Глава 18: Ограниченные вещные права

Параграф 1: Понятие и виды ограниченных вещных прав

Ограниченное вещное право представляет собой право на чужую недвижимую вещь, уже присвоенную другим лицом – собственником. Классический пример – сервитут, то есть право ограниченного пользования чужим, обычно соседним, земельным участком (право прохода, право проезда через него).

Ограниченные вещные права предоставляют управомоченным лицам непосредственное, но строго ограниченное господство над чужой вещью, а не над поведением другого (обязанного) лица. Реализация вещных прав не зависит от действий обязанных лиц (это отличает их от обязательственных прав).

Ограниченные вещные права имеют тот же объект (недвижимые вещи, всегда являющиеся индивидуально-определенными), что и право собственности на вещь, ограничивая и сжимая его:

• Собственник лишается свободного пользования своей вещь, но сохраняет возможность распоряжения ею

• Ограниченные вещные права считаются ограничениями правомочий собственника

• Субъекты ограниченных вещных прав могут защищаться от неправомерных посягательств других лиц, включая и собственника обремененной ими вещи

• При прекращении ограниченных вещных прав право собственности восстанавливается в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий (в этом проявляется «эластичность», «упругость» права собственности)

Ограниченные вещные права обеспечивают экономически необходимое и юридически прочное участие несобственников в использовании уже присвоенной собственниками чужой недвижимости, главным образом земельных участков. Ограниченные вещные права имеют объектом лишь недвижимые вещи.

Признаки ограниченного вещного права

Ограниченные вещные права обладают всеми признаками вещных прав, кроме того имеют свои характерные черты:

• Предоставляемые ограниченными вещными правами возможности всегда ограничены по содержанию в сравнении с правом собственности (в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника)

• Сопоставление содержания прав собственника и рассматриваемых прав свидетельствует об их производности, зависимости от права собственности как основного вещного права. Они не могут существовать самостоятельно, в отрыве от права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право

• Ограниченные вещные права ограничивают, обременяют право собственности. Такие обременения сохраняются при смене собственника обремененной вещи, не прекращая своего действия и связывая приобретателя. Это свойство ограниченных вещных прав принято называть правом следования

• Принцип numerus clasus – важный признак ограниченных вещных прав: они, будучи необходимыми и полезными в гражданском оборот, несут опасность для права собственности, ограничивая хозяйственное господство собственника

• Содержание и виды абсолютных по юридической природе ограниченных вещных прав должно быть известно для участников оборота, то есть они подлежат регистрации

Для ограниченных вещных прав невозможно применение правил об обязательствах, поэтому их характер и содержание определяются непосредственно законом, а не договором с собственником, закон делает это исчерпывающим образом, императивно, не допуская исключений. Участники гражданских правоотношений не вправе своими действиями каким-либо образом изменять содержание установленных законом вещных прав или устанавливать новые вещные права.

Таким образом, под ограниченным вещным правом понимается предусмотренное законом и зарегистрированное в государственном реестре абсолютное субъективное гражданское право лица в определенном законом ограниченном отношении использовать чужую недвижимую вещь в своих интересах и без посредства ее собственника.

Виды ограниченных вещных прав: в континентально-европейском правопорядке известно небольшое количество ограниченных вещных прав:

• Сервитуты

• Право застройки чужого земельного участка (аналог суперфиция)

• Узуфрукт («пользовладение», объектом которого могут быть не только вещи, но и имущество в целом или его часть)

• Право постоянного проживания в чужом жилье (аналог римского хабитатио)

• Право залогодержателя

• Право вещной выдачи

• Преимущественное право приобретения недвижимости

Традиционно они подразделяются на три группы:

• Права пользования чужими вещами (сервитуты, право застройки, узуфрукт, право проживания)

• Права на получение известной ценности из чужой вещи (право залогодержателя, право вещной выдачи)

• Права на приобретение известной вещи (преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве собственности на нее)

В отечественном праве в настоящее время существует только попытка возвратить институт ограниченных вещных прав. Появились искусственно созданные для нужд огосударственной экономики «квазивещные» права оперативного управления и хозяйственного ведения, некоторые ограниченные вещные права оказались забытыми либо невостребованными из-за неразвитости оборота земельных участков, залог стал рассматриваться как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства. Поэтому система ограниченных вещных прав в современном российском праве не совпадает с традиционной систематизацией.

