Глава 17: Общая собственность

Параграф 1: Понятие и виды общей собственности

У права собственности может быть несколько субъектов, которым одновременно принадлежат некоторые общие вещи или вещь. Такие вещи не делятся между владельцами на отдельные части, а принадлежат им сообща. Такая ситуация неизбежна, если дело касается принадлежащей нескольким лицам юридически неделимой вещи. Если речь идет о делимой вещи, допускающей раздел на отдельные, хозяйственно самостоятельные части, то ее владельцы могут договориться между собой о ее совместном использовании (например, в рамках осуществления им определенной деятельности). Общая собственность хозяйственной деятельности, осуществляемой различными субъектами гражданского права без создания юридического лица.

Общая собственность – это принадлежность вещи на праве собственности одновременно двум или нескольким лицам – сособственникам, то есть ситуацию множественности субъектов одного, единого права собственности. Возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимых вещей, в отношении делимых вещей – в случаях, прямо предусмотренных законом. Каждому собственнику принадлежит определенная часть права собственности на общую вещь, но не право на некую «идеальную» часть вещи.

Субъекты общей собственности по своему усмотрению владеют, пользуются, распоряжаются принадлежащей им общей вещью, вынуждены осуществлять эти правомочия сообща, совместно, так как ни один из них не обладает всей полнотой права на вещь, будучи ограниченным правами других сособственников. Им необходимо вырабатывать общую волю. Это направлено на достижение соглашений сособственников по тем или иным вопросам пользования общей вещью, оформляют совместное осуществление ими хозяйственного господства над ней.

Между сособственниками могут возникать вещные отношения (в связи с преимущественным правом покупки доли в праве общей долевой собственности). Отношения общей собственности характеризуются сочетанием вещных и обязательственных правоотношений.

Итак, общая собственность определяет правовой режим вещи, принадлежащей на обыкновенном праве собственности двум или более лицам. Такие лица составляют неправосубъектное «гражданско-правовое сообщество».

• Не становится особым экономическим отношением присвоения

• Не становится отдельным видом права собственности

Отношения общей собственности могут возникать между любыми субъектами гражданского права в любых сочетаниях, в том числе при одновременном участии частных и публичных лиц.

Виды общей собственности

При нахождении вещи в общей собственности законом или договором определяются конкретные доли участников в праве собственности на нее (долевая собственность), возможна общая собственность без определения долей (совместная собственность).

• Доля собственника в общей собственности – арифметически выраженная доля в субъективном праве собственности на общую вещь (имущество).

• Долевая собственность – это общее правило, предполагается в отношениях общей собственности.

• Долевая собственность по соглашению сторон может возникнуть только в отношении делимых вещей. Общая собственность на неделимое имущество возникает только при поступлении неделимой вещи в собственность двух или более лиц

• В отношениях совместной собственности право на вещь не делится между ее участниками – принадлежит им сообща, совместно. Здесь никто из участников заранее не знает размера своей доли, которая определится только в случае раздела или выдела, то есть при прекращении отношений общей собственности. Участники отношения совместной собственности вправе по своему соглашению заменить их отношениями долевой собственности.

• Совместная бездолевая собственность возможна только в качестве исключения, прямо установленного законом – это вызвано существованием между сособственниками лично-доверительных отношений, не предполагающих и не требующих полной определенности в объеме правомочий их участников.

• Совместная собственность допускается законом только между супругами либо между членами КФХ, то есть между гражданами, связанными близкими семейными узами

Параграф 2: Долевая собственность

Общая собственность представляет собой отношения по принадлежности вещи одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве собственности на нее. Это основной вид отношений общей собственности, юридически оформляемый правом двух или более лиц сообща, в определенных долях по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им собственностью.

Размер долей отдельных участников определяется либо законом, либо их соглашением. Если его невозможно определить на основании закона, и он не установлен соглашением, их доли считаются равными.

• Должен быть учтен вклад каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества. В зависимости от него доли могут быть признаны неравными

• Сособственники могут своим соглашением установить порядок определения и изменения долей в зависимости от их вкладов

• При отсутствии соглашения значение приобретает характер произведенных одним из сособственников улучшений общего имущества

• Улучшения, отделимые от общей вещи без несоразмерного ущерба ее хозяйственному назначению, по общему правилу поступают в собственность того из участников долевой собственности, который их произвел – не становятся объектом общей собственности

• По соглашению сторон отделимые улучшения могут остаться в составе общего имущества и тем самым повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника

• Неотделимые улучшения всегда становятся объектом общей собственности: собственник, осуществивший их за свой счет имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на нее

Доля в общей собственности и преимущественное право ее покупки. Доля в праве собственности на общую вещь входит в состав личного имущества сособственника, становится самостоятельным объектом гражданского оборота, которым собственник вправе распоряжаться по своему усмотрению путем совершения различных сделок.

