случае, для установления степени ответственности может потребоваться дорогостоящее судебное разбирательство.

Следует заметить, что передача риска в некоторых ситуациях может обернуться появлением дополнительного риска. Например, при осуществлении проекта девелопмента риск может быть передан генподрядчику путем включения в договор на строительство статей,

предусматривающих компенсацию убытков в случае, например, пожара во время строительства или реконструкции. При этом не всегда анализируются финансовые возможности генподрядчика или другого участника процесса девелопмента возместить убытки в полном масштабе.

Избежание риска

Данная форма реакции на риск, по сути, эквивалентна отказу от принятия риска, или, другими словами, отказу от источников риска. Например, отказ от надстройки дополнительных этажей при реконструкции здания исключает риск дополнительных осадок фундамента и, соответственно, риск сверхнормативных деформаций несущих конструкций.

ТЕМА 5. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТЫ ПО ОСНОВАМ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Формирование стратегий по основам управления недвижимостью

При разработке стратегии предприятия производится отбор всех внешних факторов, влияющих на ситуацию, в которой находится предприятие

(управляющая организация). Основное место занимают следующие вопросы:

84

каков потребительский спрос, что можно сделать, где, почему, когда и как?

Разработка стратегии управления портфелем недвижимости начинается с рассмотрения общих целей с их последующей конкретизацией.

Для формулирования достижимых (реалистичных) стратегических целей необходим большой объем информации. Существуют многочисленные методы сбора и систематизации данной информации.

Для получения лучшего представления о сдаваемом в аренду жилом

фонде используются, к примеру, следующие модели:

1.Анализ Сильных и Слабых сторон управляющей организации,

Возможностей и Опасностей со стороны рынка ССВО (от английского SWOT Strengths («силы»), Weaknesses («слабости»), Opportunities («возможности», «шансы») и Threats («угрозы», «опасности»);

2. Определение Комбинаций Продуктов и Рынков КПР (от

английского PMC —Products and Markets Combinations).

Конкуренция на рынке недвижимости заставляет владельцев и пользователей определять приоритеты и реагировать на возможные изменения. Доходы от эксплуатации одних частей недвижимого фонда должны быть достаточными для покрытия инвестиций в других секторах, и в первую очередь тех, которые пользуются растущим спросом и нуждаются в расширении.

Впортфеле любой управляющей организации есть объекты, находящиеся

вконечной фазе своего жизненного цикла. К объектам, не приносящим никакой прибыли, применяется особый подход, индивидуально к каждому

(реконструкция, ликвидация и т. д.).

85

Портфель организации в области недвижимости состоит в общей сложности из различных типов объектов вместе со всевозможными целями и задачами, с которыми они связаны. Комбинирование различных и широко дифференцированных целей в экономике недвижимости является чрезвычайно сложной задачей. Данная ситуация требует разработки системы планирования и управления портфелем. Портфельный анализ является на

Стратегическое планирование представляет собой нечто большее, чем планирование маркетинга. Оно также включает в себя распределение финансовых средств от одного рода предпринимательской деятельности к другому (кросс-субсидии). Как и в мире финансовых инвестиций (оценка рисков в отношении всего портфеля данных, недвижимости и прочего),

реальные инвестиции требуют сбалансированного подхода оценки деятельности целей всей компании и с учетом рисков.

Большую помощь при достижении хорошо сбалансированного денежного потока с достаточной ликвидностью оказывает составление матрицы портфеля.

Портфельный анализ, или матрица «доля рынка - рост рынка» была разработана американской консультационной фирмой «Бостон консалтинг групп» в конце 60-х годов. Эта модель основывается прежде всего на концепции жизненного цикла продукта.

Предприятие характеризуется по аналогии с размещением капиталов в финансовой сфере с помощью портфельного анализа, то есть как совокупность так называемых стратегических производственных единиц (СПЕ) —

независимых друг от друга сфер деятельности предприятия, которые

86

отличаются особой связанностью с продуктами (группой продуктов) и с

особым кругом клиентов. Различные СПЕ имеют разные рыночные

возможности и риски.

Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере

воспроизводства жилищного фонда

Рыночный механизм можно трактовать как сложную систему связей,

обеспечивающую уравновешивание многочисленных индивидуальных

свободно выбранных решений продавцов товаров и услуг — с одной стороны,

ипокупателей — с другой стороны.

