Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий (разработана МосжилНиИпроектом)

Краткая характеристика жилого здания	Износ, %
Планировка во всех секциях, удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие	0–15
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют: горячее водоснабжение, мусоропровод, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметке 14 м и более)	16–25
Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения, средняя жилая площадь квартир до 65 м2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропровод, телефонная связь, лифт, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные	26–35
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки деревянные	36–45
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, посемейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные	45 и более

Объективный метод определения морального износа базируется на оценке фактической комфортабельности жилых зданий. Показатели комфортабельности подразделяют на три группы: показатели оценки объемно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений К_А; показатели санитарно-гигиенической оценки К_С; показатели оценки уровня инженерного благоустройства К_Б. Значения данных показателей определяются по десятибалльной шкале по специальным таблицам.

В этом случае моральный износ определяют по формуле

М = (К_О^max – К_О/К_О^max)100, (12)

где К_О^max – максимальные значения общего показателя оценки фактической комфортабельности жилых зданий в баллах (принимаются в зависимости от типа города по специальной таблице); К_О = К_А + К_С + К_Б – общий показатель оценки фактической комфортабельности жилых зданий.

Зная моральный износ, можно определить остаточную стоимость жилого здания по формуле:

С_ОСТ. = В – (В × М/100), (13)

где С_ОСТ. – остаточная стоимость здания с учетом морального износа, руб.;

В – балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.;

М – моральный износ здания, %.

Оценка износа жилищного фонда может осуществляться на основании показателя общего износа, представляющего собой математическую увязку размеров физического и морального износа:

И_О = И_Ф + М – (И_Ф × М/100), (14)

где И_О – общий износ;

И_Ф – физический износ;

М – моральный износ.

Внедрение в практику жилищно-коммунального хозяйства электронно-вычислительной техники позволяет в настоящее время создавать банки данных о состоянии жилищного фонда, которые включают в себя:

постоянную информацию, объединяющую технические и экономические показатели и характеристики, являющиеся условно постоянными (площадь, количество квартир, количество и виды конструктивных элементов и систем инженерного оборудования и др.);

переменную информацию, содержащую данные о техническом состоянии конструктивных элементов и систем инженерного оборудования на момент обследования.

После определения всех видов износа производится определение стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного подхода по следующей формуле:

С_ЗП = ВС – И + С_ЗУ, (15)

где С_ЗП – стоимость объекта недвижимости по затратному подходу;

ВС – восстановительная стоимость зданий;

И – стоимостное выражение накопленного износа;

С_ЗУ – стоимость земельного участка.

Примечание. При выполнении расчетно-графической работы в качестве стоимости земельного участка возможно использование кадастровой стоимости земли. Значения кадастровой стоимости для Волгоградской области приведены на сайте администрации г. Волгограда www.volgadmin.ru. Расчет стоимости земельного участка производится по формуле

С_ЗУ = КСЗ × S_ЗУ, (16)

где КСЗ – кадастровая стоимость земли;

S_ЗУ – площадь земельного участка.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода в большинстве случаев используют методы прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков.

Выбор того или иного метода обусловливается характером получаемого от объекта недвижимости дохода. Если величина получаемого от использования объекта недвижимости дохода постоянная за ряд лет либо изменяется равномерно, то в таком случае для оценки используется метод капитализации дохода. Если доход не имеет постоянной тенденции (изменяется не равномерно, скачкообразно), применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Следует отметить, что применение доходного подхода к оценке недвижимости целесообразно и правомерно в том случае, если недвижимость приносит доход, т. е. является коммерческой (магазины, офисы, рестораны и т.п.). Жилая недвижимость не является коммерческой, и для ее оценки доходный подход, как правило, не применяется. Однако сдаваемая в аренду жилая недвижимость может быть отнесена к коммерческой, и применение для ее оценки доходного подхода в этом случае будет обоснованно.

Расчеты по методу дисконтирования денежных потоков можно разделить на три основных этапа:

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Реализация метода капитализации дохода сводится к следующим основным этапам:

1. Оценка потенциального валового дохода.

2. Оценка потерь от недогруженности объекта недвижимости и неуплат.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

4. Определение итогового показателя потоков денежных средств.

При оценке жилой недвижимости в качестве денежного потока рассматривается поток арендных платежей. Как показывает практика, изменение арендных ставок по жилой недвижимости происходит не чаще чем один раз в полугодие и имеет равномерный характер. Изменение эксплуатационных расходов (коммунальные платежи) также носит равномерный, прогнозируемый характер. В связи с этим при оценке жилой недвижимости в рамках доходного подхода целесообразно использовать метод капитализации дохода. Рассмотрим применение этого метода на примере.

1. Оценка потенциального валового дохода. В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей, получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. Для этого необходимо проанализировать рыночные данные по меньшей мере по трем аналогам, при этом аналоги должны отвечать критериям сопоставимости (площадь, этажность, отделка, месторасположение и т.п.). Полученные данные целесообразно представить в табличном виде (табл. 13).

Таблица 13