По объекту права выделяются следующие группы ограниченных вещных прав:

1. Права на использование чужих земельных участков, в основном находящихся в публичной собственности (земельные сервитуты, право пожизненно наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования)

2. Права на использование чужих жилых помещений (право пользования жильем в силу завещательного отказа или по договору пожизненного содержания с иждивением)

3. Обеспечительные права, которые действующим законодательством рассматриваются только как способы обеспечения надлежащего исполнения обязательства (залог, удержание)

4. Права на хозяйствование с имуществом собственника (хозяйственное ведение и оперативное управление), объектом которых являются не недвижимые вещи, а имущественные комплексы унитарных предприятий и учреждений, кроме земельных участков

Концепция развития гражданского законодательства РФ и разработанной на ее основе новой редакции раздела 2 ГК предлагается ввести в будущее законодательство следующие ограниченные вещные права:

• Право застройки

• Право постоянного владения и пользования чужой недвижимой вещью

• Право личного пользования

• Право вещных выдач

• Расширенный круг сервитутных прав

• Ипотека как форма залога

Параграф 2: Ограниченные вещные права в действующем законодательстве

Сервитуты чаще всего обременяют в том или ином отношении земельные участки, а их правовой режим определяется земельным законодательством. Объектом может быть и другая недвижимость – здания, сооружения и иные недвижимые вещи, «ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком».

Сервитут представляет собой вещное право лица в ограниченном объеме пользоваться чужим земельным участком или другой недвижимой вещью. Субъект сервитутного права – не только собственник соседствующего земельного участка или иной недвижимой вещи, но и субъект ограниченного вещного права.

Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимой вещи претерпевать определенные ограничения в осуществлении своих прав. Сервитут может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимой вещью (положительный сервитут), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости (отрицательный сервитут). Сервитуты подлежат государственной регистрации, только после которой они вступают в силу.

Условия сервитута должны быть наименее обременительными для земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Если в результате обременения сервитутом земельный участок не может использоваться по назначению, последний вправе требовать по суду прекращения сервитута. Сервитут не может полностью лишать собственника имеющихся у него возможностей, превращая его право собственности в «голое право».

Закон не предусматривает отдельные виды сервитутов, но данный перечень предусмотрен законопроектом о вещных правах:

• Сервитуты перемещения

• Строительные сервитуты

• Сервитуты мелиорации

• Горные сервитуты

• Коммунальные сервитуты

Публичный сервитут – это признаваемое земельным законодательством ограниченное вещное права, особенностью которого составляет отсутствие конкретных управ омочённых лиц, установление в публичных интересах по решению органов публичной власти (а не по соглашениям с собственниками обременяемой недвижимости). Такой сервитут – не вещное право, а ограниченное право собственности на земельный участок.

Иные вещные права на использование земельных участков, находящихся в публичной собственности

В конце прошлого века появились искусственно созданные новые ограниченные вещные права:

• Право пожизненного наследуемого владения

• Право постоянного (бессрочного) пользования

Объектами данных прав могут быть только земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Их появление было обусловлено необходимостью предоставления частным лицам возможности юридически прочного, но ограниченного использования земли, находящейся и остающейся в государственной и муниципальной собственности (то есть в ситуации отсутствия ее приватизации). Поэтому такие права не могут устанавливаться на земельные участки, находящиеся в частной собственности.

По содержанию данные права совпадают, различаясь субъектным составом,

• Субъект права пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в публичной собственности, могут быть только граждане

• К субъектам права постоянного (бессрочного) пользования относятся только юридические лица – несобственники (учреждения и предприятия)

Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования предоставляют своим субъектам возможность владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и целевым характером земельного участка.