Врыночной экономике в жилищной сфере принято различать два взаимодействующих рынка — рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. На первом рынке в качестве участников выступают субъекты,

желающие приобрести жилье в собственность и субъекты, желающие продать или построить его. На втором — домовладельцы, проживающие в своих домах и квартирах, собственники жилья, желающие сдать его в аренду, а также квартиросъемщики. Рассмотрим основные элементы этих рынков.

Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цены на него должно привести к повышению спроса. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на него имеет определенные особенности. Эти особенности прежде всего связаны с отличиями в эластичности спроса по сравнению с другими товарами и услугами. Понятие «эластичность спроса» широко используется в теории рыночной экономики. Эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на

87

вызвавшее его изменение цен (в процентах). Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что падение цен на 1% приведет к увеличению спроса на 1%. Если эластичность меньше единицы, то спрос считается относительно неэластичным, если же эластичность больше единицы, то спрос считают эластичным, т. е. очень чувствительным к изменениям цен.

Однако спрос на жилье зависит не только от цены на него, но и от других факторов. Одним из них являются финансовые возможности населения и его платежеспособность. Учитывая, что стоимость квартиры или частного дома является очень высокой по сравнению с другими товарами и услугами, на платежеспособность населения значительное влияние оказывает не только уровень доходов, но и развитость финансово-кредитных механизмов. При этом надо, иметь в виду, что текущие доходы большинства населения Беларуси, нуждающегося в улучшении жилищных условий, являются относительно небольшими. Поскольку рыночная экономика нацелена на получение прибыли, то инвесторов привлекают те сферы, где цены на товары выше затрат на их производство.

Если цена построенного или реконструируемого жилого дома выше затрат на производство строительных и ремонтных работ, то инвесторы будут приобретать участки земли, жилые здания, нуждающиеся в реконструкции,

нанимать рабочую силу и подрядные строительные фирмы для строительства и реконструкции жилищного фонда с целью их дальнейшей реализации.

88

В то же время приток инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда окажет влияние на состояние других рынков - подрядных работ,

недвижимости, строительных материалов и т. п.

Это влияние выразится в увеличении спроса на предлагаемую продукцию.

Следовательно, с увеличением спроса (например, на строительные материалы)

будут увеличиваться и цены. Так будет происходить со всеми факторами производства, необходимыми для строительства и реконструкции жилищного фонда.

Неоднородность жилищного фонда определяет и значительные различия в рыночных ценах на жилищные услуги. Для того, чтобы определить рыночную цену жилищных услуг для конкретного жилищного фонда,

западные экономисты часто используют гедонистический подход, который основан на разделении всей совокупности полезных свойств жилища на составляющие, которые имеют свою скрытую цену.

При этом характеристику жилищного фонда принято разделять на три группы — качество жилья, его размеры и характеристика участка. Эти группы могут включать в себя различное количество компонентов.

Формирование стратегического подхода

Составляющими стратегического подхода являются:

-анализ спроса и предложения в отношении жилого фонда в регионе и доли рынка, занимаемой центральной организацией;

89

-прогноз возможных изменений спроса и предложения на рынке жилья в будущем на основе демографических факторов, развития покупательной способности и предпочтений населения в отношении места проживания. Возможности и угрозы описываются на основе сопоставления собственных объектов на рынке с объектами конкурентов;

-разделение местной ситуации на ряд жилых зон (анализ ССВО). В

отношении каждой из зон на схеме указываются преимущества и возможные потери;

-рассмотрение различных вариантов, из которых может быть сделан окончательный выбор с целью наилучшего использования шансов и предотвращения угроз.

При помощи данной информации может быть принято решение о выборе объектов, инвестиции в которые необходимы и оправданны.

При помощи разработанных компьютерных программ можно рассмотреть и финансовые аспекты эксплуатации объекта недвижимости.

Основы управления недвижимостью на тактическом уровне Концепция жизненного цикла городских объектов

Концепция — комплексное понятие, включающее в себя как элемент

архитектурно-технического решения (застройки определенного типа,

90

например, концепция «хрущевок» или «коттеджный городок»), так и пакет услуг, который с этим решением связан.

Не только товары, но и концепции подвержены изменениям и, стало быть,

проходят жизненный цикл. Так, объект «промышленное предприятие» как часть некой концепции связан с «промышленной зоной». Если концепция меняется, меняется и характер промышленной зоны.

