19.Строительство жилых домов как основание возникновения права собственности.

При строительстве индивидуального жилого дома должны учитываться требования градостроительного и земельного законодательства, а также нормы СНиП для индивидуальных жилых домов.

Объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Осуществление подготовки проектной документации не требуется при его строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома в уполномоченный орган (комитет строительного надзора, отдел архитектуры и градостроительства и т.п.) по месту нахождения земельного участка, относящегося к категории земель для индивидуального жилищного строительства, необходимо представить:

• заявление на выдачу разрешения;

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;

• схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС;

• описание внешнего облика объекта ИЖС в случае, если строительство или реконструкция объекта ИЖС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения.

В течение семи дней принимается решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Срок действия разрешения составляет десять лет.

Участие в строительстве многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве – см. вопрос 22.

Возможно привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов (это мы рассматривали в вопросе 16).

Привлечение денежных средств граждан для строительства жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами регулируется соответственно ЖК РФ и ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах.

Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищный и жилищно-строительный кооператив – это потребительский кооператив, представляющий собой добровольное объединение граждан и в установленных законом случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Членом жилищного кооператива может быть:

• гражданин, достигший возраста 16 лет;

• юридическое лицо в случае, установленном законодательством РФ;

• юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Малоимущие нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане (ст. 49 ЖК РФ) имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Жилищный накопительный кооператив – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Таким образом, членами жилищного накопительного кооператива могут быть только граждане. Число членов кооператива, по общему правилу, не может быть менее чем пятьдесят человек и более чем пять тысяч человек.

Главным отличием жилищно-строительного кооператива от жилищного накопительного кооператива является то, что ЖСК создается для строительства конкретного дома, куда направляются денежные средства, а жилищный накопительный кооператив может направлять полученные им денежные средства на приобретение гражданами жилых помещений в разных объектах, что делает его похожим на кассу взаимопомощи.