Статья 56.2. Органы, принимающие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

уполномоченные федеральные органы исполнительной власти	Зачем? изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), размещения объектов федерального значения. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения);
уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации	Тож самое но доя субъекта
органов местного самоуправления	Для муниципальных нужд

Статья 56.3. Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

1. утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2. утвержденными проектами планировки территории.

СРОК: не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории,

Для иных целей — нужно обосновать. Как?

1. решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);

2. международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);

3. лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);

4. решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

От кого исходит инициатива?

• От органа

• на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки, документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.

Для принятия решения об изъятии земельного участка подается ходатайство, рассматриваемое уполномоченным органом, который принимает:

положительное решение	отрицательное решение
он направляет (в 30-дневный срок) запрос в орган регистрации прав в целях выявления лиц, которым принадлежат подлежащие изъятию земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества (далее — изымаемая недвижимость). Кроме того уполномоченный орган вправе поручить осуществление действий по выявлению указанных лиц, подведомственным ему учреждениям;	отказывает (в тот же срок) в удовлетворении ходатайства, уведомляя о причине принятого решения инициатора изъятия. Причиной для отказа в удовлетворении ходатайства является то, что указанные в нем основания не предусмотрены федеральными законами не соблюдены условия изъятия не может быть утверждена приложенная к ходатайству об изъятии схема расположения земельного участка имеются иные основания установленные законом субъекта РФ.
Возвращение без рассмотрения (в течение 5 дней)
1) данный орган не вправе принимать решение об изъятии земельного участка для целей, указанных в ходатайстве; 2) заявитель не является лицом, которое вправе обращаться с таким ходатайством; 3) непредставлена схема расположения земельного участка (и отсутствует утвержденный проект межевания территории, предусматривающий его образование); 4) ходатайство по своим со- держанию или форме не соответствует установленным требованиям

Сведений об участке нет в ЕГРН

С 2015 года в ЗК РФ достаточно подробно урегулированы вопросы, связанные с выявлением лиц-правообладателей изымаемой недвижимости, и с неучтенными земельными участками (соответственно и не- зарегистрированными правами на них).

Теперь же если сведения о зарегистрированных правах отсутствуют в ЕГРП (ЕГРН), то уполномоченный орган, прежде чем принять решение об изъятии земельных участков (не менее чем за 60 дней), обязан:

• запросить соответствующие сведения в архивах, органах государ- ственной власти, местного самоуправления, а также у предполагаемых правообладателей изымаемой недвижимости;

• опубликовать сообщение о планируемом изъятии земельных участков по месту их нахождения (как в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, так ив сети «Интернет»), атакже разместить его наинформационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены подлежащие изъятию участки.

Правообладатель нашелся	Правообладатель не найден
течение 60 дней со дня опубликования указанного сообщения подают в уполномоченный орган заявления об учете их прав	уполномоченный орган обращается в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субекта РФ или муниципального образования на такие объекты
	В то же время правообладатели изымаемой недвижимости, которые не были выявлены, в последующем могут потребовать возмещение от лица, которому предоставлен изъятый земельный участок (кроме такого лица, которому участок предоставлен в безвозмездное пользование). В случае отсутствия такого лица возмещение осуществляется за счет казны (Российской Федерации, субъекта РФ или муни- ципального образования). Однако возврат изымаемой недвижимости прежним правообладателям не допускается

С 2015 года ЗК РФ определил, что изъятию подлежат только такие земельные участки, у которых имеются правообладатели, в ином случае изъятия просто не требуется. Например, когда земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц или являются выморочным имуще- ством, и при этом на них нет объектов недвижимого имущества тре- тьих лиц. Однако это не относится к случаям, когда правообладатели просто не выявлены или их права не зарегистрированы в установлен- ным порядке, — в отношении таких участков необходимо принятие решения об их изъятии.

Принятие решения об изъятии.

Оно принимается в отношении сразу всех объектов недвижимого имущества, расположенных на изымаемом земельном участке (за исключением таких сооружений, сохранение которых на участке которых не противоречит цели изъятия).

Таким решением может быть изъят как один, так и сразу несколько земельных участков.

Если же подлежащий изъятию участок еще только предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, вграницах которой предусмотрено его образование, то решение об изъятии должно содержать указание на утверждение схемы расположения земельного участка, а сама схема — прилагаться к этому решению.