Доля может служить объектом взыскания кредиторов сособственника (но лишь при недостаточности у него другого имущества, то есть в субсидиарном порядке) и осуществлении выдела из общей вещи в натуре части, приходящейся на такую долю. Если выделение в натуре невозможно либо против этого возражают другие сособственники, кредитор вправе потребовать у них приобрести эту долю, а при их отказе продать ее с публичных торгов по решению суда.

В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу остальные участники общей собственности, заинтересованные в сокращении количества сособственников и в увеличении своих долей, получают преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

• Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать свою долю третьему лицу с указанием цены и других условий продажи

• Любой из сособственников, независимо от размера своей доли, вправе приобрести продаваемую долю на этих условиях

• Если купить ее пожелают одновременно несколько сособственников, доля будет делиться между ними в размерах, о которых они договорятся

• При отсутствии соглашения спор между ними разрешается судом

• Если другие сособственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (на недвижимое имущество – в течение месяца, а вправе собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу

• Доля в праве собственности на движимую вещь переходит к приобретателю по договору с момента его заключения. Так как она является не вещью, а частью права на нее, на данные отношения не распространяется правило о передаче вещи. Если договор подлежит государственной регистрации, ее приобретатель становится сособственником с момента такой регистрации

• При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, но не признания сделки недействительной

• Не допускается уступка преимущественного права покупки доли

• Преимущественное право покупки доли действует также при ее отчуждении по договору мену, но не распространяется на иные сделки по отчуждению доли

• Преимущественное право покупки не распространяется на случаи продажи одним из собственников другому

Осуществление права собственности на вещь, находящуюся в долевой собственности

Так как право собственности на общую вещь принадлежит сособственникам сообща, его реализация может происходить только по единогласному решению всех без исключения сособственников независимо от размера их долей. При отсутствии согласия хотя бы одного из них относительно конкретного способа использования общего имущества применить такой способ можно только по решению суда.

Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление ему во владение и пользование части общей вещи, соразмерно его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников соответствующей компенсации.

Доля собственности определяет не только размер предоставляемой ему в пользование части имущества. Каждый сособственник обязан соразмерно со своей долей участвовать в общих расходах по уплате налогов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению.

Продукция, плоды и доходы, полученные от использования общей вещи, также поступают в общую собственность, они распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не установлено их соглашением. Аналогичным образом распределяются убытки, связанные с ее использованием.

По соглашению сособственников делимая вещь может быть «фактически» (в натуре) разделена между ними – это означает прекращение общей долевой собственности. Любой из собственников вправе потребовать выдела своей доли из общей вещи, на которую сохранится общая собственность оставшихся участников.

• Выделяющийся собственник вправе требовать передачи ему в натуре части общего имущества, соответствующей его доле

• Возможная несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника устраняется выплатой ему денежной или иной компенсации

• Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу; невозможности ее использования по целевому назначению; существенному снижению ее ценности, выделяющийся собственник получает право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, но только с его согласия

• Исключение: допускается выплата сособственнику компенсации без его согласия в случаях:

  • Неделимости вещи суд может передать ее в собственность одного из участников, имеющего существенный интерес в ее использовании, причем не зависимо от размера долей остальных сособственников

  • Когда доля сособственника незначительна и не может быть реально выделена, а его интерес в использовании общего имущества не может считаться существенным, суд вправе и при отсутствии его согласия обязать остальных сособственников выплатить ему компенсацию

Параграф 3: Совместная собственность

Общая совместная (бездолевая) собственность представляет собой отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам вещей (вещи), в праве собственности на которые их доли не определены. Данный вид общей собственности возникает как исключение, прямо предусмотренное законом лишь для граждан, состоящих в зарегистрированном браке или ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, то есть находящихся в лично-доверительных отношениях друг с другом.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются всем общим имуществом, хотя иное может предусматриваться их соглашением. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается (презюмируется) независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению им.

• Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из их соглашения

Особенность отношений совместной собственности – лично-доверительный характер взаимоотношений участников, делающий их юридически незаменимыми. Невозможность замены участника этих отношений означает, что выдел доли из общего имущества или раздел с определением долей каждого из участников неизбежно ведет к прекращению совместной собственности.

При разделе имущества, находящегося в совместной собственности, или выделе из него доли, подлежит определению доля каждого из ее участников, но не в праве на общее имущество (которое прекращается в момент раздела или выдела, а до этого является бездолевым). Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников.

Основания и порядок раздела находящегося в совместной собственности имущества и выдела из него доли определяются по правилам раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли. Денежная или иная компенсация доли выходящего сособственника, допускаемая в отношениях долевой собственности только как исключение, в отношениях совместной собственности, в частности при разделе супружеского имущества, применяется гораздо более широко.

Совместная собственность супругов

Необходимое предварительное условие возникновения совместной собственности супругов – регистрация брака. Все нажитое супругами во время зарегистрированного брака имущество, за некоторыми исключениями, относится к их совместной собственности независимо от того, кем из них и за чей счет имущество было приобретено или создано и на чье имя оформлено.

Брачный договор между супругами может предусматривать режим долевой, совместной или раздельной собственности, причем как всего имущества супругов, так и его отдельных видов или имущества каждого из супругов, касаться как имеющегося у них имущества, так и имущества, которое они смогут приобрести в будущем.

К совместному имуществу супругов не относятся:

• Вещи, принадлежавшие каждому из супругов до вступления в брак

• Имущество, полученное в дар или в порядке наследования одним из супругов во время брака

• Вещи индивидуального пользования (даже приобретенные в период брака за счет общих средств)

Это раздельная собственность супругов.

Общее имущество супругов может быть объектом взыскания кредиторов лишь по общим обязательствам супругов. по личным обязательствам одного из них его кредиторы вправе обратить взыскание на общее имущество только в случае, если судом будет установлено, что все полученное по таким обязательствам было использовано на нужды семьи либо общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем.

При разделе имущества супругов их общие долги распределяются между ними пропорционально присужденным им долям. Супруги обязаны уведомлять своих кредиторов о заключении, изменении и расторжении брачного договора под страхом ответственности по своим личным обязательствам независимо от его содержания.

Отношения общей совместной собственности супругов прекращаются при разделе общего имущества, который возможен как в период брака, так и после его расторжения, а также при обращении взыскания кредиторов на долю одного из супругов после ее выдела из общего имущества.

Совместная собственность членов Крестьянского (Фермерского) Хозяйства

Имущество КФЗ, не являющегося юридическим лицом, принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договоров между ними не установлено иное.

Совместная собственность членов КФХ возникает после создания КФХ на основе соглашения его участников и его государственной регистрации в порядке, установленном для ИП. В ней находятся:

• Земельный участок

• Насаждения

• Хозяйственные и иные постройки

• Мелиоративные и другие сооружения

• Продуктивный и рабочий скот, птица

• Сельскохозяйственная и иная техника и оборудование

• Транспортные средства

• Инвентарь и иное имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов

• Плоды, продукция и доходы

В фермерском хозяйстве сосуществуют различные виды общей собственности:

• Общее имущество участников хозяйства, включая участвующих в нем супругов

• Общее имущество супругов, являющихся участниками крестьянского фермерского хозяйства

• Личное имущество отдельных участников хозяйства, включая личное имущество каждого из супругов

Владение и пользование общим имуществом КФХ осуществляется его членами сообща в порядке, определенном их соглашением. Им же определяется и порядок распоряжения этим имуществом, которое обычно осуществляет его глава, действующий в интересах всего общества.

Параграф 4: Особые гражданско-правовые режимы (аналоги) общей собственности

Общей долевой собственностью неудачно объявлены:

• Общее имущество многоквартирного дома, которое представляет собой составные части недвижимой вещи

• Совокупность (массив) земель сельскохозяйственного назначения (совокупность составляющих его земельных участков)

• Имущество инвестиционных (паевых и подобных им) фондов, в которых сосредоточены не индивидуально-определенные вещи, а совокупности безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг (имущественные права)

Разрешение ситуаций, при которых понятие общей долевой собственности некорректно используется, приводит к установлению особых правовых режимов в виде многочисленных исключений. В таких случаях понятие «общая собственность» сохраняет лишь название.

Жилищная собственность возникает на составные части многоквартирного жилого дома, неизбежным становится совместное использование сособственниками общего имущества дома. Оно объявлено самостоятельным объектом долевой собственности, следовательно, единой вещью, фактически будучи лишь совокупностью иных составных частей дома и находящегося под ним земельного участка.

Долевая собственность на общее имущество дома неотрывна от прав отдельных собственников жилья, которым запрещено отчуждать свою долю и совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на жилье, либо осуществлять ее выдел в натуре.

Появляется особая юридическая конструкция «жилищной собственности», которая представляет собой неразрывное соединение индивидуального права собственности на квартиру (комнату) и доли в праве собственности на общее имущество дома (или дома и квартиры).

Основные черты жилищной собственности:

1. Признание квартир и комнат (составных частей юридически неделимой недвижимой вещи – многоквартирного жилого дома) самостоятельными недвижимыми вещами

2. Признание общего имущества многоквартирного жилого дома, представляющего собой совокупность не являющихся отдельными вещами иных его составных частей и недвижимой вещи – земельного участка, на котором он расположен, единым объектом общей собственности

3. Установление неразрывной связи доли в праве на общее имущество жилого дома с правом собственности на находящиеся в нем отдельные жилые помещения путем объявления ее необоротоспособным объектом права

4. Принципиальное отличие гражданско-правового режима доли в праве на общее имущество дома от обычного режима доли в праве общей собственности: она не столько определяет объем правомочий сособственности (ибо ею невозможно распорядиться отдельно от права собственности на жилые или тем более выделить в натуре), сколько устанавливает объем его обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества

5. Появление особого юридического лица – товарищества собственников жилья, создаваемого сособственниками для управления общим имуществом многоквартирного жилого дома

Земельные доли

Долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения образовалась в результате их приватизации, в ходе которой такие земли, закрепленные за бывшими колхозами и совхозами, передавались в неизвестную гражданскому законодательству «коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность» их бывших членов (работников). Объектом приватизации стали не конкретные земельные участки как индивидуально-определенные недвижимые вещи, а массив разнородных земель, объединенных принадлежностью к землям бывших колхозов.

В ходе приватизации они подлежали передаче в общую собственность бывших членов колхозов или работников совхозов, которые получили на них «земельные доли (паи)»

• Владельцы таких долей рассматривались как собственники определенной части площади сельскохозяйственных угодий

• В реальности собственности могли только предполагать, какой конкретно земельный участок составляет объект их права собственности

• Вместо выделения земельных участков им было предложено сдавать свои земельные доли в аренду

• Доли разрешалось вносить в качестве вкладов в устанвые капиталы хозяйственных обществ, создаваемых на базе имущества бывших колхозов и совхозов

Земельная доля рассматривается как доля в праве собственности, но не на конкретный земельный участок, а на все земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. При продаже преимущественным правом покупки пользуется не являющийся собственником субъект РФ или муниципальное образование. Нарушение этого преимущественного права влечет ничтожность договора.

Имущество паевых (инвестиционных) фондов

С целью привлечения свободных денежных средств граждан наряду с банковскими вкладами и акциями используются инвестиционные фонды (конструкция, заимствованная из США). Основная идея инвестиционного фонда – передача собранного у частных лиц имущества (в виде денежных средств, ценных бумаг и их аналогов) для коммерческого использования профессиональными управляющими компаниями с сохранением прав на него за первоначальными владельцами (инвесторами).

В РФ инвестиционные фонды создаются в виде акционерных инвестиционных фондов (акционерных обществ – собственников своего имущества) либо паевых инвестиционных фондов (являются имущественными комплексами – объектами права, имущество которых принадлежит их участникам). Имущество ПИФ передается управляющим компаниями по договору доверительного управления, с сохранением прав на него за участниками ПИФа. Управляющая компания открывает участникам ПИФа банковские счета, на которых учитывается принадлежащее каждому из них имущество в виде прав требования, выдает инвестиционные паи, которые удостоверяют долю владельца в «праве собственности» на имущество ПИФа и являются ценными бумагами.

Участники ПИФов остаются собственниками своего имущества, имущество ПИФа является объектов долевой собственности владельцев инвестиционных паев. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционных фонд, выдел из него доли в натуре не допускается, а лицо, присоединившееся к договору доверительного управления «отказывается от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд», которое для него «прекращается».

Управление общим имуществом ПИФа (преимущественно приобретение и отчуждение ценных бумаг и их аналогов, иногда и объектов недвижимости) осуществляется управляющей компанией, которая определяет его конкретные условия. Количество инвестиционных паев не ограничивается. У одного владельца могут быть «паи, выраженные дробным числом», то есть доли паев.

Отношения по поводу использования имущества ПИФов не имеют ничего общего с долевой собственностью, являются фактическим обязательственными отношениями, возникшими из договора доверительного управления имуществом. Не нуждаются в дополнительной квалификации в качестве вещных отношений общей собственности, которая только усложняет данную ситуацию.