Тема 5. «Право аренды и право безвозмездного пользования земельным участком
Аренда земельного участка.
Арендные отношения носят обязательственный, относительный характе, поэтому содержание права аренды земельного участка определяется договором аренды в соответствии с требованиями законодательства.
Правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется ГК РФ и ЗК РФ. Особенности аренды земель отдельных категорий или земельных участков, предназначенных для определенных целей, могут устанавливаться и иными федеральными законами, а порядок заключения и условия договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предусматриваться подзаконными нормативными правовыми актами и законодательством субъектов РФ.
Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК РФ, а общие особенности сдачи в аренду земельных участков — ст. 22 ЗК РФ. При этом общие положения об аренде применяются к аренде земельных участков субсидиарно только в том случае, если специальными нормами не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).
Основанием возникновения права аренды земельного участка является договор аренды земельного участка, заключаемый между арендодателем и арендатором.
Взяв за основу общее определение договора аренды (ст. 606 ГК РФ), можно сформулировать договор аренды земельного участка с учетом его особенностей: по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, условиями договора аренды, соблюдая при этом требования экологического, природоресурсного, градостроительного и иного законодательства.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка по общему правилу, если иное не установлено договором аренды, являются его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ).
Арендодатель |
Арендатор |
может быть только собственник (ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
|
может быть любое право- и дееспособное физическое и юридическое лицо, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. |
Объект договора аренды
могут быть земельные участки, не изъятые из оборота, границы которых определены и по общему правилу прошедшие государственный кадастровый учет, а также части таких земельных участков.
В договоре аренды должны быть указаны сведения, содержащие необходимые для передачи и использования земельного участка или его части характеристики и позволяющие определенно установить земельный участок или его часть, подлежащие передаче: местоположение, площадь.Обязательным приложением к договору аренды является план земельного участка с указанием его границ.
При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и, соответственно, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Срок
устанавливается по соглашению сторон.
действующим российским законодательством установлены максимальные сроки договора аренды земельных участков продолжительностью в сорок девять (49) лет для следующих случаев:
— при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственно- го назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. No 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)
— по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет (п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. No 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»)
— при аренде лесных участков (ст. 72 ЛК РФ от 4 декабря 2006 г. No 200-ФЗ2).
Договор аренды земельного участка, находящегося в государствен- ной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ). Исключения составляют случаи, когда на арендованном земельном участке расположены здания, строения, сооружения и арендатор земельного участка не является их собственником (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ), а также если право аренды было прекращено в установленном гражданским и земельным законодательством порядке (ст. 46 ЗК РФ).
В случаях, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и, соответственно, может быть прекращен по инициативе любой из сторон в соответствии со ст. 610 ГК РФ.
размер арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Если сторонами не определено условие о размере арендной платы или порядке ее определения, то договор аренды считается незаключенным.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договором аренды земельного участка.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного само- управления.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земель- ных участков, государственная собственность на которые не разгра- ничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. No 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Россий- ской Федерации»).
Права и обязанности сторон договора аренды определяются ЗК РФ и ГК РФ.
Арендодатель |
|
Права |
Обязанности |
требовать с арендатора уплаты арендной платы, |
предоставить земельный участок арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и пригодным к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием данного земельного участка.
Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями и документами, необходимыми для его использования.
Факт передачи земельного участка от арендодателя к арендатору должен быть зафиксирован передаточным актом, подписанным сторонами |
|
|
|
|
|
|
|
|
Арендатор |
|
Права |
Обязанности |
передавать свои арендные права (права и обязанности по дого- вору аренды земельного участка) третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или обще- ства либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка;
|
Платить арендную плату |
передавать арендованный земельный участок в субаренду в пре- делах срока договора аренды земельного участка.
в для осуществления ука- занных прав не требуется получать согласие арендодателя (в отличие от остальных видов имущества1), если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, но при этом необходимо уведомить арендодателя о совершении соответствующей сделки в разумный срок после ее осуществления2.
|
использование арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями договора аренды, соблюдая при этом требования ст. 42 ЗК РФ.
|
|
обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его по- лучил, или в состоянии, обусловленном договором, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. |
|
|
|
|
Если земельный участок взят в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то арендатор имеет право осуществлять все вышеуказанные сделки без согласия собственника в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет. При этом изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных дого- вором аренды земельного участка прав арендатора не допускаются. Кроме того, досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При продаже земельного участка, находящегося в государствен- ной или муниципальной собственности, арендатор данного земель- ного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, когда на зе- мельном участке расположены объекты недвижимого имущества и арендатор не является их собственником (исключительное право по- купки земельного участка собственником здания, строения, сооруже- ния, расположенного на данном участке).
Земельный кодекс РФ предусматривает в качестве самостоятель- ной разновидности договора аренды земельного участка краткосроч- ную аренду (не более чем на один год) для проведения изыскательских работ либо для государственных или муниципальных нужд (п. 7 ст. 22 ЗК РФ). В данном случае на арендатора возлагаются специальные обя- занности по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с его разрешенным использо- ванием; по возмещению убытков, причиненных проведением работ; выполнению необходимых работ по рекультивации земельного участ- ка и исполнению иных обязанностей, установленных законом и (или) договором аренды земельного участка.
1 СЗ РФ. 1998. No 29. Ст. 3400.
80 Глава 3. Права на землю и земельные участки
Порядок заключения договора аренды на земельные участки, на- ходящиеся в государственной или муниципальной собственности, изложен в главе настоящего учебника, посвященной основаниям воз- никновения прав на землю.
Основания и порядок прекращения аренды земельного участка из- ложены в ст. 46 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя возможно также в случаях, установленных п. 2 ст. 46 ЗК РФ:
— при ненадлежащем использовании земельного участка аренда- тором (п. 1—4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ);
— при изъятии земельного участка для государственных или муни- ципальных нужд в установленном порядке;
— при реквизиции земельного участка в соответствии со ст. 51 ЗК РФ.
Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи досрочного прекращения договора аренды земельных участков.
Следует иметь в виду, что досрочное прекращение аренды зе- мельного участка из состава сельскохозяйственных угодий за ис- пользование его способами, которые приводят к существенному снижению плодородия или значительному ухудшению экологиче- ской обстановки, не допускается в период полевых сельскохозяй- ственных работ.