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об ее изъятии со дня получения его копии или со дня возврата отправителю соответствующего заказного письма (а при отсутствии сведений об его почтовом адресе и если правообла- датель сообщил для связи адрес электронной почты, то со дня отправ- ления копии на указанный адрес).

Решение об изъятии может быть обжаловано в суд, оно действи- тельно в течение трех лет со дня его принятия.

Вместе стем принятие такого решения отнюдь непрекращает права на изымаемую недвижимость и даже не ограничивает переход прав на нее (например, в результате наследования). Так, действующий с 2015 г. порядок изъятия отдельно оговаривает, что в случае перехода прав, а также образования новых земельных участков или объектов не- движимого имущества не потребуется принятие нового решения или внесение изменений в ранее принятое.

подготовка соглашения об этом с его правообладателем.

Для подготовки такого соглашения уполномоченный орган (подведомственное ему государственное или муниципальное учреждение) либо организация, подавшая ходатайство об изъятии, осуществляют переговоры справообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия, подготавливают соглашение об изъятии и направляют его проект для подписания.

При этом возмещение за изымаемый земельный участок включает в себя:

• его рыночную стоимость (а если правообладатель не является его собственником, то рыночную стоимость иного имеющегося у него права);

• убытки, причиненные изъятием, включая возникающие в связи сневозможностью исполнения их правообладателями обязательств перед третьими лицами;

• упущенную выгоду.

ЗК РФ установил следующие особенности:

• при определении размера возмещения не учитывается планируемое изъятие недвижимости;

• рыночная стоимость земельного участка (или подлежащих прекращению иных прав на него) определяется исходя из его разрешен- ного использования на день, предшествующий дню принятия реше- ния об изъятии;

• при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным гражданину, рыночная стои- мость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка (аналогично и для участка, предоставленного на праве пожиз- ненного (наследуемого) владения). Если же участок предоставлен юридическому лицу, то рыночная стоимость данного права определяется как стоимость права его аренды на установленный законом предель- ный (максимальный) срок, а при отсутствии такого срока — на 49 лет

• при досрочном прекращении договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость такого права определяется как рыночная стоимость права аренды участка до истечения срока действия указанных договоров;

• при изъятии земельного участка, который подлежит образованию, его рыночная стоимость (рыночная стоимость подлежащих пре- кращению иных прав на такой земельный участок) определяется как разница между рыночной стоимостью исходного участка (прекраща- емых прав на него) и участка, сохраняющегося у правообладателя (со- храняющихся прав).

Отдельно оговорено, что при определении размера возмещения не подлежат учету:

• yyобъекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, произведенные вопреки разрешенному использованию, а также усло- виям договора аренды или безвозмездного пользования;

• yyстроительство объектов недвижимого имущества, а также неот- делимые улучшения изымаемой недвижимости, произведенные по- сле уведомления ее правообладателя о принятом решении об изъятии (за исключением произведенных на основании разрешения на строи- тельство, выданного до указанного уведомления, а также в целях обе- спечения безопасности его эксплуатации, предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвы- чайный характер, либо в целях устранения их последствий);

• yyсделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимо- сти после его уведомления о принятом решении об изъятии (если они влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок).

Если изымаемая недвижимость принадлежат нескольким лицам, то размер возмещения определяется пропорционально их долям в праве общей собственности.

Соглашение об изъятии заключают:

1. правообладатель изымаемой недвижимости (если правообладателей несколько, то соглашение заключается с каждым из них);

2. уполномоченный орган (ЗК РФ до- пускает, что вместо него это может быть также ГК Автодор)

3. организация, подавшая ходатайство об изъятии (если изъятие осуществляет- ся на основании ее ходатайства)

Проект соглашения сначала подписывается уполномоченным органом и организацией, подавшей ходатайство об изъятии, после чего он направляется (вместе с соответствующими кадастровыми паспор- тами и отчетами об оценке) заказным письмом с уведомлением право- обладателю изымаемой недвижимости либо ему вручает его указанная организация (с распиской в получении).

Даже если правообладатель изымаемой недвижимости откажется принять проект соглашения, он считается получившим указанный проект соглашения надлежащим образом. При этом он вправе как подписать соглашение, так и отказать- ся от подписания. Соответственно он направляет уполномоченному органу (или организации, подавшей ходатайство об изъятии) либо подписанное соглашение, либо предложения об изменении его условий, либо уведомление об отказе.

