36. Члены семьи нанимателя и постоянно проживающие с нанимателем граждане в договорах социального и коммерческого найма. Сходство и различия в условиях их вселения и в правовом положении.

В жилищном законодательстве используется понятие "члены семьи нанимателя".

• К ним относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ).

• Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (лица пенсионного возраста, инвалиды I - III группы, лица, не достигшие 16 лет, учащиеся до 18 лет) признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

• В исключительных случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители) могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения изменений в договор

При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина "члены семьи нанимателя", заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ).

• При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи.

• Не установлены также критерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677).

Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользоваться жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия.

С такими лицами необходимо согласовывать:

• вселение других лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ)

• вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ)

• расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ).

• Кроме того, эти лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору (ч. 1 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей.

• Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

По обоим договорам предусматривается солидарная ответственность дееспособных граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

• Отличие состоит в том, что для возникновения солидарной ответственности по договору коммерческого найма граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, должны, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем и становятся сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

• По договору социального найма жилого помещения все дееспособные члены семьи нанимателя изначально несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

• При вселении по договору коммерческого найма требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих (для несовершеннолетних согласие не нужно).

• При вселении по договору социального найма требуется согласие в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи для вселения супруга, детей, родителей. Для других граждан необходимо согласие наймодателя.

В коммерческом найме при вселении необходимо соблюдать норму общей площади.

В социальном найме при вселении необходимо соблюдать учетную норму (При вселении супруга, детей и родителей не требуется соблюдения учетной нормы)

При вселении в коммерческом найме договор не изменяется.

В социальном найме вселение является основанием для изменения договора (чтоб указать всех проживающих граждан).

В отличие от договора коммерческого найма в договоре социального найма наниматель и члены его семьи имеют более широкий круг распорядительных прав.

К таким правам, в частности, относятся: право производить обмен жилыми помещениями (ст. 72-75 ЖК РФ); требовать предоставления жилого помещения, освободившегося в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); изменять договор найма (ст. 82 ЖК РФ); передавать жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ); вселять в жилое помещение других членов семьи (ст. 70 ЖК РФ) и временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ); право на предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ); расторгнуть договор социального найма (ст. 83 ЖК РФ);