• Возможность возведения на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости («правомочие застройки»)

• Собственником построенных объектов становится пользователь земельного участка, а не публичный собственник

• Субъекты права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования не вправе распоряжаться находящимся у них земельным участком, кроме возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

Вещные права на использование жилых помещений: ограниченные вещные права на пользование жилыми помещениями в действующем гражданском и жилищном законодательстве составляют группу формально различных, но юридически однородных прав на пользование чужой жилой недвижимостью (право проживания – аналог римского хабибатио), предоставляемых гражданам или некоторым некоммерческим организациям. К ним относятся:

• Право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у граждан либо на основании договора купли-продажи жилой недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением, либо в силу завещательного отказа. Содержание данного права определяется только законом и заключается в проживании в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, то есть представляет собой ограниченное (целевое) использование чужой недвижимой вещи «наравне» с собственником данного жилого помещения. Право сохраняется за пользователем независимо от смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника

• Право пользование на условиях, предусмотренных жилищным законодательством «наравне с его собственником», признаваемая за членами семьи собственника жилого помещения. Фактически это не вещное право, так как оно не сохраняется при переходе права собственности на жилье к другому лицу или при прекращении семейных отношений с собственником жилья, то есть лишено правомочия следования.

Законопроектом о вещном праве предполагается унифицировать данные права в институте «права личного пользовладения» (узуфрукт).

Права жилищного или иного потребительского кооператива на квартиру, дачу или иной объект недвижимости, принадлежащее кооперативу до полной уплаты гражданином паевого взноса, не относятся к вещным (это корпоративные права).

Не является вещным правом право нанимателя жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда, включающее ряд гарантий для него и членов его семьи. Это институт обязательственного права, способ бесплатного распределения в пользование граждан дефицитных материальных благ.

Обеспечительные вещные права это права, имеющие вещно-правовую природу, направленные на обеспечение надлежащего исполнения обязательств:

• Право залогодержателя

• Право удержания

В настоящем законодательстве они рассматриваются как институты обязательственного права, хотя за рубежом признаются семейными.

Залог предназначен для обеспечения потребности в кредите, возврат которого обеспечен правом на заложенное имущество. Такое обеспечение может заключаться как в вещи, так и в имущественном праве. Само залоговое право остается вещным, поскольку «залоговый кредитор приобретает право непосредственно на предмет залога и не ограничивается обязательственным требованием в отношении залогодателя».

В концепции развития гражданского законодательства о вещном праве признана природа залоговых отношений, в особенности применительно в ипотеке (залог недвижимости). Залоговое право обладает особенностями, которые выделяют его в особенную группу – права на получение ценности из чужой вещи.

Залогодержателю принадлежит определенное непосредственно законом, право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Это право обременяет предмет залога, следуя за ним вне зависимости от смены его собственника. Залогодатель, остающийся собственником вещи, вправе распоряжаться вещью только с согласия залогодержателя, то есть ограничивается в осуществлении своего права собственности.

Залогодержатель вправе защищаться вещными исками от всяких посягательств других лиц, включая и собственника-залогодателя, от которого залоговый кредитор вправе даже истребовать заложенное имущество или добиваться устранения препятствий в осуществлении своих прав.

Для отношений залога важен вещно-правовой принцип публичности: при его несоблюдении залог лишается какого-либо значения для третьих лиц, поэтому он подлежит государственной регистрации либо иному публичному учету.

Особенности залога как института:

• Его объектами могут быть как вещи (в том числе определенные родовыми признаками: при залоге товаров в обороте), так и имущественные права (не только обязательственные, но и корпоративные, и исключительные, и даже вещные)

• Залог обычно не является самостоятельным правом, а имеет зависимый, то есть дополнительный (акцессорный) характер, будучи связанным с главным (обязательственным) правом, исполнение которого он обеспечивает

• В отличие от других вещных прав залог не предоставляет возможностей пользования, а при ипотеке – и владения заложенной вещью, остающейся у залогодателя, но предоставляет залогодержателю «несравненно большее правомочие, чем другие вещные права – она может повлечь за собой лишение собственника, принадлежащего ему права собственности»

• Основанная на принципе акцессорности «привязка» залога к основному, обязательственному праву обычно не учитывает возможности предоставления предмета залога не должником, а третьим лицом (при котором между залогодателем и залогодержателем отсутствуют какие-либо обязательственные отношения), не говоря о возможности распространения залога на корпоративные и исключительные права

• Договор залога порождает не только вещные, но и обязательственные отношения, но они не превращают залог в «смешанное, вещно-обязательственное» или в чисто обязателсьтвенное право.