Динамика деловой активности, выражаемая в изменении количества рабочих мест, перемещении, расширении и т. д., на промышленном участке заметно снижается с продвижением участка по жизненному циклу. Можно также отметить, что с продвижением участка по жизненному циклу факторы месторасположения начинают представлять собой все меньшую ценность, и

привлекательность участка в целом снижается. Можно сделать выводы, что со

«старением» участка связаны радикальные действия по созданию большей ценности и привлекательности, которые могли бы проявить интерес у потребителя. При этом необходимо отметить, что малая привлекательность

(низкая ценность) не обязательно, является отрицательным моментом для предприятия: есть еще и «нижняя часть рынка», для которой наличие дешевых участков или зданий является немаловажным фактором.

Не только промышленные участки, но и офисные кварталы, торговые центры и жилые районы подвержены старению.

Кним также относятся вышеприведенные случаи:

•Перепланировка и перестройка;

•Обновление и благоустройство объектов;

91

•Административное управление;

•Техническое управление;

•Коммерческое управление недвижимостью.

Организация деятельности по содержанию недвижимости

Обеспечение полноценной эксплуатации в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо, отметить существенную разницу, между двумя этими понятиями.

Эксплуатирует объект пользователь - жилец, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер,

разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ

(санитарная уборка, вывоз мусора, вывоз твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

92

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта.

Вопросам содержания недвижимости в надлежащем состоянии и ухода за нею уделялось слишком мало внимания при проектировании, заказезастройке и строительстве жилых домов. Кондоминиумы располагают весьма небольшими знаниями в области планового обслуживания недвижимости и ухода за ней.

Одна из задач применения техпаспорта здания — передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и заказчикам зданий, организациям по уходу за недвижимостью и жильцам.

Техпаспорт здания выполняет также функции информационной системы.

Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы

(например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В

техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту.

При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом,

чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

•общие данные об объекте

•контактные данные участников проектирования и строительства объекта

недвижимости;

93

•задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

•данные о расположении важнейших машин и помещений обслужива-

ния, а также необходимые количественные данные;

•внутренние и наружные поверхностные конструкции;

•плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показате-

ли, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

•плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строитель-ных деталей, установленные на этапе проекта;

•количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и задачи;

•ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного по-

требления материально-технических ресурсов на проведение ремонта;

•инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

•данные о приложениях к техпаспорту.

Прочие материалы, в частности, пересмотренная проектная документация, определяются отдельно в подрядных документах.

Кроме того, в каждую квартиру в пользование распоряжающегося ею лица передаются инструкции по эксплуатации квартиры (инструкции для жильца).

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт жилого здания с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

94

Составление техпаспорта ставит задачи и накладывает обязанности на всех участников строительства, т.е. заказчиков-застройщиков,

проектировщиков, инспекторов, подрядчиков, изготовителей материалов и их поставщиков.

Чтобы из поступающих от различных сторон материалов создать годный к применению техпаспорт, необходимо назначить его ответственного составителя или координатора, который соединит материалы и составит инструкции по обслуживанию и т. п. документацию. Задача, координатора состоит, также в пересмотре техпаспорта по окончании гарантийного года.

Координатором может выступать, например, один из проектировщиков,

инспектор или заказчик-застройщик.

В рамках начала работы над проектом строительства нового здания или капремонта старого объекта важно согласовать задачи и обязанности,

связанные с техпаспортом, во всех договорах таким образом, чтобы задачи,

возникающие в результате составления техпаспорта, передавались дальше по всем звеньям цепочки.

Составление технического паспорта опирается на специальные методы исследования конструктивных элементов объекта.

Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства

Воспроизводство основных фондов жилищного хозяйства может осуществляться путем нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Новое строительство объектов жилищного хозяйства

95

направлено на полное возмещение физического и морального изнашивания ветхих и устаревших фондов, а также служит основным средством их расширения. Возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение дополнительно морального износа и расширение фондов составляют основу расширенного воспроизводства.

Воспроизводство жилого фонда — это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа. Этот процесс включает в себя снос ветхих зданий и строительство новых, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда, проведение его ремонтов и технического обслуживания.

Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизвод ства основных фондов путем замены конструктивных элементов и систем инженерно-технического оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных решений здания, включая его назначение. Оно направлено на переустройство объекта и способствует улучшению его основных технико-экономических показателей.

Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства основных фондов, при котором выполняется комплекс мероприятий,

включающих проведение работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объемно-планировочных характеристик здания и его назначения.

Капитальный ремонт здания заключается в замене (кроме фундаментов и несущих стен) или восстановлении отдельных его частей,

96