7. Жилое помещение как объект жилищного правоотношения. Виды жилых помещений.

Ж илое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилое помещение имеет целевое назначение – по общему правилу оно может быть использовано ТОЛЬКО ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ ГРАЖДАН!

Признаки

Жилое помещение является недвижимым имуществом, в связи с этим право собственности и иные вещные права на него подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ и другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения. Жилым помещением не может быть признано движимое имущество (например, вагончик, палатка и т.п.), Жилым может быть признано только изолированное помещение, то есть такое помещение, которое отделено от других помещений стенами и имеет автономный выход в места общего пользования (на улицу, в подъезд, в коридор и т.п.).

Требования к жилым помещениям (пп)

Жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Жилое помещение имеет строго целевое назначение и должно быть признано именно жилым. Порядок признания помещения жилым по- мещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются в упомянутом постановлением Правительства Рос- сийской Федерации от 28.01.2006 No 47

Виды помещений:

Жилой дом	Квартира	Комната
это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.	это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного исполь- зования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.	это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

8. Особенности правового режима жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое.

Особенности правового режима жилого помещения

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилое помещение имеет целевое назначение – по общему правилу оно может быть использовано только для проживания граждан.

• Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

• Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами,

если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

• Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

• Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства

Перевод жилого помещения в нежилое

допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Условия перевода жилого помещения в нежилое:

• в переводимом помещении должен быть оборудован отдельный вход, то есть доступ к нему возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или имеется техническая возможность оборудовать отдельный доступ к данному помещению;

• переводимое помещение не является частью жилого помещения;

• переводимое помещение не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

• право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо иных лиц;

• перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

1. перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования,

2. в целях осуществления религиозной деятельности.

Перевод нежилого помещения в жилое

по общему правилу не допускается, это возможно только при соблюдении следующих условий:

• нежилое помещение отвечает установленным санитарным, техническим и иным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям

• имеется возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям

• право собственности на такое помещение не обременено правами каких-либо иных лиц

Порядок

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого в жилое осуществляется органом местного самоуправления

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг представляет:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение

• план переводимого помещения с его техническим описанием

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

• согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы, если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается

Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов.

В случае представления заявителем документов через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения орган, осуществляющий перевод помещений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.

Данный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

 

Могут ли отказать в переводе? 

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке

8. Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие, порядок осуществления. Последствия самовольной перепланировки (переустройства).

Изменение характеристик жилого помещения возможно путем его переустройства или перепланировки.

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения по заявлению собственника или уполномоченного им лиц.

К заявлению прилагаются:

• правоустанавливающие документы;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки;

• технический паспорт;

• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствоующих), занимающих данное жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель);

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов.

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдается или направляется документ, подтверждающий принятие такого решения.

Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

• непредставления необходимых документов;

• поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа или информации, необходимых для проведения переустройства или перепланировки. Отказ по указанному основанию допускается в случае, если заявитель был уведомлен об этом и ему было предложено самостоятельно представить документ или информацию. представления документов в ненадлежащий орган;

• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Завершение переустройства, перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который направляется в орган регистрации прав.

Самовольное переустройство и перепланировка

Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и перепланировки, проведенных при отсутствии согласования или с нарушением проекта переустройства или перепланировки.

Собственник или наниматель по договору социального найма такого жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску уполномоченного органа при условии непринятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном виде, принимает решение:

1. в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой, вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2. в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние

Также на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

8. Признание жилого помещения непригодным для проживания: основания, порядок, правовые последствия.

Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством России.

В настоящее время указанные основания и порядок определены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Признание жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — это юридическая процедура подтверждения отсутствия у определенного помещения функционального свойства: пригодности для постоянного проживания.

На основании п. 3 Положение от 28.01.2006 N объектом указанной процедуры является жилое помещение, расположенное в объектах капитального строительства, введенных в установленном порядке в эксплуатацию, и поставленное на государственный учет.

Основания

• Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

• Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

• Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов, концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

• Жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории признаются непригодными.

• Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, иных обстоятельствах, в результате которых сложилась чрезвычайная ситуация, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений

• Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

• Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

• Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

• отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

• отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

• несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.