8. Понятие и основные характеристики договора строительного подряда.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Соглашение может предоставлять подрядчику право на привлечение к работам третьих лиц – в этом случае речь идет о договоре субподряда. Его подрядчик самостоятельно заключает с субподрядчиком – при этом у основного заказчика и субподрядчика никаких взаимных прав и обязанностей не возникает.

Правовой статус подрядчика по договору строительного подряда определяется ГК РФ, а также иными законами и нормативными актами. Подрядчики бывают как физическими (зарегистрированными в качестве ИП), так и юридическими лицами.

Виды строительного подряда

По подобным соглашениям выполняются различные строительные работы – от устройства фундамента, до возведения стен, крыш и перекрытий. Объем и вид работ могут быть любыми – стороны определяют их самостоятельно и закрепляют достигнутые договоренности документально.

Форма. Стороны договора строительного подряда оформляют необходимые документы в письменном виде – дополнительных требований к бумагам нет, и удостоверять этот документ у нотариуса не нужно.

Особенности договора строительного подряда

При строительстве заключаются разные виды соглашений – важно отличать их друг от друга. Особенности строительного подряда заключаются в следующем:

• по сравнению с договором долевого участия (ДДУ), при строительном подряде стороны самостоятельно определяют перечень и объем работ, которые будут выполнены; при заключении ДДУ дольщик просто принимает те условия, которые застройщик уже установил самостоятельно, и повлиять на них никак не может;

• в отличие от договора купли-продажи объекта недвижимости, при строительном подряде объект недвижимости строят, ремонтируют или готовят к вводу в эксплуатацию; при заключении договора купли-продажи от собственника к покупателю переходит готовый или незавершенный строительный объект.

9. Основные условия договора строительного подряда: - предмет договора (строительные работы, реконструкция, монтажные и иные неразрывно связанные со строительством работы, - стороны (заказчик, подрядчик, имеющий лицензию, генеральный подрядчик), - цена (смета: окончательная, промежуточная), - срок (начальный, промежуточный, окончательный), - форма (договор, смета, проектная документация, техническая документация).

Следует отметить, что цена, в отличие от срока, не является существенным условием договора подряда. Эта норма вытекает из п. 1 ст. 709 ГК РФ, содержащего отсылку к п. 3 ст. 424 ГК. Возможна ситуация, когда стоимость выполнения здания не оговорена в соглашении, а определить ее, исходя из его условий договора, невозможно. В этом случае оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы.

Применительно к подряду следует исходить из того, что данное указание относится только к случаю, когда стороны не только разошлись по вопросу о цене, но, по крайней мере, одна из них настаивала на включении данного пункта. Именно по этой причине условие о цене — как и любое другое, относительно которого по заявлению стороны должно быть достигнуто соглашение, — становится существенным. Исходя из смысла пунктов 1–3 ст. 709 ГК РФ цена работ определяется в основном тремя способами. Первый подразумевает, что она указывается в самом тексте договора — это характерно для небольших объемов работ. Второй вариант — цена определяется по курсу котировки какой-либо биржи или рынка, что встречается крайне редко.

Согласно третьему она определяется сметой, составленной подрядчиком. Последняя становится частью договора подряда и приобретает силу с момента подтверждения ее заказчиком (п. 3 ст. 709 ГК). Только после этого данное условие считается согласованным, и цена в виде сметы становится частью договора. Цена работы (сметы) может быть приблизительной или твердой. Различие между ними имеет важное практическое значение.

Масштабные строительные работы требуют соответствующей территории и ресурсов. Поэтому закон обязывает заказчика (ст. 747 ГК РФ): – своевременно предоставить для строительства земельный участок. Его площадь и состояние должны соответствовать условиям договора строительного подряда. Если такие условия не прописаны, характеристики участка должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок; – в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги. В договоре строительного подряда обязательно указывается порядок оплаты предоставленных заказчиком услуг.

Только в строительном подряде выделены специальные нормы, посвященные сотрудничеству контрагентов (ст. 750 ГК). Имеется в виду возложение на обе стороны обязанности принимать все зависящие от них меры по устранению препятствий надлежащему исполнению договора, а равно необходимость со стороны восполнить контрагенту понесенные в подобных случаях расходы. Очевидно, что в основе этой статьи лежат общие для всех участников оборота императивы: действовать добросовестно и справедливо.

10. Содержание договора строительного подряда: - обязанности подрядчика (выполнить работу в установленные сроки и сдать её заказчику), - обязанности заказчика (контролировать поэтапное выполнение работы, оплатить работу и принять её).

Правила об ответственности подрядчика за качество работ в строительном подряде предусмотрены в п. 1 ст. 754 ГК. Во-первых, к нарушениям, влекущим наступление ответственности подрядчика, отнесены отступления от требований технической документации и обязательных для сторон строительных норм и правил, а равно недостижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, и прежде всего таких, как производственная мощность выстроенного предприятия. Если же речь идет о реконструкции (под ней подразумеваются обновление, перестройка, реставрация и т.п.) здания или сооружения, подрядчик отвечает за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части.

В п. 2 ст. 754 ГК предусмотрены пределы отступлений от договора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что эти отступления не влияют на качество объекта строительства.

При строительном подряде понятие "гарантия" охватывает, если иное не предусмотрено договором, достижение указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в течение всего срока гарантии. При этом границами ответственности подрядчика в пределах гарантийного срока служат случаи, когда недостатки произошли вследствие нормального износа всего объекта или его частей, неправильной эксплуатации, неправильности инструкций по его эксплуатации, которые были разработаны самим заказчиком или привлеченным им лицом, либо вследствие ненадлежащего ремонта, который производил сам заказчик или кто-либо, привлеченный им для этой цели. Предусмотрена и обязанность заказчика сообщать об обнаруженных в период действия гарантии недостатках непременно в разумный срок по их обнаружении (ст. 755 ГК).

Помимо гарантийных при строительном подряде существуют, как правило, и более длительные, общие сроки. Они составляют уже не два года, как это имеет место при других видах подряда, а пять лет.

Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки и в случаях, когда по существующим нормам он не должен нести ответственность и риск таких недостатков лежит на заказчике.

Поскольку нормы о строительном подряде являются специальными по отношению к тем, которые составляют общие положения о подряде, эти последние распространяются на область строительного подряда в случаях, когда на соответствующий вопрос нет прямого ответа в специальных нормах. Таких норм применительно к строительному подряду немало. Поэтому следует признать, в частности, что содержащиеся в общих положениях правила, относящиеся к структуре договорных связей при подряде, последствиям экономии, полученной подрядчиком, обязанностям сторон, связанным с информацией, и некоторые другие должны применяться и при строительном подряде.