Гражданское право (особенная часть). Учебное пособие

Законодатель предусматривает право получателя требовать выкупа ренты (ст. 593 ГК РФ) в следующих случаях:

-плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором;

-плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

-плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

-недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

-в других случаях, предусмотренных договором.

Порядок определения цены при выкупе ренты устанавливается ст. 594 ГК РФ. Если в договоре, предусматривающем передачу имущества за плату отсутствует условие о выкупной цене, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

2) Получателями по договору постоянной ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации.

3)Возможность передачи прав получателя ренты по наследству или в результате реорганизации, что может быть запрещено законом или договором.

4)Форма и размер рентных платежей являются существенными условиями договора. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер рентных платежей увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда (ст.590 ГК РФ).

5)Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК РФ).

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного бесплатно, несет плательщик ренты. Если же имущество передано за плату, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательств по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Договор пожизненной ренты и его особенности.

1)Срок действия договора ограничен периодом жизни получателя ренты либо иного указанного им лица (возможно установление ренты

вотношении нескольких граждан).

2)Выплата ренты предусмотрена только в денежной форме. Размер пожизненной ренты в расчете на месяц не должен быть менее минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК РФ).

21

3)Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается ежемесячно.

4)При существенном нарушении договора со стороны плательщика, получатель вправе требовать выкупа ренты.

5)Риск случайной гибели имущества несет плательщик ренты, при этом случайная гибель имущества не освобождает плательщика от обязательств.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

1)Предмет договора пожизненного содержания с иждивением всегда недвижимое имущество.

2)Формой рентных платежей может выступать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. В договоре может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Размер ренты не должен быть менее двукратного размера минимальной оплаты труда. Содержание может быть заменено выплатой денежных сумм.

3)Любые юридические действия с имуществом (отчуждение, залог и т.д.) возможны только с согласия получателя ренты.

4)Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Получатель вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного по договору пожизненного содержания с иждивением либо выплаты ему выкупной цены в случае существенного нарушения условий договора плательщиком ренты. При этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных

всвязи с содержанием получателя ренты.

53. Понятие, условия и виды договора аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусто-

ронним.

22

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и аренда-

тор.

В качестве арендодатель выступает собственник имущества или управомоченные лица.

Существенным условием договора аренды является предмет договора. В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки, другие обособленные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Срок договора аренды не является существенным условием. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущества либо для отдельных видов аренды.

Форма договора аренды зависит от срока действия договора и предмет договора. Договор аренды здания, сооружения на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. (ст.609 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

-предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества, а также с принадлежностями и необходимыми документами;

-предоставить необходимые для использования имущества документы. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию;

-производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Обязанности арендатора:

-своевременно вносить арендную плату;

-пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества;

23

-поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

-при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Прекращение договора возможно:

1) По истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ).

2) Досрочное расторжение договора допускается по инициативе каждой из сторон при существенном нарушении договора (ст.619, 620 ГК РФ).

3) Если договор на неопределенный срок, то в одностороннем порядке в любое время с предварительным уведомлением об этом другой стороны договора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договора аренды, либо только возмещения таких убытков.

К видам договора аренды законодатель относит: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды недвижимости (договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия), договор финансовой аренды (лизинг).

54. Понятие, общая характеристика и виды договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения - это соглашение сторон, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомо-

24

ченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения подразделяются на договор коммерческого найма и социального найма. Наиболее целесообразно обратить внимание на договор коммерческого найма.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной

форме.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Объект договора найма - жилое помещение. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма - обеспечение права гражданина на жилище.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части.

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним.

Вобязанности наймодателя входят передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).

Вобязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ).

Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке.

25

По общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя (ст. 681 ГК РФ).

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).

55. Понятие, общая характеристика, виды, договора подряда

Договор подряда является наиболее распространенным в сфере обязательств по производству работ. Содержанием подрядных правоотношений выступают два основных элемента – это, прежде всего сам процесс работы и его овеществленный результат. Наличие рабочего процесса в структуре содержания договоров подряда делает их весьма схожими с трудовыми договорами.

В соответствии со ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результата работы и оплатить его.

ГК выделяет следующие разновидности договора подряда: бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд.

Договор подряда консенсуальный, двусторонний, возмездный. Стороны договора – это заказчик и подрядчик. В отношении за-

казчика закон не устанавливает никаких ограничений, это может быть любое физическое или юридическое лицо.

Подрядчик, как правило, осуществляет предпринимательскую деятельность, выполнение работ для него является средством получения

26

систематического дохода. При выполнении работ по договору подряда, подрядчик вправе привлекать других лиц для выполнения определенного объема работ, если в договоре не предусмотрена его обязанность осуществлять такие работы лично. Привлеченное лицо выступает субподрядчиком, подрядчик же становится в данном случае генеральным подрядчиком. Ответственность субподрядчика перед генеральным подрядчиком и подрядчика перед заказчиком предусмотрена в ст. 706 ГК.

Предмет и сроки договора являются существенными условиями договора подряда.

