Договоры о передаче жилых помещений в пользование. Социальный наём
1. Виды договоров о передаче жилых помещений в пользование. Договоры возмездного и безвозмездного пользования жилыми помещениями.
Жилые помещения могут предоставляться в пользование на возмездной основе либо безвозмездно. В первом случае отношения между лицом, использующим жилое помещение, и его собственником или иным уполномоченным собственником лицом будут регулироваться договором найма жилого помещения. Если жилое помещение предоставляется безвозмездно, отношения сторон будут регулироваться договором безвозмездного пользования, т.е. ссуды.
Наиболее распространенным является договор найма жилого помещения. Он выделился из договора имущественного найма в силу особенностей предмета и целей использования имущества относительно недавно. Нормы о найме жилого помещения в Гражданском кодексе 1922 г. были включены в главу о договоре имущественного найма. Так, ст. 155 Кодекса предусматривала обязанность стороны договора найма известить контрагента об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, за три месяца до прекращения договора. При одностороннем отказе от найма иного имущества (за исключением предприятий) действовал срок, равный одному месяцу. Если договор найма жилого помещения заключался государственными учреждениями и предприятиями, наемными рабочими и служащими, учащимися государственных учебных заведений, состоящими на иждивении красноармейцев членами их семейств, инвалидами труда и войны, договор найма мог быть прекращен только но воле нанимателя (ст. 156). Для перечисленных категорий лиц предусматривалось установление местными органами исполнительной власти максимальных ставок за наем (ст. 166). Договор найма жилого помещения мог быть расторгнут наймодателем, если наниматель своим поведением делал невозможным проживание в жилом помещении иных жильцов (ст. 171).
В Гражданском кодексе 1964 г. наем жилого помещения был выделен в самостоятельный договорный вид. Ему была посвящена гл. 28. В ней содержались положения о предоставлении жилых помещений по договору найма, определялось, что основанием для заключения договора является выданный в соответствии с решением о предоставлении жилого помещения ордер. Договор найма жилого помещения заключался сроком на пять лет с правом на его возобновление. Причем в возобновлении договора наймодатель мог отказать только при систематическом нарушении нанимателем своих обязанностей. Вопрос об отказе в возобновлении договора решался судом (ст. 328). Также в главе о найме жилого помещения содержались положения о вселении членов семьи нанимателя, о временных жильцах, сдаче жилого помещения в поднаем, мене, изменении договора найма, особенностях найма служебного жилья и общежитий и другие положения, позднее включенные в Жилищный кодекс РСФСР.
После принятия в 1983 г. Жилищного кодекса РСФСР большая часть положений гл. 28 Гражданского кодекса 1964 г. утратила силу, а в его ст. 295 была включена отсылочная норма о том, что договор найма жилого помещения заключается, изменяется и расторгается на условиях и в порядке, определяемых законодательством Союза ССР, Жилищным кодексом РСФСР и другим законодательством РСФСР.
Развитие частной собственности в жилищной сфере привело к расширению круга потенциальных наймодателей. В ст. 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» было проведено разграничение двух видов договора о предоставлении жилых помещений в пользование:
— договора найма, заключавшийся в отношении жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади;
— договора аренды, в котором на стороне арендодателя могли выступать любые собственники жилых помещений, а на стороне нанимателя — граждане и юридические лица.
Однако нормы об аренде (имущественном найме) оказались малоэффективными при регулировании отношений найма жилых помещений, так как не позволяли должным образом обеспечить интересы сторон, учесть все особенности данного договора (например, определить права и обязанности совместно проживающих с нанимателем лиц, основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке). Поэтому и отношения по предоставлению жилых помещений в пользование с целью извлечения дохода (прибыли) в части второй ГК были урегулированы отдельно от аренды. Положения гл. 35 ГК ориентированы на отношения временного владения и пользования жилыми помещениями, возникающие между собственниками жилых помещений и нанимателями и основанные на принципе свободы договора, однако в него были включены и положения о социальном найме жилого помещения (ст. 672 ГК). ГК исключил из числа нанимателей по договору найма жилого помещения юридических лиц - они могут получить жилое помещение за плату во временное пользование по договору аренды (и. 2 ст. 671 ГК).
