4. Анализ объекта оценки и его окружения

4.1. Описание земельного участка целесообразно проводить согласно перечню оценочных показателей, характеризующих качество земель [15]. Помимо площади земельного участка он содержит следующие характеристики:

1. Местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения:

а) состояние инфраструктуры общественного транспорта:

интенсивность движения общественного транспорта на территории кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях;

близость территории кадастрового квартала к остановкам общественного транспорта;

близость территории кадастрового квартала к железнодорожной станции;

близость территории кадастрового квартала к станциям метрополитена;

наличие на территории кадастрового квартала и прилегающих к нему территориях автотранспорта экспресс-сообщения;

б) состояние общей транспортной инфраструктуры на территории кадастрового квартала:

наличие железнодорожных подъездных путей;

наличие речного (морского) грузового порта;

наличие транспортных магистралей ведущих городских направлений;

наличие препятствий для движения (реки, водохранилища, каналы, железная дорога и т.д.);

в) уровень доступности центров городской активности с территории кадастрового квартала:

уровень пешеходной доступности городского центра;

уровень доступности общественным транспортом городского центра;

уровень доступности автомобильным транспортом городского центра.

2. Уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории:

а) обеспеченность территории кадастрового квартала инженерными системами:

наличие централизованных сетей теплоснабжения;

наличие централизованных сетей водоснабжения;

наличие централизованных сетей газоснабжения;

наличие и достаточность телефонных линий;

наличие централизованных сетей канализации;

наличие сетей энергоснабжения;

б) состояние общего благоустройства территории кадастрового квартала:

наличие уличного освещения;

наличие ливневой канализации;

наличие дорог с твердым покрытием;

наличие парковок (автостоянки) для автотранспорта.

3. Уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения:

а) наличие и доступность локальных объектов соцкультбыта на территории кадастрового квартала:

детских дошкольных учреждений или общеобразовательных школ;

стационарных объектов общественного питания (столовые, кафе и т.п.), объектов бытового обслуживания населения (ателье, парикмахерские, мастерские по ремонту и т.п.), учреждений связи (почта, телеграф и т.п.);

детских и взрослых поликлиник;

капитальных объектов розничной торговли (магазинов, супермаркетов и т.п.);

спортивных площадок;

б) доступность объектов соцкультбыта городского значения с территории кадастрового квартала:

объектов здравоохранения;

головных инженерных сооружений транспортных сетей (вокзалы и т.п.);

учреждений культуры, культовых учреждений, спортивных сооружений, образовательных и научных учреждений (выставочный зал, художественная галерея, дворец спорта, университет, научная библиотека и т.п.);

объектов индустрии отдыха и развлечений (казино, концертный зал и т.п.);

объектов стационарной торговли (центральный универсальный магазин, центральный рынок, ярмарочный центр и т.п.);

малопривлекательных социальных объектов (психиатрическая больница, тюрьма, лагерь беженцев и т.п.).

4. Состояние окружающей среды на территории кадастрового квартала:

а) загрязнение воздуха, почвы и почвенных вод;

б) шумовое, электромагнитное, радиационное загрязнения окружающей среды.

5. Эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории:

а) архитектурно-эстетическая и историческая ценность застройки территории кадастрового квартала:

архитектурно-эстетическая ценность застройки;

наличие исторических комплексов или отдельных памятников истории и культуры;

наличие старых и ветхих строений;

нахождение кадастрового квартала в исторической части города;

б) рекреационная и ландшафтная ценность территории кадастрового квартала:

доступность общегородских объектов рекреации (парки культуры и отдыха, заповедники, лесопарки) общественным транспортом;

доступность общегородским транспортом общегородских сезонных объектов рекреации (пляжи, горнолыжные базы и т.д.);

наличие озеленения (аллеи, бульвары скверы и т.д.);

наличие ценных ландшафтов;

наличие природоохранных, природозаповедных, водоохранных зон.

6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера:

а) инженерно-геологические условия строительства на территории кадастрового квартала:

наличие мест с высоким уровнем залегания грунтовых вод;

нарушенность грунтов горными выработками и другими подрабатываемыми территориями;

наличие скальных пород среди грунтов;

б) степень подверженности территории кадастрового квартала воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера:

возможность затопления и подтопление паводками и наличие заболоченных мест;

нарушенность грунтов карстовыми явлениями, возможность оползневых явлений, наличие и мощность просадочных грунтов;

подверженность территории кадастрового квартала разрушительным природным и стихийным воздействиям.

Описание земельного участка (местоположения объекта оценки) целесообразно излагать письменно, а некоторые данные необходимо представить в табличном виде, например, как в табл. 4.

Таблица 4