37. Договор найма жилого помещения в коммерческом жилищном фонде.

Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, входящих в состав жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:

• коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;

• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности (имеется административное решение органов МСУ)

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Юридическая природа договора коммерческого найма: консенсуальный; двусторонний; возмездный; срочный.

Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны договора коммерческого найма:

• Наймодатель - собственник жилого помещения (управомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может относиться к любому жилищному фонду: частному, государственному, муниципальному.

• По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.

• Наниматель:

Юр.лица идут по правилам аренды.

Объект договора коммерческого найма:

• квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;

• в многоквартирных домах - не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

• изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;

• помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;

• в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Однако на семинаре мы говорили о том, что это необязательно.