2. Рыночная стоимость зу

- устанавливается в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности (п. 1 ст. 66 ЗК РФ).

Рыночная стоимость (РС) ЗУ – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Практически РС ЗУ определяется с учетом ряда факторов:

• местоположения участка,

• влияния внешних факторов (экологических факторов, перспектив развития района, в котором расположен участок, и пр.),

• разрешенного использования ЗУ, в том числе наличия обременений и ограничений,

• спроса и предложения на рынке земли,

• сроков и вероятности получения дохода от использования земельного участка и ряда других.

ОТЛИЧИЕ ОТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ -

- В отличие от кадастровой стоимости, которая устанавливается по состоянию на 1 января текущего года, рыночная стоимость не является величиной постоянной и определяется на конкретную дату.

- различие по целям – КС – для налогов и АП, а РС – для решения вопросов о согласовании цены сделки

Итак, основное различие между видами стоимости в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее определении имеют значение спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, в то время как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кроме того, кадастровую стоимость устанавливает государственный орган, и она влияет на налоговую ставку недвижимости.

В ЗК РФ предусмотрено определение рыночной стоимости ЗУ:

• в случае реквизиции и невозможности последующего возврата реквизированного ЗУ его собственнику (п. 3 ст. 51),

• при изъятии у собственников ЗУ для гос. или мун. нужд (п. 4 ст. 63).

• Согласно ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в случаях изъятия ЗУ для гос. или мун. нужд в нее включаются рыночная стоимость ЗУ и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки.

Порядок определения почти такой же.

Юридическое значение:

• кадастровая стоимость земельных участков и нормативная цена земли являются взаимозаменяемыми показателями и применяются в аналогичных случаях, указанных, — для целей налогообложения, определения арендной платы за землю и для иных, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами, целей.

• Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

45. Государственный кадастровый учет земельных участков

Ст. 70 ЗК - Государственный кадастровый учет ЗУ осуществляется в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости". № 218

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества

- внесение в ЕГРН сведений о ЗУ, зданиях, сооружениях, помещениях, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений об объектах недвижимости (далее - ГКУ).

Государственный кадастровый учет осуществляются Росреестром.

Компетенция при осуществлении им государственного кадастрового учета относятся:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете

2)проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав;

3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

4) государственный кадастровый учет;

5) выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета;

6) ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в нем;

7)принятие на учет в порядке, установленном органом НПА, бесхозяйных недвижимых вещей;

8) иные полномочия.

Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета

С одной стороны:

• собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав на него,

• другие лица в предусмотренных ФЗаконом случаях, в том числе

  • граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства,

  • российские и иностранные юридические лица,

  • международные организации, Союзное государство, иностранные государства,

  • РФ, субъекты РФ, МО,

  • Органы ГВ РФ, ОГВ субъектов РФ и ОМСУ,

  • кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители

С другой:

• и орган регистрации прав

• Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

• В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории РФ на единицы кадастрового деления:

  • кадастровые округа,

  • кадастровые районы

  • кадастровые кварталы