32. Договор аренды предприятия: особенности содержания, заключения и исполнения. Защита прав кредиторов арендодателя.

Понятие договора аренды предприятия.

Согласно ГК по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В действующих нормативных актах договор аренды предприятия рассматривается как юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства имущественного найма и не служит более основанием приобретения статуса предприятия, статуса особой организационно-правовой формы юридического лица.

Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не столько тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается особым видом недвижимости, сколько тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект, предприятие "на ходу", бизнес арендодателя.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Стороны договора аренды предприятия.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане - индивидуальные предприниматели. Как правило, сторонами выступают все же коммерческие организации.

Форма договора.

Рассматриваемый договор под угрозой его недействительности заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 и 3 ст. 658 ГК).

В соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК) договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений).

При отсутствии государственной регистрации данный договор считается незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Предмет договора и другие условия.

К числу существенных условий договора аренды предприятия в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. При этом имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному предприятию, а может составлять лишь его часть. Заметим, однако, что именно как предприятие может быть сдана в аренду не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а лишь отвечающая критериям предприятия как объекта гражданских прав. Например, предметом договора аренды предприятия может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом либо иным структурным подразделением юридического лица.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.е. установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Состав предприятия определяется, как правило, на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия, и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований.

В составе предприятия как арендуемого имущественного комплекса условно можно выделить две группы объектов с различным правовым режимом:

первая - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

вторая - запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. объекты первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Оборотные средства и иные объекты второй группы передаются в аренду "в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором" (ст. 656 ГК). Сказанное означает, в частности, что применительно к некоторым видам объектов второй группы требование относительно их возврата исполнено быть не может и говорить о возврате можно лишь с учетом каждого конкретного случая.

Арендная плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям договора аренды предприятия. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК). Арендная плата определяется сторонами, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Порядок исчисления размера арендной платы аналогичен порядку ее исчисления, применяемому при сдаче в аренду зданий и сооружений.

Защита прав кредиторов

1. кредиторы арендодателя уведомляются о перемене должника на стадии передачи (после заключения договора аренды и включения долгов в состав предприятия)

2. кредитор вправе в письменной форме сообщить о своем согласии либо отказывать в переводе долга

3. кредиторы вправе требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, включенных в состав предприятия и требовать убытков в связи с этим

4. Если кредитор не дал согласия и не высказал отказа в течение 3 мес, то арендодатель вправе передать предприятие включив долг После передачи арендодатель и арендатор становятся солидарными должниками.

Передача предприятия в аренду.

Статья 659 ГК устанавливает формализованный порядок передачи предприятия арендатору. Этот порядок предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами передаточного акта.

Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 658 ГК), то стороны имеют права и несут корреспондирующие этим правам обязанности только с момента такой регистрации. Поэтому передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных для его передачи в аренду. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю, но не безвозмездно. Независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Это правило может быть изменено только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого арендодатель должен доказать в суде, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК).

Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору (гл. 25 ГК). Поскольку участниками рассматриваемого договора являются лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, то следует учитывать правило п. 3 ст. 401 ГК о повышенной ответственности предпринимателя. В соответствии с ним, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, нарушившее условия договора аренды предприятия, несет ответственность не только при наличии вины, но и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение, если не докажет, что исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Значительной гарантией прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, служит правило п. 4 ст. 657 ГК. В соответствии с этим правилом после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Изменение и расторжение договора аренды предприятия, признание его недействительным.

Основания и порядок признания договора аренды предприятия недействительным, а также основания и порядок его изменения и расторжения устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды. Определенные ограничения установлены законом лишь относительно последствий недействительности договора аренды предприятия и последствий его изменения или досрочного расторжения. Впрочем, ограничения касаются применения не всех возникающих при указанных обстоятельствах последствий, а лишь таких, как возврат полученного по сделке другой стороне или взыскание в доход Российской Федерации полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон.