2. Понятие и общая характеристика договора социального найма.
Понятие договора
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения регулируется следующими источниками:
– ЖК РФ (ст. 60–91);
– ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681);
– договором социального найма жилья между наймодателем и нанимателем.
Характеристика договора социального найма жилого помещения
Договор этот является консенсуальным, двусторонне обязывающим, как правило, возмездным, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт этого помещения и за коммунальные услуги (п. 2 ст. 156 ЖК РФ). В качестве исключения такой договор может быть безвозмездным: наниматель освобожден от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), если он признан малоимущим гражданином, но при этом он обязан вносить плату за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги (п. 9 ст. 156 ЖК РФ). Исключение составляют лишь те жилые помещения, которые входят в муниципальный жилищный фонд социального использования.
Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение. В этом качестве могут быть предоставлены:
– жилой дом, не являющийся многоквартирным;
– квартира в многоквартирном доме;
– одна или несколько изолированных комнат в коммунальной квартире или жилом доме, не являющемся многоквартирным.
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть (ст. 62 ЖК РФ):
– неизолированное жилое помещение;
– помещение вспомогательного использования;
– общее имущество в многоквартирном доме.
Под неизолированным жилым помещением понимают:
– смежные комнаты квартир и жилых домов (т.е. связанные общим входом);
– части комнат.
Помещениями вспомогательного использования считаются такие помещения, как кухня, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение. Такие помещения ранее назывались "подсобными".
Сторонами договора социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем по договору социального найма могут быть:
– собственник жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления;
– управомоченное собственником лицо.
Этот перечень является исчерпывающим.
Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи, а также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор социального найма заключается с одним из членов его семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК РФ). Следовательно, если договор социального найма жилого помещения заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, требование к форме договора нельзя считать соблюденным.
При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения действует правило: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Следует обратить внимание на то, что договор социального найма жилого помещения и решение о предоставлении жилого помещения – это документы, принципиально различные по своей юридической природе.
Решение – это административный (индивидуальный) акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма жилого помещения в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.
Договор социального найма жилого помещения – это источник гражданского права, который регулирует жилищные правоотношения сторон гражданского права. Содержание его регулируется не только гл. 8 ЖК РФ, но и ГК РФ, а также Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25. На практике стороны такого договора сами не составляют его текст, а используют бланк типового договора, введенный постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения". Создание типового договора, играющего роль образца при заключении договора, предусмотрено п. 2 ст. 63 ЖК РФ. Договор составляется в соответствии со ст. 60–72 ЖК РФ, повторяя основные положения предыдущего Типового договора, утвержденного Советом Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415, но при этом дополнен некоторыми деталями. В результате оказалось, что новый Типовой договор содержит следующие сведения, предусмотренные предыдущим Типовым договором:
– место и дату составления договора;
– наименование жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭО), а при ее отсутствии – наименование организации;
– лицо, действующее от имени организации либо ЖЭО на основании Положения (его название и дата утверждения), в дальнейшем именуемое "наймодателем";
– фамилию, имя и отчество гражданина, именуемого в дальнейшем "нанимателем";
– реквизиты ордера на жилое помещение (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего его);
– факт заключения договора и его вид;
– адрес и размер жилого помещения;
– характеристику и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, которые содержатся в прилагаемом паспорте;
– обязанности нанимателя;
– права нанимателя;
– обязанности наймодателя.
Типовой договор устанавливает следующие правила:
– члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из данного договора, а совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам из данного договора;
– наймодатель не может изменить договор социального найма жилого помещения без согласия нанимателя и членов его семьи, кроме случаев, предусмотренных законом. Расторгнуть договор он может лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом;
– при выезде нанимателя и членов его семьи на другое место постоянного жительства договор считается расторгнутым со дня выезда;
– споры по договору разрешаются судом либо уполномоченным на то органом.
Действующий Типовой договор введен постановлением Правительства РФ 21 мая 2005 г. № 315. Помимо перечисленной выше информации, в нем предусматривается наличие следующих сведений:
– название и данные правоустанавливающего документа, послужившего основанием заключения договора;
– форма собственности жилого помещения;
– правомочия нанимателя (бессрочное владение и пользование);
– размер жилого помещения и его состав;
– место расположения жилого помещения (адрес);
– виды коммунальных услуг, предоставляемых наймодателем (электроснабжение газоснабжение, канализация, водоснабжение, способ отопления);
– количество членов семьи нанимателя и их данные (Ф.И.О. и степень родства с нанимателем).
В договоре также указывается:
– способ передачи жилого помещения (по передаточному акту);
– срок передачи жилого помещения (10 дней со дня заключения договора).
Новые обязанности нанимателя (по сравнению с прежними Типовым договором): переехать в другое жилое помещение на период капитального ремонта занимаемого жилого помещения.
Новые права нанимателя: требовать изменения платы за жилое помещение; право пользоваться общим имуществом дома; право требовать от нанимателя капитального ремонта; члены семьи нанимателя имеют равные с ним права.
Предусмотрена также ответственность нанимателя, несвоевременно или не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в виде пени.
Новые права наймодателя: требовать допуск в жилое помещение нанимателя своих работников для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения в заранее согласованное с ним время.
Наймодатель не может запретить нанимателю вселение супруга, родителей, детей в случае, если после этого общая площадь на одного человека семьи станет меньше учетной нормы (Решение Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. № ГКПИ 07–1022).
В Типовом договоре не предусмотрено, в каком количестве экземпляров он составляется.
В паспорте жилого помещения, прилагаемом к договору социального найма жилого помещения, должно быть указано:
– место нахождения жилого помещения (название населенного пункта и улицы, номер дома, корпуса, квартиры);
– вид жилищного фонда, в который входит жилое помещение;
– размер общей площади жилого помещения и его состав (число комнат и их размер, наличие кухни и ее размер, вид плиты и число конфорок в ней, наличие ванной комнаты и ее оборудование, наличие санитарного узла и его оборудование, размер коридора, наличие антресолей и их размер, наличие встроенных шкафов и их размер, наличие чулана-кладовки и его размер). Все размеры указываются в квадратных метрах;
– оборудование жилого помещения (водопровод, горячее водоснабжение, канализация, способ отопления, электроосвещение, газ, мусоропровод);
– наличие в квартире радиотрансляционной сети, телевизионной сети, телефона;
– дата сдачи дома в эксплуатацию;
– состояние жилого помещения и его оборудования;
– подписи наймодателя и нанимателя.
С целью придания стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения (п. 3 ст. 60 ЖК РФ).