19. Аренда земельных участков

Правовое регулирование - ГК РФ и ЗК РФ.

Особенности аренды земель отдельных категорий или ЗУ, предназначенных для определенных целей, могут устанавливаться и иными НПА.

Основание – договор аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется

• уплачивать арендную плату,

• использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, условиями договора аренды, соблюдая треб. экологического, природоресурсного, градостроительного и др закнод.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендодатель- может быть только собственник .

+ лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе уполномоченные ОГВ и ОМСУ.

Арендатор - любое право- и дееспособное физическое и юридическое лицо, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

В качестве предмета сделки может фигурировать:

• земельные участки или их части;

• земельные доли, которые не изъяли из оборота.

Участок необходимо четко определить. В договоре перечисляют информацию:

• о площади участка,

• о его границах,

• о местоположении,

• о целевом назначении.

+ Обязательным приложением к договору - план земельного участка с указанием его границ, кадастровый паспорт земельного участка.

ФОРМА - Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (общее правило).

РЕГИСТРАЦИЯ

• По общему правилу договор аренды ЗУ подлежит государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

СРОК

- устанавливается по соглашению сторон.

- Если срок в договоре не определен - на неопределенный срок.

- Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов земельных участков.

Например, максимум в 49 лет:

• при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,

• при аренде лесных участков

+ Договор аренды ЗУ, находящегося в гос. или мун. собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для гос. или мун. нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

- законодательством, в том числе региональным, могут предусматриваться и минимальные сроки аренды

- По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

* Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, когда на ЗУ расположены объекты недвижимого имущества и арендатор не является их собственником (исключительное право покупки ЗУ) собственником здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке).

- если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и, соответственно, может быть прекращен по инициативе любой из сторон.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

По ГК плата за аренду земельного участка входит в существенные условия. Ее величину устанавливают:

• стороны в договоре;

• Правительство РФ, если речь идет об аренде государственных и муниципальных земель.

АРЕНДОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

• обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

• Сдать им-во в аренду вместе со всеми его принадлежностями и документами

• Предупредить о правах 3 лиц

• Ответственность за недостатки даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

• Имущество должно быть передано своевременно.

ВПАРВЕ

• Право - По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• Требовать оплаты и т.д.

+ Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя возможно также в случаях, установленных п. 2 ст. 46 ЗК РФ1:

— при ненадлежащем использовании земельного участка арендатором (подп. 1—4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ);

— при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке;

— при реквизиции земельного участка (временное изъятие). Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи досрочного прекращения договора аренды земельных участков.

АРЕНДАТОР

ОБЯЗАН

• обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды/с назначением имущества.

• обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

• обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом

• обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ВПРАВЕ

• вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, осуществлять перенаем, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал.

• Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

• Право собственности на улучшения

• Право выкупа

• При обнаружении недостатков переданного им-ва вправе по своему выбору:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

  • потребовать досрочного расторжения договора.

• Право досрочно расторгнуть договор когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

ЗУ РФ предусматривает в качестве самостоятельной разновидности договора аренды краткосрочную аренду ЗУ (не более чем на один год) для проведения изыскательских работ либо для государственных или муниципальных нужд (п. 7 ст. 22).

В данном случае на арендатора возлагаются специальные обязанности

• по приведению ЗУ в состояние, пригодное для его использования в соответствии с его разрешенным использованием;

• по возмещению убытков, причиненных проведением работ;

• выполнению необходимых работ по рекультивации ЗУ