В случае непредставления им в течение 90 дней подписанного соглашения об изъятии недвижимости уполно- моченный орган (или организация, подавшая ходатайство об изъятии) вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельно- го участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Возмещение за изымаемую недвижимость осуществляется за счет средств соответствующего бюджета либо за счет средств организации, подавшей ходатайство об изъятии (если решение об изъятии принято на основании ее ходатайства).

На основании заключенного соглашения либо вступившего в за- конную силу решения суда (если ими предусмотрено полное или ча- стичное возмещение в денежной форме, то только после предоставле- ния такого возмещения) осуществляются:

1) переход и прекращение прав на изымаемую недвижимость;

2) возникновение прав на земельные участки, образуемые в ре- зультате перераспределения земель и земельных участков;

3) государственная регистрация возникновения, прекращения или перехода прав на изымаемую недвижимость. По общему прави- лу именно с момента указанной регистрации прекращаются права на изымаемые земельный участок и расположенные на нем объек- ты недвижимого имущества. С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право соб- ственности либо Российской Федерации, либо субъекта РФ, либо муниципального образования, либо организации, подавшей ходатай- ство об изъятии (в зависимости от того, для каких нужд осуществлено изъятие);

4) снос объектов недвижимого имущества, расположенных на изъ- ятом земельном участке (за исключением таких сооружений, сохране- ние которых на участке не противоречит цели его изъятия).

Изъятию земельных участков для государственных и муниципаль- ных нужд также может предшествовать резервирование земель для ука- занных нужд. Такое резервирование допускается в случаях, связанных:

yyс выполнением международных обязательств РФ;

yyстроительством иреконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов их строительства и реконструкции;

yyнедропользованием;

yyиными случаями, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ. Так, допускается резервирование земель в зонах планируемого размещения объектов в пределах территории, указанной в заявке на создание ОЭЗ1.

Кроме того, не предоставленные гражданам и юридическим ли- цам земли также могут быть зарезервированы для создания и разме- щения следующих объектов: инженерная, транспортная и социальная инфраструктура; обороны ибезопасности; ООПТ; водохранилища и иные искусственные водные объекты; инфраструктура ОЭЗ.

По общему правилу срок резервирования составляет не более трех лет2. Однако для строительства и реконструкции объектов транспорта, автомобильных дорог и других линейных объектов государственно- го или муниципального значения возможно резервирование земель на срок до 20 лет (только в отношении земель, не предоставленных гражданам и юридическим лицам), а для создания ОЭЗ — не более чем на два года.

Органами, уполномоченными принимать решения о резервиро- вании земель для государственных и муниципальных нужд, являются: yyдля федеральных нужд— ФОИВ, уполномоченный наоказа-

ние государственных услуг и управление федеральным имуществом, вустановленной сфере деятельности которого планируется осуще- ствить резервирование;

yyгосударственных нужд субъекта РФ или муниципальных нужд — уполномоченный исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

Решение орезервировании земель принимается всоответствии со следующими документами: 1) документы территориального пла- нирования; 2) решения об утверждении границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (федерального, ре- гионального или местного значения); 3) государственные программы геологического изучения недр, воспроизводства минерально-сырье- вой базы и рационального использования недр, утвержденные в уста- новленном порядке.

Решение орезервировании земель подлежит опубликованию в официальных средствах массовой информации субъекта РФ, на тер- ритории которого расположены резервируемые земельные участки (если решение принято органами государственной власти) или орга- нов местного самоуправления по месту нахождения резервируемых земельных участков (если решение принято этими органами).

В связи с резервированием земель для государственных или му- ниципальных нужд могут быть ограничены права по использованию земельного участка (на возведение зданий, строений и сооружений, проведение мелиоративных работ, строительство прудов и иных во- дных объектов), а также права собственности и иные вещные права на земельные участки.

Действие ограничений прав, установленных решением о резерви- ровании земель, прекращается в следующих случаях:

yyпо истечении срока, указанного в решении резервирования земель;

yyпри предоставлении зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных ре- шением о резервировании земель;

yyпри отмене решения о резервировании земель органом, ранее принявшим решение о резервировании земель;

yyпри изъятии в установленном порядке, в том числе путем выку- па, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

yyна основании решения суда, вступившего в законную силу1.