Право удержания вещи – институт обеспечения надлежащего исполнения обязательства, близкий по юридической природе к залогу. Право удержания распространяется на вещь, которая подлежит передаче неисправному контрагенту по договору. Права кредитора, удерживающего у себя вещь должника до исполнения им своих обязательств, аналогичны правам залогодержателя. Они сохраняются при смене собственника вещи (включает право следования), подлежит абсолютной защите от вмешательства третьих лиц, самого собственника.

Предмет права удержания – движимая вещь (хотя не исключено удержание недвижимости) и движимые вещи, определенные родовыми признаками. Оно предполагает владение чужой вещью, но исключает пользование ею. Права кредитора, удерживающего у себя вещь должника до исполнения им своих обязательств, подлежат абсолютной защите от третьих лиц, включая собственника удерживаемой вещи.

Параграф 3: Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

Действующий закон в качестве вещных прав признает право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Данный подход разделяется доктриной и судебной практикой, стоит отметить производность и зависимость данных прав от прав публичных собственников и невозможность их существования в отрыве от основного права собственности публично-правовых образований, для осуществления которого они предназначены.

• Субъектами могут быть только юридические лица в ОПФ унитарных предприятий и учреждений, которые ни при каких условиях не становятся собственниками своего имущества. Также частные учреждения.

• Объектами этих прав являются не только недвижимости, но и движимые вещи и иное имущество (имущественные комплексы). Земельные участки, находившиеся в публичной собственности, предоставляются унитарным предприятиям и учреждениям на ограниченном вещном праве постоянного (бессрочного) пользования, но не в хозяйственное ведение или оперативное управление

• Результаты хозяйственного использования полученного имущества в виде плодов, продукции и доходов, включая вещи, приобретенные по договорам и иным обязательствам, поступают соответственно в хозяйственное ведение или в оперативное управление предприятия или учреждения, то есть становятся объектом права собственности учредителей, а не организаций

• Возникают у предприятия или учреждения с момента фактической передами им учредителем-собственником соответствующей части своего имущества. Для движимых вещей – дата утверждения баланса юридического лица, в отношении недвижимости – с момента государственной регистрации.

• Прекращение названных прав происходит по основаниям и в порядке, предусмотренным законом для прекращения права собственности, в случаях правомерного изъятия у них имущества его собственником-учредителем

Публично-правовые образования как собственники имущества унитарных предприятий фактически лишаются возможностей непосредственного пользования этого распределенного имущества и не вправе владеть, пользоваться, распоряжаться им. Публичные собственники вправе давать или не давать согласие на совершение созданными ими унитарными предприятиями сделок по отчуждению имущества (или оспаривать их), то есть контролировать осуществление такими юридическими лицами принадлежащих их собственникам правомочий.

Распоряжение имуществом учреждений и казенных предприятий возможно лишь в ограниченных пределах и только с согласия собственника-учредителя. Наделение имуществом унитарных предприятий и учреждений представляет собой способ осуществления права собственности, прежде всего для публично-правовых образований.

Право хозяйственного ведения принадлежат унитарному предприятию как коммерческой организации, при этом являясь более широким, чем право оперативного управления. Содержание данных прав определяются не только законом, но и уставом конкретного юридического лица, то есть может варьироваться.

Право хозяйственного ведения – это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом публичного собственника в пределах, установленных законом и иными правовыми актами.

• Субъекты – унитарные предприятия (Кроме казенных).

• Объекты – движимые и недвижимые вещи, входящие в имущественный комплекс предприятия, кроме земельного участка.

• Публичный собственник предприятия или уполномоченный им орган не вправе изымать или иным образом распоряжаться имуществом своего унитарного предприятия, находящимися у него на праве хозяйственного ведения.

Предприятие как хозяйствующий субъект пользуется значительной самостоятельностью. Собственник-учредитель сохраняет в отношении него лишь следующие правомочия:

• Определение предмета и целей его деятельности (установление объема его целевой правоспособности), утверждение устава и назначение директора – единственного органа этого юридического лица при создании унитарного предприятия

• Принятие решения о реорганизации и ликвидации предприятия

• Осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятия имущества, в том числе путем проверок его деятельности

• Получение части прибыли от использования переданного предприятию имущества

Своим имуществом унитарное предприятие может распоряжаться лишь в пределах, не лишающих его возможности осуществлять свою основную деятельность, предусмотренную уставом. Оно не вправе самостоятельно распоряжаться закрепленной за ним недвижимостью, совершать некоторые сделки без предварительного согласия собственника. Осуществление принадлежащих предприятию правомочий может быть дополнительно ограничено специальным законом.

