Правовое регулирование

В настоящее время отсутствует общее правовое регулирование деятельности по зонированию территорий, как и единая законодательная терминология в данной сфере.

В разных нормативных правовых актах, прежде всего в федеральных законах и законах субъектов РФ, термин «зонирование» применяется по отношению к разным объектам для достижения различных целей.

Например:

— Земельный кодекс РФ, как было показано выше, предусматривает зонирование территорий в целях установления разрешенного использования земельных участков;

— Градостроительный кодекс регулирует деятельность по градостроительному зонированию территорий поселений, в результате которого в границах поселений устанавливаются территориальные зоны с определенными видами разрешенного использования земельных участков;

— кроме того, Градостроительным кодексом предусмотрено определение функциональных зон в процессе территориального планирования территории Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований для размещения и функционирования объектов государственного и муниципального значения

— Законом об ООПТ предусмотрено зонирование территорий национальных и природных парков;

— Лесной кодекс РФ предусматривает, по существу, различные виды зонирования земель лесного фонда (установление целевого назначения лесов, районирование лесов, разработка лесохозяйственных регламентов), хотя в Лесном кодексе не употребляется термин «зонирование».

Заметим также, что выделение в составе земель каждой категории различных видов земель (сельскохозяйственные угодья, земли энергетики, транспорта, обороны, безопасности, радиационных и ядерных объектов и т.д.), по существу, является зонированием соответствующих земель

Виды зонирования

К особому виду зонирования территорий можно отнести установление зон с особыми условиями использования территорий17. Результатом зонирования территорий, за исключением установления зон с особыми условиями использования, как правило, является установление разрешенного использования земельных участков, расположенных и образуемых в границах соответствующих зон

Разрешение использования земельного участка

Разрешенное использование земельного участка, как и целевое назначение, как уже было показано, является неотъемлемой дополнительной характеристикой земельного участка как объекта недвижимого имущества, подлежащей обязательному внесению в сведения ЕГРН о соответствующем земельном участке

По существу, именно разрешенное использование земельного участка определяет его правовой режим, непосредственно устанавливая вид или виды деятельности, которые может осуществлять на земельном участке его правообладатель (собственник, владелец, пользователь, арендатор)

Понятие «разрешенное использование земельных участков» действующим законодательством не раскрывается, не установлено также соотношение между целевым назначением земель и видами разрешенного использования земельных участков, хотя (исходя из сущности правового регулирования земельных отношений) возможные виды разрешенного использования земельных участков должны соответствовать целевому назначению земель соответствующей категории или не противоречить ему

Виды, порядок установления и изменения разрешенного использования земельных участков регулируются в настоящее время только Градостроительным кодексом в отношении территориальных зон при осуществлении градостроительного зонирования, что относится к правовому режиму земель населенных пунктов

Действующий Земельный кодекс, принятый в 2001 г., закрепил понятие «разрешенное использование земельного участка» и его юридическое значение, установив, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства

Таким образом, разрешенное использование земельного участка является самостоятельной правовой категорией земельного права, специальным способом воздействия на поведение субъектов земельных отношений.

Именно разрешенное использование является основным элементом правового режима земельного участка, непосредственно определяющего возможные действия правообладателя соответствующего земельного участка.

Как было указано выше, в настоящее время законодательно не определены способы установления разрешенного использования земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, разрабатываемых в процессе градостроительного зонирования.

Порядок изменения разрешенного использования земельных участков

Порядок изменения будет зависеть от того, к какой из указанных выше категорий вид разрешенного использования относится.

При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки конкретного муниципального образования(ПЗЗ). Указанными правилами установлены перечни видов разрешенного использования участков, расположенных в границах определенных территориальных зон.

Основной и вспомогательный вид разрешенного использования правообладатель (кроме органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) может самостоятельно выбрать из установленных градостроительным зонированием, без получения на это дополнительных разрешений и процедур согласования.

Изменить же вид разрешенного использования своего земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только после получения соответствующего разрешения, предоставление которого относится к полномочиям органов местного самоуправления. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка принимает глава местной администрации по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Для того, чтобы узнать к какой территориальной зоне относится земельный участок и какие виды разрешенного использования предусмотрены для данной зоны, необходимо обратиться в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен такой участок, и получить выписку из ПЗЗ.

Поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры государственного кадастрового учета, следовательно, правообладателю необходимо обратиться с заявлением,форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920, в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка.Заявитель также может представить по своему желанию, например,копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Данная государственная услуга предоставляется заявителям бесплатно.

Кроме того, органы государственной власти и органы местного самоуправления, в случае принятия ими решений (актов) об изменении разрешенного использования земельного участка, обязаны направлять соответствующие документы в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога. Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, её можно оспорить. Для этого нужно обратиться в специально созданную при Управлении Росреестра по Иркутской области комиссию или суд.

№1

Перевод земель из одной категории в другую регулируется:

• Законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – закон № 172-ФЗ);

• Специализированными нормативно-правовыми актам субъектов РФ, которые уточняют вопросы перевода земель из одной категории в другую на территории конкретного субъекта.

Земли сельхозназначения

В соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли:

• расположенные за пределами населенных пунктов;

• предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности (то есть обладающие определенными показателями плодородности).

В основном такие земли используют сельскохозяйственные предприятия, организации и граждане, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

В составе земель сельхозназначения выделят сельскохозяйственные угодья и иные с/х земли.

Сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Они имеют строго целевое назначение и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ). Особо ценные продуктивные с/х угодья могут быть включены субъектами РФ в перечни земель, использовать которые для других целей не допускается.

К иным землям (не угодьям) закон относит земли, занятые (п.2 ст. 7 ЗК РФ):

• внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;

• лесными посадками для обеспечения защиты земель от негативного воздействия;

• водными объектами, в том числе прудами, используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры;

• зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.