Предметом договора подряда выступает сама работа и ее овеществленный результат. Ст. 703 указывает, что договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

По общему правилу, если договором не предусмотрено иное, работа выполняется иждивением подрядчика – из его материалов, его силами и средствами. Та сторона, которая предоставляет материалы по договору подряда и несет ответственность за их качество и чистоту правового статуса. Эта же сторона несет риск случайной гибели материалов или их повреждения.

Ст. 708 ГК предусмотрены три основных вида сроков в договоре подряда. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены промежуточные сроки, т.е. сроки завершения отдельных этапов работы. Подрядчик отвечает за нарушение указанных в договоре сроков, как конечного, так и промежуточных.

По согласованию сторон начальный, конечный и промежуточные сроки могут быть изменены.

Следующий элемент договора – это цена, которая не является существенным условием договора. В состав цены входит вознаграждение подрядчику и компенсация его издержек. Способ определения цены определяется в договоре. Цена работы может устанавливаться путем составления сметы, которая становится частью договора с момента подтверждения ее заказчиком. Цена может быть приблизительной или твердой, при отсутствии указаний в договоре цена считается твердой.

Обязанности подрядчика:

1.Выполнить работу в срок, предусмотренный договором.

2.Приостановить работу до получения от заказчика указаний в следующих обстоятельствах:

- при обнаружении непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки ) вещи;

27

-возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

-иных, независящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

1)Подрядчик обязан выполнить работу надлежащим образом, качество которой должно соответствовать условиям договора в течение всего гарантийного срока. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота (п.2 ст. 724 ГК РФ).

2)Обязанностью подрядчика также является передача заказчику вместе с результатом работы информации, касающейся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре (ст.726 ГК).

3)В случае досрочного расторжения договора заказчиком подрядчик обязан вернуть материалы, оборудование, предоставленные заказчиком (ст.728 ГК).

Обязанности заказчика:

1)Если это предусмотрено договором, заказчик обязан предоставить материалы, оборудование и необходимую документацию.

2)Основной обязанностью заказчика является оплата работы, которая в соответствии со ст. 711 ГК производится после окончательной сдачи результатов работы. Договором может быть предусмотрена предварительная оплата либо оплата отдельных этапов выполненной работы.

3)В соответствии со ст. 718 ГК заказчик обязан содействовать подрядчику в выполнении работы по договору подряда, случаи, объем, и порядок такого содействия предусматривается в договоре.

4)Заказчик обязан в сроки и в порядке, предусмотренном договором, с участием подрядчика осмотреть и принять результат работы. При обнаружении недостатков, он обязан незамедлительно заявить об этом подрядчику. По результатам приемки результата работы составляется акт приема работ, подписываемый сторонами. При уклонении заказчика от приемки результата работы в срок, предусмотренный договором подряда, риск случайной гибели либо повреждения изготовленной вещи переходит к заказчику в момент, когда передача должна была состояться.

28

56. Строительный подряд

В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Особенности договора строительного подряда:

1)предметом договора выступают строительные работы, которые заключаются:

- в выполнении строительно-монтажных и иных работ по договору в целом (строительство здания, сооружения, жилого дома или иного объекта);

- в выполнении отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ;

- в выполнении пусконаладочных работ; - по согласованию сторон по правилам о договоре строительного

подряда могут осуществляться и работы по капитальному ремонту зданий

исооружений (ст. 740 ГК РФ).

2)Работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда).

3)Особый субъектный состав – подрядчиком всегда выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность в области строительства.

4)К существенным условиям договора подряда относятся условия о предмете, цене, сроке договора, а также состав и содержание технической документации, условие о том, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п.2 ст.743 ГК РФ).

Условие о предмете договора строительного подряда определяется в договоре его наименованием.

Цена договора представляет собой согласованную сторонами стоимость работ по договору. В соответствии с п. 1 ст. 744 ГК заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10 % указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

Длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств. В соответствии со ст. 750 ГК РФ, если при выполнении подрядчиком работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению

29

договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.

Форма договора строительного подряда письменная. Единой формы для указанных договоров не существует.

Обязанности подрядчика:

1)Выполнить указанную в договоре подряда работу – осуществит строительные работы;

2)Предоставить необходимые строительные материалы;

3)Закончить строительный объект в срок и сдать его заказ-

чику.

Обязанности заказчика:

Своевременно предоставить подрядчику земельный участок при новом строительстве или обеспечить ему фронт работ на объектах, подлежащих реконструкции или техническому перевооружению;

Предоставить подрядчику все необходимые документы, подтверждающие требуемые согласования и разрешения на проведение строительных работ;

Своевременно принять результат работы, оформив принятие актом приема-передачи. В указанном акте отражаются выявленные недостатки.

Оплатить выполненную подрядчиком работу.

57. Бытовой подряд

По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу (ст.730 ГК).

Договор бытового подряда является публичным договором. К нему применяются положения Закона о защите прав потребителей в той части, в которой указанные отношения не урегулированы ГК.

Из общего числа подрядных договоров бытовой подряд выделяется рядом существенных признаков.

В первую очередь это стороны договора: заказчиком всегда выступает гражданин, подрядчиком специализированная коммерческая организация или предприниматель.

30