Договор аренды

1. Понятие, характеристика и элементы договора аренды: стороны, предмет, форма, срок и цена. 2. Содержание договора аренды. Субаренда. 3. Основания прекращение договора аренды. 4. Договор проката. 5. Договор аренды транспортных средств. Отличие аренды транспортных средств от фрахтования. 6. Договор аренды зданий и сооружений. Особенности договора аренды предприятия. 7. Договор финансовой аренды (лизинга).

1. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование вещами, землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные – при любой аренде имеет место наем имущества.

• он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;

• двусторонне обязывающий;

• возмездный;

• арендодатель извлекает прибыль.

• принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества;

• диспозитивный характер норм.

• предполагает его использование (эксплуатацию) как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях.

• способность имущества к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги).

• доходы, полученные в результате использования имущества за время его аренды, считаются собственностью арендатора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор.

• арендодатель-собственник, может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника, также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду

Арендодателями земельных участков могут быть:

а) собственники участков (ст. 260 ГК РФ);

б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями.

Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст. 11 Закона о недрах); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Объектами аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Так, к объектам аренды относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д. (Земельный кодекс РФ, Закон РФ «О недрах», Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, а также ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Сведений об арендуемом имуществе, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

• наименование имущества,

• его количество и качество

• место его нахождения.

Важная особенность договора аренды состоит в том, что он должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год.

Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.

Передача здания или сооружения осуществляется на основании передаточного акта (акта приема-передачи, сдачи-приемки и т.п.), подписываемого сторонами.

Условие о сроке в договоре аренды необязательно указывать срок аренды имущества. В данном случае договор считается заключенным на неопределенный срок. В частности, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Арендная плата не является существенным условием договора аренды.

Арендная плата вносится арендатором за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения должны быть определены в самом договоре аренды.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Законом предусмотрено пять способов определения арендной платы (п.2 ст.614 ГК РФ):

• в виде определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;

• в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

• посредством предоставления арендатором определенных услуг;

• как передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

• посредством возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.