61. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками и право постоянного (бессрочного) пользования. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Согласно ст. 216 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к ограниченным вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения, право оперативного управления.

Ограниченные вещные права — это право физического или юридического лица в различных законных ограничениях использовать имущество, принадлежащее иному собственнику (чаще всего недвижимое имущество) в личных интересах без присутствия самого собственника имущества, либо против его воли.

Ограниченные вещные права по использованию земельных участков

Действующий ГК РФ допускает установление в отношении земельных участков трех видов ограниченных вещных прав:

1. право пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК РФ);

2. право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 268 ГК РФ), субъектами которого могут стать только некоторые юридические лица;

3. сервитуты (ст. 274 ГК РФ).

Вещные права пожизненного наследуемого владения

Вещные права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками созданы в начале 90-х гг. в связи с переходом России на рыночный путь развития и появлением частной собственности, когда назрела необходимость предоставления частным лицам (гражданам и юридическим лицам) ограниченного использования земли, находящейся и остающейся в публичной, преимущественно в государственной собственности.

Следует обратить внимание, что в основу правовой конструкции права пожизненного наследуемого владения был положен известный еще римскому частному праву эмфитевзис, который в российской интерпретации предлагается Законопроектом № 47538-6/5 в качестве такого ограниченного вещного права, как право постоянного землевладения. Римский эмфитевзис (по сути бессрочная аренда) был рецепирован в дореволюционном российском гражданском праве в виде чиншевого права.

Важно! Права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования имеют объектами исключительно земельные участки, находящиеся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, и не могут устанавливаться на земельные участки, находящиеся в частной собственности.

В соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, «приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством».

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в ЗК РФ. Речь идет исключительно о юридических лицах – не собственниках (казенные предприятия и различные учреждения).

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Сравнение

Различаются эти ограниченные вещные права в основном субъектным составом, а по содержанию они сходны: обладатели указанных вещных прав имеют возможность владеть и пользоваться земельным участком в пределах, установленных законодательством (ст. 266 и 269 ГК РФ) и актом органа публичной власти о предоставлении земельного участка. Особо следует отметить и допускаемое законом «правомочие застройки» (п. 2 ст. 266 ГК РФ и п. 2 ст. 269 ГК РФ).

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Однако несмотря на провозглашенный российским законодателем известный римскому праву принцип «superficies solo cedit» (от лат. «строение следует за землей», т. е. право собственности на строение неотделимо от права собственности на земельный участок), именно пользователь, а не собственник земельного участка становится и собственником построенных зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, поскольку в условиях государственной собственности исключается действие этого принципа.

Что касается правомочия распоряжения земельными участками, то оно не допускается. Исключение сделано для случая перехода по наследству права на земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении (ст. 267 ГК РФ).