Право оперативного управления – это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

• Субъекты – учреждения и казенные унитарные предприятия. Собственник учредитель определяет объем их правоспособности, утверждает их уставы и назначает их руководителей, также вправе реорганизовать или ликвидировать созданные ими учреждения или казенные предприятия без согласия последних.

• Объект права оперативного управления – движимые и недвижимые вещи (кроме земельных участков), закрепленные собственником за учреждением или казенным предприятием, а также приобретенные им в результате участия в гражданских правоотношениях.

• Собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления без его согласия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество, которое закреплено за ним или приобретено на предоставленные собственником средства, распорядиться им по своему усмотрению

Содержание права оперативного управления: триада полномочий, для которых установлены строгие пределы; они ограничены законом, целями деятельности, заданиями собственника, назначением имущества. Целевое назначение права оперативного управления: собственник устанавливает для его субъектов прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества и определяет его назначение путем его распределения в учетных целях на различные специальные фонды, чтобы числящееся в них имущество не могло быть использовано на цели, для которых предназначен другой фонд.

Право оперативного управления у казенных предприятий отличается от права учреждений. Казенные предприятия вправе владеть и пользоваться, а также распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника, с его согласия и в пределах, не лишающих предприятие возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены его уставом, самостоятельно реализовать производимую ими продукцию.

Казенные предприятия – коммерческие организации, поэтому отвечают по своим обязательствам всем своим имуществом, которое нельзя считать забронированным от взыскания их кредиторов.

Учреждения лишены права распоряжаться имуществом собственника (казенные и частные учреждения), либо не вправе самостоятельно распоряжаться недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ними собственником (автономные и бюджетные учреждения). Основная часть их имущества забронирована от взыскания кредиторов.

Казенные и частные учреждения отвечают по своим обязательствам только находящимся в их распоряжении денежными средствами, а бюджетные и автономные учреждения – также малоценным движимым имуществом.

Параграф 4: Вещные права в законопроекте о вещном праве

Законопроект о вещном праве предлагает установление законченной системы ограниченных вещных прав. В нем находятся, в частности:

Право застройки

В настоящее время для застройки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, используется краткосрочная аренда, что делает положение застройщика неустойчивым и порождает злоупотребления со стороны незаинтересованных в ней должностных лиц арендодателя.

Изменение такого положения возможно путем введения права застройки, которое не требует приватизации земли и значительно укрепляет положение застройщика, предоставляя ему юридические прочное долгосрочное право на застраиваемый участок, находящийся и остающийся в публичной собственности.

Право застройки – это право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

• Право собственности на здания и строения, возведенные на чужом земельном участке на основании права застройки, на период его действия принадлежит застройщику, а не собственнику земельного участка.

• Застройщик становится собственником возведенного строения после завершения строительных работ.

• За собственником застраиваемого земельного участка сохраняется право распоряжения им, правомочия владения и пользования земельным участком переходят к застройщику

• На застройщика возлагается обязанность по возведению зданий или сооружений в установленный договором срок, по строгому целевому использованию земельного участка, возведенных на нем зданий и сооружений

• Отношения между застройщиком и собственником регулируются договором об установлении права застройки

• Застройщик вправе распоряжаться своим правом как самостоятельным объектом, без согласия собственника земли

• Собственник здания или сооружения, возведенного на чужом земельном участке на основании права застройки, вправе отчуждать третьим лицам находящиеся в здании жилые и нежилые помещения, собственники которых признаются субъектами права застройки в долях

Право застройки является:

• Долгосрочным (не менее 30 и не более 100 лет)

• Отчуждаемым (переходящим к иным лицам в порядке правопреемства)

• Возмездным: плата за использование возможна в различных формах

Право застройки и право собственности на здание находятся в неразрывной юридической связи, исключающей их произвольное разделение.

При прекращении права застройки на чужом земельном участке, прекращается у застройщика и возникает у собственника земельного участка.

