18. Система вещных прав на жилые помещения.

Вещным правам на жилые помещения посвящены гл. 18 ГК РФ и раздел 2 ЖК РФ.

Вещное право на жилое помещение представляет собой субъективное гражданское право, т.е. вид и меру возможного поведения субъекта в отношении особого объекта гражданских прав, каковым является жилое помещение.

Объектом вещного права в данном случае выступает жилое помещение, которое должно отвечать соответствующим требованиям. Поскольку жилые помещения могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности, собственниками таких объектов могут выступать соответственно физические лица (граждане), юридические лица и публично-правовые образования.

Содержание вещного права на жилое помещение составляет традиционная для отечественного законодательства "триада" правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Однако в процессе реализации своих правомочий обладатель вещного права на жилое помещение должен учитывать особенности правового режима таких объектов.

К вещным правам на жилые помещения относятся, во-первых, право собственности, во-вторых, ограниченные вещные права.

Среди ограниченных вещных прав на жилые помещения следует назвать:

1) права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ; ст. 31 ЖК РФ);

2) право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у гражданина на основании либо договора (в частности, в соответствии со ст. 602 ГК РФ), либо завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ).

В отношении таких ограниченных вещных прав, как право члена семьи собственника жилого помещения и право пожизненного пользования жилым помещением, возникающих у гражданина на основании договора или завещательного отказа, в литературе предлагается использовать понятие "право проживания". В частности, под правом проживания предлагается понимать принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащим на праве собственности другому лицу, устанавливаемое пожизненно или на иной срок, возникающее в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением либо в порядке, установленном законом, у членов семьи собственника жилого помещения.

Виды прав на жилое помещение – в ЖК РФ:

• - право собственности на жилое помещение

• - право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

• - право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

• - право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

• - право пользования жилым помещением по договорам социального найма и т.п.

• - др. права, предусмотренные ГК РФ.

19. Строительство жилых домов как основание возникновения права собственности.

Говоря о строительстве жилых домов как основании возникновения права собственности на жилье, в действительности, мы говорим о возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на жилой дом, как объект недвижимого имущества, возникает с момента государственной регистрации.

Применительно к сфере жилищного права, отметим, что строительство жилых домов как основание возникновения права собственности - это межотраслевой институт, регулируемый нормами градостроительного права, земельного права, административного, гражданского и т.д. Для регистрации объекта недвижимости в качестве жилого дома необходимо соблюдение целого ряда условий.

1. Юридический факт создания объекта. При этом, необходимо, чтобы возведенный объект обладал свойствами недвижимой вещи.

2. Одним из условий признания объекта самовольной постройкой, по смыслу ст. 222 ГК РФ, является строительство на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Соответственно, первым условием признания недвижимости в качестве жилого дома является наличие прав на земельный участок, категория, территориальная зона и разрешенное использование которого позволяют возведение соответствующего объекта недвижимости.

Исходя из ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) в действующем законодательстве закреплено семь категорий земель. Кроме того, правовой режим земельного участка определяется исходя из правил землепользования и застройки, разработка которых регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее ГрК РФ).

Указанные правила представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается компетентными органами, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты В соответствии со ст. 35 ГрК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения и т.д.

Применительно к зоне жилого строительства, выделяют:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Разрешенное использование, применительно к каждой территориальной зоне определяется градостроительным регламентом и подразделяется на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные и вспомогательные.

3. Получение разрешения на строительство связано с необходимостью проверки уполномоченным органом соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории. Данный документ по общему правилу предоставляет застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

ГрК РФ предусмотрены случаи, когда отсутствует необходимость в получении разрешения на строительства, например в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства. Необходимо отдельно оговорить, что случай строительства индивидуального жилого дома не является исключением из общего правила о необходимости получения разрешения на строительство. Вместе с тем, на практике до сих пор в подавляющем большинстве случаев не получают подобное разрешение. Данное обстоятельство во многом связано с тем, что в силу ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 1 марта 2015 года предоставления разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности не требуется.

4. Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Наличие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в совокупности свидетельствуют об отсутствии подобных нарушений.

Для того чтобы построить жилой дом, необходимо получить соответствующий земельный участок. Отвод земельных участков входит в компетенцию местных органов власти.

Земельный участок отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством. Строительство жилого дома осуществляется на основе решения органов местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными нормами и правилами.

По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.