22. Ограничение прав на земельные участки

• Ограничение осуществления прав на землю вызвано необходимостью обеспечения публичных и частых интересов при использовании земель и ЗУ.

• Ограничения прав на землю могут устанавливаться только в целях, предусмотренных п. 3. ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ

• Права и свободы могут быть ограничены ФЗ только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

ПОНЯТИЕ

• В широком (гражданско-правовом) смысле к ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения земельным участком.

• Под ограничением прав можно также понимать установление правового режима земель и ЗУ путем деления земель на категории с определенным целевым назначением и зонирования территорий с установлением разрешенного использования земельных участков и, соответственно, возложением обязанности на правообладателей земельных участков использовать их по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием, что также является способом ограничения прав на земельные участки.

• ОСНОВНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ - установление законом или договором дополнительных ограничений осуществления прав на земельные участки по отношению к основному правовому режиму земельного участка, определяемому категорией земель и разрешенным использованием земельного участка

СОДЕРЖАНИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ (как определяется в доктрине)

• запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, иных природных объектов, которые предусмотрены законодательством, в зависимости от местоположения земельных участков, и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение.

• Ограничения прав на землю могут устанавливаться

  • актами исполнительных органов государственной власти

  • актами органов местного самоуправления

  • решением суда,

  • ограничение (обременение) прав на ЗУ в пользу частных лиц могут устанавливаться на основании соглашения (договора) или решения суда.

• В зависимости от вида и цели установления ограничения прав на землю могут устанавливаться

  • бессрочно

  • на определенный срок.

• Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации.

• При переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения прав на землю сохраняются.

• При образовании новых ЗУ из ЗУ, в отношении которых установлены ограничения прав, данные ограничения сохраняются и в отношении образуемых земельных участков и измененных земельных участков в прежних границах, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров.

• В случаях если ограничение прав на земельные участки влечет причинение убытков правообладателям данных участков, то вызванные ограничением прав убытки подлежат возмещению в полном объеме, в том числе и упущенная выгода.

• Лица, чьи права ограничены, могут обжаловать установленные ограничения прав на землю в судебном порядке.

Примерный перечень видов публичных ограничений прав на землю - ст. 56 ЗК РФ.

могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе:

• животного и растительного мира,

• памятников природы, истории и культуры,

• археологических объектов,

• сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

• Приведенный перечень ограничений прав на землю не является исчерпывающим, ЗК РФ и другими федеральными законами могут предусматриваться и иные ограничения использования земельных участков.

*Например, ФЗ об обороте земель сельхоз. назначения - иностранные граждане могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Особым случаем ограничения прав на землю является резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

• Институт резервирования земель направлен на сохранение земельных ресурсов для осуществления государственных и муниципальных задач и представляет собой способ перераспределения земельных ресурсов, форму реализации государственно-властных полномочий в сфере земельных отношений.

• Резервирование земель для гос.или мун.нужд является предварительным этапом изъятия ЗУ для данных нужд. (подробнее в другом вопросе)

Наиболее распространенной правовой формой установления ограничений прав на землю и земельные участки являются так называемые зоны с особыми условиями использования территорий.

Цели установления таких зон:

1) защита жизни и здоровья граждан;

2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;

3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;

4) охрана окружающей среды;

5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.

Примеры видов таких зон:

• зоны охраны объектов культурного наследия;

• охранная зона объектов электроэнергетики

• охранная зона железных дорог;

• придорожные полосы автомобильных дорог;

• приаэродромная территория;

• водоохранная (рыбоохранная) зона;

• санитарно-защитная зона;

и т.д.

Содержание ограничения прав на земельные участки в зонах с ОУИТ определяется специальным законодательством, регулирующим деятельность по использованию и эксплуатации объектов, в отношении которых устанавливаются такие зоны.

*Например, в отношении объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д. устанавливаются охранные и санитарно-защитные зоны.

• Санитарно-защитные зоны — специальные территории с особым режимом использования, устанавливаемые вокруг объектов и производств, являющихся источниками негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека.

• Охранные зоны устанавливаются в целях обеспечения нормальной эксплуатации сооружений, устройств и других объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, в которых вводятся особые условия землепользования.

ДРУГИЕ ВИДЫ ОГРАНИЧЕНИЙ:

• Еще одной правовой формой установления ограничения прав на землю и земельные участки являются публичные сервитуты.

• При предоставлении прав на земельные участки в населенных пунктах, находящиеся в гос. или мун. собственности, для строительства, реконструкции или благоустройства уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления могут устанавливаться так называемые градостроительные ограничения, направленные на обеспечение государственных и местных интересов. Например:

• запрет на изменение целевого использования или назначения земельного участка без согласования в установленном порядке;

• запрет на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;

• условие возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;

• обязанность создания защитных насаждений или иных природоохранных объектов;

и т.д.

Градостроительные ограничения прав могут устанавливаться на основании:

• документов территориального планирования и градостроительного зонирования (схем терр. планирования, генеральных планов, градостроительных регламентов)

• в договорах аренды и купли-продажи земельных участков при предоставлении их для указанных целей,

• а также путем установления публичных сервитутов.