Тема 4. Система договоров о передаче жилых помещений в пользование.

1. Виды договоров о передаче жилых помещений в пользование. Их общая характеристика.

Договоры о передачи имущества в пользование: договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом.

Особенности:

1. собственник передает имущество во временное пользование в течение указанного в договоре времени или бессрочно.

2. имущество, передаваемое в пользование, должно сохранять свои свойства и ценность (например, при аренде).

3. договор передачи имущества в пользование содержит условия пользования имуществом, поддержания его в исправном состоянии.

К таким договорам относятся:

• договор аренды;

• договор найма жилого помещения;

• договор безвозмездного пользования (ссуды);

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение.

Признаки договора аренды:

• по договору аренды происходит передача имущества во владение или пользование без перехода права собственности;

• аренда - срочный договор;

• аренда - возмездный договор;

• объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Для договора аренды недвижимого имущества необходима государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом.

Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях.

Договор безвозмездного пользования (ссуды)

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Данный договор направлен на передачу во временное пользование объектов гражданских прав, этот признак объединяет ссуду со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование объектов гражданских прав, и отграничивает ее от договоров иной направленности.

2. Договоры о возмездной передаче жилых помещений в пользование.

Договор найма жилого помещения – это договор, в силу которого собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Стороны договора – наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать как юридическое лицо, так и физическое лицо – собственник жилого помещения. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Если жилое помещение предоставляется во владение и (или) в пользование юридическому лицу, то данные отношения оформляются не договором найма жилого помещения, а договором аренды или иным договором. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Предмет договора найма жилого помещения – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Предмет является существенным условием договора найма жилого помещения.

Цена устанавливается нормативными актами, а также по соглашению сторон.

Срок договора определяется сторонами. Если договором не предусмотрено иное, то плата за жилье должна вноситься нанимателем ежемесячно.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Наем жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. Нормы, закрепляющие договор социального найма жилого помещения, в основном являются императивными, направлены на обеспечение гарантий жилищных прав граждан. Глава 35 ГК РФ выделяет два вида договора найма жилого помещения:

1. договор социального найма жилого помещения;

2. договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения – это договор, заключаемый на пользование жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (ст. 672 ГК РФ, ст. 49 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ). Договор регулируется не только гражданским, но и в значительной мере жилищным законодательством. Наймодателем по договору социального найма жилого помещения являются местная администрация, государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Наниматели – граждане, вновь получившие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ (ст. 63 ЖК РФ). Договор является бессрочным. Цена договора устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение содержания и ремонта жилья, а также коммунальных услуг. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 1 ст. 65 ЖК РФ).

Договор коммерческого найма – это договор, заключаемый на жилые помещения во всех жилищных фондах, кроме фонда социального использования. Договор регулируется гл. 35 ГК РФ, а жилищное законодательство применяется к нему субсидиарно и только в случаях, прямо указанных в ГК РФ. Наймодателем по договору коммерческого найма является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, которое обязуется предоставить жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем нанимателю. Нанимателем по договору может быть только гражданин. Срок договора: краткосрочный (до 1 года); длительный (до 5 лет). Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на 5 лет. Цена договора устанавливается по соглашению сторон, за исключением случаев, когда законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение.

Форма договора коммерческого найма – письменная.

Содержание договора (права, обязанности, ответственность сторон)

Обязанности наймодателя:

1. передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3. осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4. обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения имеет право в установленном порядке (ст. 67 ЖК РФ):

1. вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2. сдавать жилое помещение в поднаем;

3. разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4. осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5. требовать своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя:

1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2. обеспечивать сохранность жилого помещения;

3. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4. проводить текущий ремонт жилого помещения;

5. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6. информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наймодатель обязан:

1. передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3. предоставлять нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги или обеспечивать их предоставление (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

4. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

5. осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

6. не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ).

Наниматель вправе:

1. вселять новых членов семьи, временных жильцов и поднанимателей с предварительного уведомления наймодателя; с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679, 680, 683 ГК РФ);

2. в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

3. по истечении срока договора на приоритетных началах заключить договор на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

4. заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с ним, с согласия наймодателя и других постоянно проживающих в помещении лиц;

5. давать согласие на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.