприятий, уменьшающее их налоговую базу (льготируемые объекты). Это объекты жилищно - коммунальной сферы, полностью или частично находящиеся на балансе налогоплательщика. К ним относятся: жилой фонд без учета отдельных квартир, приобретенных предприятием, котельные и тепловые сети, объекты водоснабжения, объекты социально – культурной сферы ( образования, культуры, искусства, физкультуры и спорта, здравоохранения, социального обеспечения). Также льготируемыми являются имущества, используемые для производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, выращивания, лова и переработки рыбы.

Существуют объекты не облагаемые налогом на имущество предприятий. Это центральный банк РФ и его учреждения, органы исполнительной и законодательной власти, пенсионный фонд РФ, фонд социального страхования, коллегия адвокатов, противопожарная служба, специализированные протезно – ортопедические предприятия, национальные культурные объединения, религиозные общества, общественные организации инвалидов с численностью инвалидов не менее 50%, научно – исследовательские учреждения, академии наук.

Земельный налог.По мере развития рыночных отношений в России значительно возрастает роль земельного налога в решении социально - экономических задач. В настоящее время для целей налогообложения выделено 22 вида по назначению и пользованию земельным участком: 1) сельскохозяйственные земли по видам угодий, их качеству и местоположению; 2) участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота гражданами в границах сельских населенных пунктов; 3) участки в границах сельских населенных пунктов, используемые гражданами и юридическими лицами в иных целях; 4)земли, занятые жилищным фондом, личным приусадебным хозяйством, дачами, индивидуальными и кооперативными гаражами в границах городской(поселковой) черты; 5) земли в пределах городской (поселковой) черты предоставленные или приобретенные для садоводства, огородничества, животноводства, в том числе занятые строениями и сооружениями; 6) земли городов, рабочих, дачных поселков в собственности, владении или пользовании граждан, предприятий, учреждений; 7) площади земельных участков сверх установленных норм отвода для отдельных видов пользования; 8) сельскохозяйственные земли в пределах городской ( поселковой) черты; 9) земли промышленного использования, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; 10) земли, занятые полигонами ( кроме военных) и аэродромами вне населенных пунктов; 11) земли водного фонда, вне населенных пунктов, предоставленные для хозяйственной цели или в рекреационных целях; 12) земли лесного фонда; 13) сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда; 14)земли заповедников, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; 15) нарушенные земли (требующие рекультивации), полученные для сельскохозяйственных нужд предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами; 16) земли общего пользования населенных пунктов; 17) земли, занятые полосой слежения вдоль госграниц; 18) земельные участки, непосредственно используемые предприятиями, научно – исследовательскими учреждениями для хранения материальных ценностей в мобилизационный резерв РФ; 19) земли, предоставляемые для обеспечения деятельности органов государственной власти и управления, а также Министерства обороны РФ; 20) земли, используемые пожарной охраной; 21)участки земель, расположенные в полосе отвода железных дорог; 22) земли, предоставленные для организации фермерских и крестьянских хозяйств.

Ставки налога подразделяются на две категории: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

Объектами налогообложения являются 1) земельные участки различных категорий; 2) части земельных участков; 3) земельные доли при общей долевой собственности.

Земельными налогами облагаются все категории земель Ставки земельного налога для сельскохозяйственных земель устанавливаются с учетом: 1) состава и качества угодий, площади и местоположения; 2) ставки налога по группам почв равняется баллу бонитета; 3) в пределах городской (поселковой) черты ставки налога устанавливаются в 2 – х кратном размере ставок налога на сельскохозяйственные угодья аналогичного качества.

Ставки налога на городские земли зависит от облагаемой площади, которые включает участки: 1) занятые зданиями и сооружениями; 2) необходимые для содержания объектов; 3) санитарно – защитные и технические зоны.

Средние ставки (руб/кв.м) утверждает Госдума РФ с учетом: 1) категорий(статуса) городов; 2) социально –культурного потенциала городов; 3)исторической и рекреационной ценности территории.

Ставки земельного налога дифференцируется городской администрацией: 1) по зонам различной градостроительной ценности территории; 2) по местоположению; 3) пропорционально ценности территории градостроительных зон.