Тема 10. Доходный подход к оценке недвижимости
10.1. Структура доходного подхода к оценке
Основа доходного подхода – представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.
Первый этап использования доходного подхода – составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.
Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.
10.2. Ставки капитализации и дисконтирования
Ставка капитализацииR0используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой
где V— стоимость;
NOI— репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.
Виды ставок капитализации представлены в табл. 10.1.
Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации — методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:
где i — ставка дисконтирования;
FV — цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);
n — период владения;
l — номер платежного периода.
Таблица 10.1
Ставки капитализации
|
Обозна-чение ставки |
Наименование ставки |
Отражаемый интерес |
|
Ro |
Общая |
Стоимость недвижимости = NOI/Ro |
|
Re |
Для собственного капитала |
Стоимость собственного капитала = = Доход на собственный капитал/Re |
|
Rm |
Для заемных средств |
Стоимость заемных средств = = Доход на заемные средства/Rm |
|
Rl |
Для земли |
Стоимость земли = = Доход, приходящийся на землю/Rl |
|
Rb |
Для улучшения |
Стоимость улучшения = = Доход, приходящийся на улучшение/Rb |
10.3. Реконструированный отчет о доходах и расходах
Реконструированный отчет для оценки составляется, чтобы в итоге получить очищенный доход относительно того интереса, который требуется оценить.
Перечень статей отчета:
1. Потенциальный валовой доход (доход, приносимый недвижимостью при 100 %-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат).
2. Действительный валовой доход (потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и повышенный на сумму прочих доходов).
3. Операционные расходы (периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных (налоги на имущество, страховые взносы), переменных расходов (коммунальные платежи, заработная плата персонала, содержание и уборка помещений, оплата услуг по управлению имуществом и др.) и расходов по формированию фонда замещения).
4. Чистый операционный годовой доход (NOI) (равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год).
5. Доход на собственные средства (равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, приходящегося на заемные средства).