3. Особенности совершения сделок с земельными участками.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В сделках земельные участки выступают прежде всего как объекты недвижимого имущества, поэтому на сделки с земельными участками распространяются все требования гражданского законодательства, устанавливающие общие правила их совершения и условия действительности сделок.

• По общему правилу объектом сделки может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

• По числу сторон выделяют одно-, двух- и многосторонние сдел- ки (договоры). К многосторонним договорам относятся, например, учредительный договор о создании хозяйственного товарищества или общества, в соответствии с которым в складочный (уставный) капитал юридического лица вносятся земельные участки; договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя при арен- де земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, например, из состава сельскохозяйственных угодий или зе- мельных участков или на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности или в аренде различных лиц.

• Большинство сделок с земельными участками составляют договры.

• Сделки с земельными участками всегда совершаются в письменной форме, причем чаще всего по закону требуется именно простая письменная форма договора.

• Для некоторых сделок с земельными участками требуется нотариальная форма. В частности, нотариальному удостоверению подлежат договор ренты (ст. 584 ГК РФ), завещание (ст. 1124 ГК РФ).

• в случаях, предусмотренных федеральными законами, сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации. Так, обязательной государственной регистрации подлежат:

— договоры дарения земельного участка (ст. 574 ГК РФ);

— договоры аренды (субаренды) земельного участка, заключенные на срок год и более (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);

— договоры ренты, предусматривающие отчуждение земельного участка под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ)1;

— договоры об ипотеке (ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. No 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2 (ст. 339 ГК РФ). К числу основных особенностей сделок с земельными участками (которые можно рассматривать как их ограничение), установленных

земельным законодательством, можно отнести следующие:

— сохранение целевого назначения и разрешенного использования

земельных участков;

— возможность совершения сделок с земельными участками при

условии соблюдения установленных минимальных и максимальных размеров земельных участков;

— соблюдение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

— ограничение оборота земельных участков из состава сельскохо- зяйственных угодий;

— ограничение приобретать земельные участки в собственность от- дельным субъектам правоотношений (лицам с иностранным элемен- том) и некоторые другие.