Тема 6. «Возникновение прав на земельные участки»

Оформление в собственность или в аренду земельных участков, предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации

Данный способ приватизации земельных участков направлен на приведение в соответствие с действующим Земельным кодексом РФ прав на земельные участки, возникших до вступления его в силу, и имеет переходный исключительный характер. Он касается земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам на ограниченных вещных правах до 30 октября 2001 г.

Поскольку ограниченные вещные права на земельные участки не позволяют им участвовать в гражданском обороте, законодателем были установлены меры, направленные на переоформление таких участков в собственность или аренду.

Правовое регулирование переоформления прав осуществляется Федеральным законом от 25 октября 2001 г. No 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Пункт 1 ст. 3 указанного Закона устанавливает, что права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ.

Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Граждане в соответствии со п. 9.1 вправе зарегистрировать право собственности на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Принятие решений органами власти о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Указанные граждане в данном случае должны обращаться с заявлением о приобретении в собственность земельного участка непосредственно в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

При этом оформление в собственность граждан данных земельных участков сроком не ограничивается.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса

Кодекс об административных правонарушениях РФ (далее — КоАП РФ) ст. 7.34, которая предусматривает административную ответственность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица «за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность».

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ.

При этом переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гараж- ными потребительскими кооперативами права постоянного (бессроч- ного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

Религиозные организации могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право безвозмездного срочного пользо- вания по своему желанию

Приобретение в собственность или в аренду земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, находящихся на этих участках

Данный способ направлен на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и объектов недвижимого имущества, на нем расположенных.

устанавливаются ст. 35 и 36 ЗК РФ.

+ ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. No 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Следует отметить, что правила ст. 35 ЗК РФ распространяются и на земельные участки, находящиеся в частной собственности, в случаях, когда земельные участки и объекты недвижимости, на них расположенные, имеют разных собственников

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется

В отношении ряда субъектов — собственников зданий, строений, сооружений земельное законодательство предусматривает бесплатное предоставление соответствующих земельных участков.

— граждане — собственники жилых домов, приобретенных ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу ЗК (п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);

При рассмотрении оснований приобретения прав на земельные участки собственниками недвижимого имущества, расположенного на этих участках, следует также иметь в виду, что законом установлено не только право, но и обязанность лица, использующего земельный участок, надлежащим образом оформить права на него.

Пункт 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государ- ственного и муниципального имущества»1 прямо указывает, что соб- ственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального об- разования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством

Цели, не связанные со строительством

• ведение сельскохозяйственного производства

• ведение гражданами садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства,

• осуществление лесопользования, недропользования, водо- пользования, изыскательской и научной деятельности,

• рекреационной деятельности и т. д.

Регулирование предоставления земельных участков осуществляется различными специальными нормативными правовыми актами,.

При этом земельные участки в зависимости от конкретной цели использования и вида субъекта могут предоставляться и на торгах и без проведения торгов.Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объ- единениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хо- зяйства устанавливает ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. No 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерче- ских объединениях граждан»2.

Общий порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду из земель сельско- хозяйственного назначения для осуществления сельскохозяйствен- ного производства в предпринимательских целях устанавливает ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. No 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»3.