Тема. 7. Общее имущество многоквартирного дома

1. Соотношение понятий «общее имущество многоквартирного дома», «многоквартирный дом».

п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 No 471

Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, при этом использование помещений, входящих в состав общего имущества, а также имеющих вспомогательное назначение, в качестве жилых помещений не допускается.

Судебная практика.

Признак многоквартирного дома: единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей

• помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, РФ, ее субъектов или муниципальных образований.

• Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из:

жилых помещений;	могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы,
нежилых помещений;
помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.	только в общей долевой собственности указанных субъектов

В гражданском и жилищном законодательстве отсутствует легальное определение общего имущества в многоквартирном доме, поскольку внимание законодателя преимущественно сосредоточивается на формировании перечня его видов, в том числе посредством выявления его отдельных признаков.

Общее имущество в многоквартирном доме — имущество, предназначенное для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

Основным критерием отнесения того или иного имущества к общему имуществу в многоквартирном доме служит его целевое назначение, выражающееся в обслуживании более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

2. Состав общего имущества многоквартирного дома.

Статья 290. Общее имущество в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности

• общие помещения многоквартирного дома,

• несущие и ненесущие конструкции,

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома,

расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

В ст. 36 ЖК РФ выделяются четыре группы общего имущества в многоквартирном доме. Однако представленные перечни внутри той или иной классификационной группы не являются исчерпывающими.

Первая группа	Помещения в многоквартирном доме, которые: не являются частями квартир предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Например: межквартирные лестничные площадки лестницы лифты лифтовые и иные шахты, коридоры технические этажи чердаки подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме (технические подвалы). Если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников (Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 No 489-О-О).
Вторая группа	Иные помещения в многоквартирном доме, которые: не принадлежат отдельным собственникам предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещения в многоквартирном доме. Примеры: помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
Третья группа	Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений обслуживающее более одного помещения.
Четвертая группа	Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома расположенными на указанном земельном участке.

В Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст. 16)

Статья 16

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. ЗУ который образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет: переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. ОБРАЗОВАН ПОСЛЕ ВВЕДЕНИЯ ЖК: любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

4. Образование такого ЗУ является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия

• обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории,

• подготовка межевого плана земельного участка,

• обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами

• обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.

С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.

4.1. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

(

5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 No 4911.

Первая группа	помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме Примеры: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки технические этажи (включая построенные за счет средств собственни- ков помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженер- ное оборудование);
Вторая группа	крыши
Третья группа	ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны иные ограждающие несущие конструкции
Четвертая группа	ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения окна и двери помещения общего пользования, перила, парапеты иные ограждающие ненесущие конструкции
Пятая группа	Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в много- квартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
Шестая группа	земельный участок, на котором расположен многоквар- тирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
Седьмая группа	Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соот- ветствии с требованиями Федерального закона от 23.11.2009 No 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективносии и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
Восьмая группа	Иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Кроме того, в п. 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме указывается, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:

• – внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- снабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

• инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

• внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедо- мовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фик- сирующих объем газа, используемого при производстве комму- нальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению;

• внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

• внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (обще- домовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

• интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности)

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат также имущественные права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ).