Тема 13 Задачи гп 07.10

Задача 1

Селезнева обратилась в суд с иском к Афониной и Киселевой о признании недействительным договора найма комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире, заключенном между ответчиками без согласия истца. Судом установлено, что Селезнева является собственником одной комнаты в коммунальной квартире, тогда как Афониной на праве собственности принадлежат две комнаты в данной коммунальной квартире, одну из которых она предоставила Киселевой по договору найма во владение и пользования для проживания. В обоснование своих требований истец пояснила, что предоставление собственником по договору найма во владение и пользование принадлежащей ему комнаты в коммунальной квартире другим лицам предполагает, что они непременно будут пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире, а потому в целях обеспечения интересов соседей необходимо получение их согласия на заключение такого договора. Возражая против требований истца, ответчики заявили, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников комнат в коммунальной квартире на распоряжение принадлежащим ему жилым помещением путем передачи его, в том числе, по договору найма.

Вопросы:

1. Раскройте особенности такого объекта вещных прав, как комната в коммунальной квартире.

Ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) выделяет комнату в качестве самостоятельного жилого помещения. Ч. 4 ст. 16 ЖК РФ закрепляет, что комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Все указанные граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире наравне с собственником иного жилого помещения в общем имуществе собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

2. Какой режим общей собственности возникает на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире?

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

2. Является ли избранный истцом способ защиты гражданских прав надлежащим?

Ч. 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. Следовательно, истцом выбран надлежащий способ защиты гражданских прав.

4. Дайте оценку доводам истца и ответчиков. Кто прав в данном споре?

Ч. 1 ст. 247 ГК РФ закрепляет, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Таким образом, в законе, правда, напрямую не сказано об обязанности получать разрешение собственников комнат в коммунальной квартире на сдачу своей комнаты в наем. Однако при сдаче комнаты в наем, наниматель пользуется общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире. Следовательно, разрешение необходимо получать для использования общего имущества, так как распоряжение им осуществляется собственниками совместно.

Таким образом, в указанном споре Права Селезнева и суд должен удовлетворить ее требования.

Задача 2

Николаю и Артему на праве общей долевой собственности принадлежит офисное здание, которое в течение многих лет эксплуатировалось партнерами без каких-либо конфликтов друг с другом. В 2016 году Артему для реализации одного коммерческого проекта потребовались крупные инвестиции. Однако инвесторами было поставлено категорическое условие — финансовая помощь ему будет предоставлена лишь в случае, если Артем продаст инвесторам принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на здание. Артем знал, что инвесторы осуществляют деятельность, конкурирующую с тем, чем занимался Николай, и понимал, что продажа доли в праве общей долевой собственности конкурентам существенно навредит Николаю. Артем попытался отговорить инвесторов, объяснив, что в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Соответственно, в любом случае у Николая есть преимущественное право покупки, и он не допустит продажу доли в праве общей долевой собственности конкурентам. Несмотря на убедительные доводы Артема, инвесторы были неумолимы, их юристы предложили следующий вариант решения проблемы: инвесторы и Артем создадут юридическое лицо, в которое Артем внесет в качестве вклада в уставный капитал принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности, а инвесторы — небольшую сумму денежных средств. После того как юридическое лицо будет создано, а имущество внесено в уставный капитал, инвесторы выкупят долю Артема в созданной корпорации. Таким образом, у Николая не будет преимущественного права покупки части здания. Вопросы: 1. Дайте правовую оценку предложенного инвесторами правового решения. 2. Оцените правовые риски. 3. Будет ли в этом случае Николай обладать правом преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на здание?

Ответ:

Согласно ч. 2 ст. 250 ГК Артем должен уведомить Николая как участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю инвесторам (заключить договор с посторонними лицами). При продаже доли инвесторам Артем должен соблюсти право преимущественной покупки, которое есть у других собственников (у Николая).

Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности - Николаю.

2. - Если Николай письменно откажется от преимущественного права покупки, долю можно продать инвесторам и раньше (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Затем получить отказ от преимущественного права или, если он молчит, выждать необходимый срок. И только после этого можно заключить договор с инвестором на условиях, о которых Артем уведомил Николая (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

- Если Артем нарушит преимущественное право покупки, то Николай сможет в течение трех месяцев потребовать через суд перевести на себя права и обязанности покупателя, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ.

3. Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2014 № 56-КГ13-12 внесение определенной доли в уставный капитал будущей организации не требует предварительного уведомления сособственников и не наделяет их преимущественным правом приобретения недвижимости.

В данном случае у Николая отсутствует право преимущественной покупки согласно п.2 ст. 250 ГК РФ.

Задача 3

Ольга, Маша, Ирина и их брат Андрей проживают в жилом доме, в котором сестрам с совокупности принадлежит доля в праве общей долевой собственности в размере 5/6, а брату Андрею — доля в праве общей долевой собственности в размере 1/6. После того как их брат женился на Наталье Ивановне, отношения между родственниками разладились, сестры категорически возражали против совместного проживания с семьей брата.

Сестры предлагали выкупить незначительную долю брата, но под влиянием Натальи Ивановны сделка так и не состоялась. Не достигнув соглашения о способе и условиях раздела общего имущества, сестры обратились в районный суд города N с требованием о прекращении права собственности Андрея на долю в размере 1/6 в праве общей долевой собственности и компенсации ее стоимости.

Сестры ссылались на пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которому выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть

реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вопросы:

1. Проанализируйте практику разрешения споров по данной категории дел.

2. Продумайте возможные возражения Андрея.
3. Подлежат ли удовлетворению требования сестер?

Решение:

Вопросы: 1. Проанализируйте практику разрешения споров по данной категории дел.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда вынесла Определение № 64-КГ22-3-К9 по спору о признании незначительными «микродолей» в квартире, прекращении права собственности на жилье на их основе и выплате денежной компенсации владельцам таких долей.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что предусмотренная в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, аследовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе предусмотрена в исключительных случаях. Такая мера допустима только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Соответственно, вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае путем исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств. Как пояснила Гражданская коллегия, истец сообщил суду, что принадлежащая Андрею доля является незначительной и составляет 1,6 кв. м жилой площади. Выдел такой доли в натуре невозможен ввиду незначительного метража самих жилых комнат.

Отсутствие волеизъявления на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку действие п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Фактически Верховный Суд был вынужден еще раз напомнить нижестоящим судам о том, что отсутствие у ответчика (в данном случае, Андрея) в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Относительно недавно эта позиция уже приводилась Верховным Судом в Определении от 19 октября 2021 г. по делу № 33-КГ 21-9-К3». «Из такой позиции можно сделать вывод, что в случае фактической невозможности выдела доли в жилой квартире на вопрос о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества надлежит дать отрицательный ответ в смысле абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК, поскольку пользование квартирой предполагает проживание в ней.