Право собственности собственников помещений в многоквартирном доме

ЖК РФ Статья 36.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

При возникновении права собственности на жилые помещения в виде квартир или комнат, в действительности представляющих собой не отдельные недвижимые вещи, а составные части многоквартирного жилого дома, неизбежным становится совместное использование сособственниками общего имущества дома. Оно объявлено самостоятельным объектом долевой собственности, а следовательно, единой вещью, фактически будучи лишь совокупностью иных составных частей дома (подвалов, крыши, лестниц и лестничных площадок, различного оборудования и т.д.) и находящегося под ним земельного участка.

Долевая собственность на общее имущество дома неотрывна от прав отдельных собственников жилья, которым запрещено отчуждать свою долю и совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на жилье, либо осуществлять ее выдел в натуре (п. 2 ст. 290 ГК и п. 4 ст. 37 ЖК). Следовательно, такая доля не может быть самостоятельным (оборотоспособным) объектом права, а всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 37 ЖК).

В результате этого появляется особая юридическая конструкция «жилищной собственности», которая представляет собой неразрывное соединение индивидуального права собственности на квартиру (комнату) и доли в праве собственности на общее имущество дома (или дома и квартиры).

Ее основными чертами являются:

1. признание квартир и комнат (составных частей юридически неделимой недвижимой вещи - многоквартирного жилого дома) самостоятельными недвижимыми вещами (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК, ст. 15 и 16 ЖК);

2. признание общего имущества многоквартирного жилого дома, представляющего собой совокупность не являющихся отдельными вещами иных его составных частей и недвижимой вещи земельного участка, на котором он расположен, единым объектом общей собственности (п. 1 ст. 290 ГК и п. 1 ст. 36 ЖК);

3. установление неразрывной связи доли в праве на общее имущество жилого дома с правом собственности на находящиеся в нем отдельные жилые помещения путем объявления ее не оборотоспособным объектом права;

4. принципиальное отличие гражданско-правового режима доли в праве на общее имущество дома от обычного режима доли в праве общей собствен ности: она не столько определяет объем правомочий собственника (ибо невозможно распорядиться отдельно от права собственности на жилье или тем более выделить в натуре), сколько устанавливает объем ero обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества (п. 2 ст. 39 и п. 2 ст. 43 ЖК);

5. появление особого юридического лица товарищества собственников жилья (Раздел Vl ЖК), создаваемого сособственниками для управления общим имуществом многоквартирного жилого дома.

В итоге не только составные части недвижимой вещи признаются самостоятельными вещами, но и сама эта вещь (многоквартирный дом) прекращает самостоятельное юридическое существование, превратившись в совокупность отдельных помещений и общего имущества, которые считаются самостоятельными недвижимыми вещами. Эта конструкция справедливо оценивается в литературе как юридическая фикция.

Многоквартирные жилые дома (здания) юридически представляют собой лишь совокупность отдельных недвижимых вещей – приватизированных квартир (комнат) или помещений и общего имущества здания (включающего находящийся под зданием земельный участок), также ставшего отдельным, самостоятельным объектом вещного права общей собственности, который в действительности не является ни отдельной недвижимостью, ни сложной вещью, так как целое не может быть объектом гражданско-правовых сделок.

В отношении жилого помещения (ст. 288 ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (проживание граждан). При этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.