С принятием ЖК появилась еще одна разновидность найма жилого помещения — договор найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК). Договор найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде не является разновидностью социального найма, поскольку наем в специализированном жилищном фонде не всегда связан с обеспечением жильем малоимущих граждан. Кроме того, различаются условия указанных видов найма (в частности, срок), права и обязанности сторон, основания прекращения. В пользу признания найма специализированного жилого помещения равноправной разновидностью найма свидетельствует выделение его в ЖК в отдельную главу, согласно которой к найму специализированного жилого помещения применяются лишь те положения о социальном найме, на которые имеется ссылка в ст. 100 ЖК.
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ в ЖК были включены положения о найме жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Несмотря на то что жилые помещения по данному договору предоставляются из жилищного фонда социального использования, этот договор вряд ли можно считать разновидностью социального найма. Жилые помещения по данному договору предоставляются не только из государственного и муниципального, но и частного жилищного фонда. Отличаются категории граждан, обеспечиваемых жилыми помещениями по договору найма жилого помещения фонда социального использования и по договору социального найма, а также условия, на которых заключаются указанные договоры. В частности, договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования заключается в отношении помещений, находящихся в наемных домах (ст. 91.5 ЖК), носит срочный характер (ч. 1 ст. 91.6 Ж К).
В науке высказывается мнение, что договор социального найма, а также иные договоры, урегулированные ЖК (жилищные договоры), являются самостоятельным видом договора. Сторонники этой позиции полагают, что структура гл. 35 ГК свидетельствует о стремлении законодателя выделить договор социального найма в качестве отдельного договора, а не как разновидность договора найма жилого помещения. Именно этим, по их мнению, объясняется отсутствие в гл. 35 ГК общих положений о договоре найма жилого помещения.
Самостоятельность жилищных договоров объясняют также наличием публичного элемента в отношениях по предоставлению жилья, предшествующих данному договору. Однако поскольку действия административного характера — постановка нуждающегося гражданина на учет, принятие решения о предоставлении жилого помещения — осуществляются до заключения договора, они не влияют на правовую природу рассматриваемых договоров. Договор социального найма, равно как и иные виды найма, предусмотренные жилищным законодательством, определяет отношения между нанимателем и наймодателем по поводу пользования жилым помещением. Стороны этих отношений не находятся между собой в отношениях власти-подчинения, т.е. правовая природа всех видов найма едина.
В настоящее время отношения найма жилого помещения регулируются гл. 35 ГК, а также разд. Ill, III.I, IV ЖК. Правовое регулирование найма жилого помещения различается в зависимости от назначения жилищного фонда, в который входит соответствующее жилое помещение.
Все договоры найма жилого помещения имеют единую направленность — данные договоры опосредуют передачу жилого помещения во владение и пользование нанимателя с определенной целью — для проживания.
Все договоры найма жилого помещения — консенсуальные, двусторонне-обязывающие, возмездные.
Они заключаются по поводу особого объекта — жилого помещения. Общие требования к жилым помещениям установлены ст. 15 ЖК.
Нанимателем в договоре найма жилого помещения может быть только физическое лицо — гражданин.
Все договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме и не подлежат государственной регистрации. Но если при заключении договора найма, предусмотренного гл. 35 ГК, по общему правилу действует в полном объеме принцип свободы договора, то в отношении видов найма, предусмотренных ЖК, ситуация иная — они заключаются в соответствии с утверждаемыми уполномоченными органами исполнительной власти типовыми договорами.
На безвозмездной основе жилые помещения передаются по договору безвозмездного пользования (ссуды) в соответствии с гл. 36 ГК. Также безвозмездно предоставляются жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Специализированные жилые помещения по договорам безвозмездного пользования предоставляются в порядке и на условиях, установленных федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ (ст. 109 ЖК). К примеру, в г. Москве право на получение жилых помещений в безвозмездное пользование имеют признанные нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий пожилые граждане и инвалиды, ранее безвозмездно и в установленном порядке передавшие городу жилое помещение в связи с их помещением в стационарные учреждения социального обслуживания и проживающие в этих учреждениях, в случае отказа от услуг данного учреждения, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение (ст. 27 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы»).