35. Договор социального найма жилого помещения: понятие, источники правового регулирования, особенности содержания, заключения и исполнения.

Понятие

Договором социального найма жилого помещения именуется соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Договор социального найма консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Основные характеристики договоров социального и коммерческого найма свидетельствуют об их единой правовой природе.

Однако договор социального найма имеет ряд существенных особенностей. Среди них можно выделить следующие:

1) предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд социального использования;

2) в качестве наймодателя выступают государственные и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального найма;

3) основанием для заключения данного договора является административный акт - ордер на жилое помещение;

4) договор социального найма регулируется в основном императивными нормами жилищного законодательства.

5) Так, в отличие от коммерческого найма срок договора социального найма, по общему правилу, не ограничивается. Предполагается, что он действует бессрочно. Лишь в некоторых установленных законом случаях договор социального найма заключается на определенный срок. Например, договор социального найма служебного жилого помещения заключается на срок работы нанимателя (ст. 106 ЖК).

6) По-иному определяются лица, которых вправе вселить к себе наниматель, их права и обязанности и др. Все эти особенности обусловлены специфическим назначением социального найма - обеспечением жильем малоимущих, лиц, не имеющих возможности приобрести жилое помещение на иных условиях.

Наймодателем по договору социального найма жилого помещения выступает уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления, действующий от имени собственника жилого помещения (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования), либо иное управомоченное собственником лицо.

В отличие от договора коммерческого найма наниматель по договору социального найма жилого помещения должен соответствовать определенным критериям. Так, нанимателем может выступать только гражданин Российской Федерации. Согласно ч. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Гражданин должен нуждаться в жилом помещении. Согласно ст. 51 ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:

1) не являющиеся нанимателями (членами семьи нанимателя) жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования либо собственниками (членами семьи собственника) жилых помещений;

2) являющиеся нанимателями (членами семьи нанимателя) жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования либо собственниками (членами семьи собственника) жилых помещений и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

Учетная норма — это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ). Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления.

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Приказом Минздрава России утвержден перечень таких заболеваний.

Гражданин должен не только нуждаться в жилом помещении, но и быть малоимущим. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).

Некоторым категориям граждан жилые помещения предоставляются по договорам социального найма в силу только факта нуждаемости в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения. Эти категории граждан определяются федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК РФ). Речь идет, в частности, о педагогических работниках, о сотрудниках, уволенных со службы в органах внутренних дел, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях до 01.03.2005 детей-инвалидов, об инвалидах и семьях, имеющих, больных заразными формами туберкулеза.

Если гражданин соответствует рассмотренным выше критериям, он принимается на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении (ст. 52 ЖК РФ).

Граждане, которые для приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях намеренно ухудшили свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ).

Намеренным ухудшением жилищных условий являются следующие действия:

• вселение в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи;

• переселение в специализированное жилое помещение либо на жилую площадь на условиях поднайма или в качестве члена семьи собственника;

• отчуждение пригодного для проживания жилого помещения, принадлежавшего гражданину на праве собственности;

• неравноценный обмен жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются, по общему правилу, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ).

Двум категориям граждан предоставляются вне очереди. Это:

1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в соответствующем перечне, утвержденном приказом Минздрава России.

Вместе с нанимателем в жилом помещении могут проживать и другие граждане:

1) члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ);

2) временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ).

В отличие от договора коммерческого найма, который не ограничивает круг граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, в договоре социального найма граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, должны быть членами его семьи.

К членам семьи нанимателя относятся:

А. Проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Б. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

К другим родственникам могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи, независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

В. Иные лица, признанные в исключительных случаях членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Если в договоре соответствующие граждане не были указаны в качестве членов семьи, то они могут быть вселены нанимателем в жилое помещение в этом качестве (ст. 70 ЖК РФ). Для вселения своего супруга, своих детей и родителей нанимателю необходимо получить письменное согласие членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, а для вселения других граждан — также письменное согласие наймодателя.

Но несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ), в отличие от членов семьи нанимателя жилого помещения, не указываются в договоре социального найма жилого помещения. В целом их статус аналогичен статусу временных жильцов по договору коммерческого найма. Они не имеют самостоятельного права пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность перед наймодателем за действия временных жильцов несет наниматель.

Предмет

Предметом договора социального найма жилого помещения является изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) государственного или муниципального жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ, ст. 62, ч. 1 ст. 49 ЖК РФ).

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ).

Форма

Форма договора социального найма жилого помещения — простая письменная. Заключается он на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Таким образом, основанием заключения гражданско-правового договора социального найма является административный акт соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления. В отличие от договора коммерческого найма не предусмотрена государственная регистрация обременения жилого помещения.

Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения в основном сходны с правами и обязанностями сторон договора найма жилого помещения (коммерческого найма).

Наниматель имеет следующие права:

1. Правоиспользовать жилое помещение для своего проживания, а также проживания членов своей семьи и временных жильцов (см. ст. 69 и ст. 80 ЖК РФ).

2. Право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (см. ст. 70 ЖК РФ).

3. Право сдавать жилое помещение в поднаем (см. ст. 76–78 ЖК РФ).

4. Право разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (см. ст. 80 ЖК РФ).

5. Право осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Подобных прав нет у нанимателя по договору коммерческого найма.

6. Право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель несет следующие обязанности:

1) обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (см. ст. 17 ЖК РФ);

2) обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги выглядит следующим образом (см. ст. 154 ЖК РФ):

а) плата за пользование жилым помещением (плата за наем). В соответствии с ч. 9 ст. 156 ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);

б) плата за содержание жилого помещения, включающая в себя плату:– за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;

– за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

– за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (за холодную и горячую воду, электрическую энергию, за отведение сточных вод);

в) плата за коммунальные услуги. Она включает в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами;

6) обязанность информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65 ЖК РФ).

Наймодатель обязан (ч. 2 ст. 65 ЖК РФ):

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Изменение

Изменение договора социального найма жилого помещения возможно в двух случаях (см. ст. 82 ЖК РФ).

1. Во-первых, допускается возможность изменения договора социального найма путем объединения отдельных договоров социального найма, заключенных с разными нанимателями жилых помещений в одной квартире. Это может иметь место, когда граждане, проживающие в этих помещениях, объединяются в одну семью. В таком случае у них есть право требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Во-вторых, любой дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

Расторжение

Расторжение договора социального найма жилого помещения (см. ст. 83 ЖК РФ) возможно по различным основаниям, как связанным, так и не связанным с его нарушением.

По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время.

Нанимателю предоставлено право на одностороннее внесудебное расторжение договора. Сделать это он может в любое время. Для этого он должен получить письменное согласие проживающих совместно с ним членов его семьи.

Наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения только в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В судебной практике подчеркивается, что невнесение названных платежей должно быть непрерывным.

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, понимаются целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т. п.);

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

При наличии указанных нарушений наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранения нарушений.

В случае если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Если после предупреждения наймодателя нарушения не будут устранены, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Прекращение

Прекращение договора социального найма жилого помещения происходит в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

ВЫВОД.

Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, двусторонне обязывающим (взаимным), бессрочным; возмездным. Нанимателем по данному договору должен быть малоимущий (по общему правилу) гражданин Российской Федерации, нуждающийся в жилом помещении, принятый на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Жилое помещение предоставляется гражданам общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.