Фз от 30.12.2004 n 215-фз «о жилищных накопительных кооперативах»
Жилищный накопительный кооператив — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Задача ЖНК — обеспечить своих членов жильем как таковым: путем покупки квартир в разных домах или путем строительства.
Жилищные накопительные кооперативы в процессе своей деятельности привлекают и используют денежные средства граждан (членов кооперативов) на приобретение или строительство жилых помещений с целью дальнейшей передачи этих помещений в пользование указанным лицам, а после внесения ими паевых взносов в полном размере - в их собственность (п. 2 ст. 2 ФЗ)
При осуществлении своей деятельности кооператив вправе:
привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах)
приобретать жилые помещения;
привлекать заемные денежные средства.
оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива услуги.
Отличия жнк от других кооперативов:
1) членами ЖНК могут быть только физические лица, в то время как членами ЖК (ЖСК) могут быть и юридические лица. В ЖНК могут объединяться физические лица не менее 50 и не более 5 000 человек. Минимальное количество членов ЖК (ЖСК) - 5 человек; предельное число ограничено количеством жилых помещений в строящемся ими многоквартирном доме;
2) ЖНК - организация, которая занимается определенным видом деятельности: накоплением средств, строительством и приобретением жилья для членов ЖНК, который не обязательно создавать каждый раз для строительства или приобретения конкретного дома, как это имеет место при объединении в ЖК (ЖСК).
Паевые и иные взносы членов кооператива. Паевые взносы вносятся только деньгами, а не иным имуществом. Взносы предназначены для следующих расходов:
погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения;
компенсация затрат кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
погашение затрат, связанных с приобретением или строительством жилого помещения (страхование жилого помещения; повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива; содержание, ремонт жилого помещения, оплата коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);
обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения; уплата налогов, сборов и иных обязательных платежей).
После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан:
приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;
приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.
Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение. Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
55. Правовой режим общей собственности в многоквартирном жилом доме.
Что относится к общей собственности в МКД:
помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе
межквартирные лестничные площадки,
лестницы,
лифты, лифтовые и иные шахты,
коридоры,
технические этажи,
чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,
иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме,
включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий,
не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
крыши,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование
конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме,
земельный участок, на котором расположен данный дом
Трубы/батареи – по общему правилу – до первого перекрывателя (?)
Что могут собственники помещений МКД:
владеют, пользуются.
распоряжаются общим имуществом в пределах, установленных законом.
уменьшение размера общего имущества – только с согласия всех собственников.
объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам по решению общего собрания собственников, если это не нарушает права и законные интересы ФЛ и ЮЛ.
Приспособление для доступа инвалидов к помещениям допускается без решения общего собрания только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
ЗУ может быт обременён правом ограниченного пользования (например, публичный сервитут) другими лицами.
Может быт установлено по суду.
В случае разрушения, в т.ч. гибели МКД, собственники сохраняют право собственности на ЗУ, на котором располагался дом, в т.ч. на зелёные насаждения, элементы благоустройства и т.п.
Размер доли в праве общей собственности = пропорциональна размеру общей площади помещения, которое принадлежит лицу.
Также к общему имущества относятся общие денежные средства, находящиеся на специальном счете
Формируются:
за счет взносов на капитальный ремонт
пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов
начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
Предназначаются – для проведение кап ремонта.
Доля собственника помещения МКД – пропорциональная объёмам взносов.
Судья права на общее имущество:
Следует за правом на жилое помещение.
Собственник не вправе:
выделить в натуре никак и никогда.
отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В том числе правила распространяются на право на долю денежных средств на кап ремонт.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Бремя расходов.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов = долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
Содержание мест общего пользования включает в себя, в частности (п. 11 Правил N 491):
осмотр помещений в целях выявления несоответствия их состояния требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
поддержание в таких помещениях необходимой температуры и влажности, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества (при наличии продухов);
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;
содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
текущий и капитальный ремонт.
Собственники помещений в МКД на общем собрании утверждают перечень услуг и работ по содержанию мест общего пользования, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования.
Текущий и капитальный ремонт мест общего пользования проводится по решению общего собрания собственников помещений в МКД.
Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Собственник может приобрести смежную квартиру и потом как хочет изменить границы этих двух квартир, хоть из двух квартир сделать 3 и 4 и т.д.,
если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, - нужно получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.