Право постоянного землевладения – это право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемым бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства и достижения иных целей, связанных с природных свойств и качеств земельного участка.

• Имеет строгое целевое назначение

• Является возмездным

• Является бессрочным или долгосрочным (может устанавливаться договором на срок не менее 50 лет)

Субъект права постоянного землевладения:

• Вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом

• Становится собственником плодов, продукции и доходов, полученных от использования земельного участка

За собственником земельного участка сохраняется право распоряжения им, включающее возможности его отчуждения и передачи по наследству (право постоянного землевладения сохраняется).

Право ограниченного владения земельным участком – право собственника здания или сооружения, не имеющего иного вещного права на земельный участок, включающее возможность владеть и пользоваться чужим земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к его зданию или сооружению.

Право личного пользования (основанное на институте узуфрукта) – право владеть и пользоваться чужим недвижимым и движимым имуществом и извлекать из него всякие выгоды. Это право пользования чужой вещью и ее плодами, предоставляющееся только лично субъекту этого права, с возложением на него обязанностей по сохранению вещи и ее возврату по окончании срока действия узуфрукта. В настоящем проекте предполагается только право личного пользования недвижимыми вещами (в основном жилыми помещениями).

Право личного пользование в проекте о вещных правах – это ограниченное вещное право гражданина (или НКО) лично владеть и пользоваться чужой недвижимой вещью, главным образом в виде жилого помещения, в соответствии с целевым назначением. За пользовладельцами признается право пользования общим имуществом такого здания наравне с собственниками находящихся в нем помещений.

Право личного пользования:

• Неотчуждаемо – прекращается смертью пользовладельца или ликвидацией либо реорганизацией НКО

• Следует за вещью при смене ее собственника

• Устанавливается на определенный срок или пожизненно, для НКО не больше 21 года

• Может быть как возмездным, так и безвозмездным

• Возникает как по договору с собственником недвижимой вещи, так и в силу односторонней сделки (завещания)

Пользовладелец приобретает:

• Права владения и пользования чужой недвижимой вещью, оставляя собственнику лишь правомочие распоряжения ею

• Обязан нести все расходы по содержанию полученной им чужой недвижимой вещи

• Вправе вносить в нее улучшения с согласия собственника и без компенсации за понесенные расходы

Невыполненние пользовладельцем обязанностей, систематическое невнесение платы составляют основания для прекращения данного права в судебном порядке по иску собственника.

Право вещной выдачи не связано с владением или пользованием чужой недвижимой вещью, а лишь обеспечивается ею. Право вещной выдачи – право периодического получения от собственника недвижимой вещи имущественного предоставления в форме товара, денег, работ или услуг, при его неполучении – в возможности обратить взыскание на такую вещь в порядке, предусмотренном для ипотеки. Имущественное предоставление может состоять в пользовании недвижимой вещью, обремененной таким правом.

Экономический смысл права вещной выдачи: вовлечение в оборот ценности вещи без ее отчуждения. Этот институт схож с правом залога на обремененную вещь, но собственник вещи, обремененной правом вещной выдачи, обязан осуществлять в пользу кредитора различные имущественные предоставления («вещные выдачи») за счет обремененной им недвижимости.

Право вещной выдачи:

• Долгосрочное (для гражданина устанавливается пожизненно, в иных случаях на срок до 100 лет)

• Отчуждаемое, так как может переходить к другим лицам в порядке правопреемства

• Главное основание возникновения – договор с собственником недвижимости, который определяет объем, периодичность и денежную оценку имущественного предоставления, срок действия права

Исключительное перед другими лицами право на приобретение в собственность чужой недвижимой вещи путем ее покупки на заранее установленных условиях. Представляет собой право лица своим односторонним волеизъявлением определить или изменить субъектный состав договора купли-продажи недвижимости либо создать такой договор.

Данное право:

• Является вещным, так как носит абсолютный характер, действует в отношении любых (всех) возможных покупателей обремененной им недвижимости

• Является срочным (действует не более 10 лет) отчуждаемым в пользу других лиц

• Возмездным или безвозмездным

Условия его осуществления определяются договором об установлении этого права, который следует отличать от договора купли-продажи недвижимой вещи.