Право собственности граждан на земельные участки

Земельный участок как объект права собственности и иных вещных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Если иное не установлено законом, право собственности на зем. участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (п. 2 ст. 261 ГК).

Юридические свойства земельного участка как объекта имущественных прав:

1. оборотоспособность, т.е. способность отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (например, наследование). Земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (п. 3. ст. 129 ГК). В частности, в п. 4 ст. 27 ЗК приводится перечень зем. участков, изъятых из оборота (например, земли, занятые гос. природными заповедниками), а в п. 5 этой же статьи – земельных участков, ограниченных в обороте (например, из состава земель лесного фонда).

2. отнесение его законом к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК). В связи с этим подлежат обязательной гос. рег. ПС на зем. участок, его ограничение, переход и прекращение.

3. индивидуальная определенность. Зем. участки как объекты ПС граждан на зем. участки определены в натуре на местности, имеют границы

4. возможность его отнесения как к делимым, так и к неделимым вещам. Делимым является зем. участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный зем. участок, который можно использовать в соответствии с установленным целевым назначением и разрешенным использованием. Неделимым является зем. участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным зем. участкам. Так, например, будет неделимым участок, раздел которого приведет к невозможности разрешенного использования расположенных на таких зем. участках объектов недвижимости

5. непотребляемость. Зем. участки могут выступать объектом аренды и других сделок по временному пользованию чужим имуществом.

Согласно ст. 213 ГК в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. В частной собственности находятся те зем. участки, которые приобретены гражданами законно. Все граждане имеют равный доступ к приобретению зем. участков в собственность. Субъектами ПС на землю выступаю также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные ЮЛ. Однако закон запрещает им иметь на ПС зем. участки, находящиеся на приграничных территориях и иных особых территориях. Например, им запрещается иметь в собственности земли сельхоз назначения.

В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК зем. участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных ГК. Также не предоставляются в частную собственность зем. участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных ФЗ. Перечень зем. участков, изъятых в обороте, дан в п. 4 и 5. ст. 27 ЗК. Земли иных категорий в соответствии с ЗК могут находиться в собственности граждан или ЮЛ, но с требованием соблюдения особого режима их использования.

Возникновение и прекращение ПЧС на землю.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК права на ЗУ возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, ФЗ, и подлежат гос. рег. в соответствии с ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О гос. рег. прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В гражданском законодательстве основания возникновения гражданских прав перечислены в ст. 8 ГК, а основания приобретения ПС – гл. 14.

ПЧС на ЗУ возникает по следующим основания:

• из гражданско-правовых сделок (в частности, купли-продажи, мены, дарения, ренты);

• из соответствующих актов гос. и муниципальных органов;

• из судебных решений об установлении ПС на землю;

• в результате приобретения зем. участка в порядке наследования;

• в результате приобретения зем. участка по иным законным основаниям;

• вследствие наступления событий, с которыми закон связывает определенные правовые последствия.

В качестве одного из оснований приобретения ПЧС на землю закон допускает приватизацию ЗУ. При этом исключительное право на приватизацию ЗУ имеют граждане – собственники зданий, сооружений в порядке и на условиях, установленных ЗК, а также иными ФЗ (в частности, ФЗ от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Предоставление ЗУ, находящихся в гос. или муниц. собственности, в собственность граждан, осуществляется, как правило, за плату. Но в отдельных случаях может быть и бесплатно - гражданам, имеющим трех и более детей, если закон субъекта РФ предусматривает предоставление участков в собственность бесплатно. Иностранным гражданм и лицам без гражданства ЗУ предоставляются только за плату.

Земли предоставляются гражданм для определенных целей из земель соответствующих этим целям категорий. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство и др. В случае, когда ЗУ, находящиеся в гос. или муниц. собственности, предоставляются за плату, наряду с решением соответствующего органа юридический состав образует также договор купли-продажи ЗУ.

ПЧС на ЗУ может возникнуть из судебного решения. Таким решением может быть решение о признании права на зем. участок. Возможность такого способа защиты предусмотрена в п. 1 ст. 8 ГК и п. 1 ст. 59 ЗК.

В свою очередь, на основании ст. 1181 ГК принадлежавшие наследодателю на праве собственности ЗУ или право пожизненного наследуемого владения ЗУ входят в состав наследства. При наследовании ЗУ по наследству переходят также находящиеся в границах этого ЗУ почвенный слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Если наследников несколько, то ЗУ переходит к ним на праве общей собственности. Раздел ЗУ осуществляется с учетом требований ст. 1182 ГК.

Основанием приобретения ПС на ЗУ может быть и приобретательная давность. В соответствии со ст. 234 ГК гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным недвижимым имущество в течение 15 лет, приобретает ПС на это имущество.

Основания прекращения ПС граждан на землю.

В соответствии со ст. 44 ЗК ПЧС на зем. участок прекращется:

• при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

• отказе собственника от права собственности на земельный участок;

• по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Самым растпространенным основанием являтся первое основание. Такое отчуждение осуществляется в порядке, установленном ГК с учетом ограничений, предусмотренных ЗК. Отчуждение может происходить на основании договоров купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением.

Собственник может отказаться от ПС на ЗУ. Отказ от ПС осуществляется посредством подачи собственником ЗУ заявления о таком отказе в орган, осуществляющий гос. рег. прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ПС на этот ЗУ прекращается с даты гос. рег. прекращения указанного права (п.2 ст. 53 ЗК). В соответствии с п. 1.1. ст. 19 ЗК, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

ЗУ может быть изъят у собственника. В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, указанных в данной статье. В качестве общих оснований изъятия имущества служат: обращение на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК), отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК), реквизиция и конфискация. Сюда также применяются нормы ст. 50 и 51 ЗК.

Специальные основания изъятия ЗУ: гос. и муниц. нужды, неиспользование его по целевому назначению, использование его с нарушением законодательства.

ЗУ может быть изъят у собственника и в случаях, когда использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных ЗК (ст. 285 ГК). Грубое нарушение может выражаться в использовании его не в соответствии с целевым назначением или в использовании, приводящем к существенному снижению плодородия сельхоз земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Решение об изъятии ЗУ по основаниям, предусмотренным ст. 284-285 ГК, принимает орган гос. власти или МСУ, уполномоченный земельным законодательством. Земельным законодательством также устанавливается порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях. Если собственник ЗУ письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии ЗУ, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник ЗУ не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший это решение, может предъявить требование о продаже участка в суд. Исключительно судебный порядок изъятия ЗУ в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение 3-х лет предусмотрен п. 3 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Право собственности граждан на жилые помещения

Объект права собственности – это жилое помещение. Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания граждан. К нему относятся жилые дома, квартиры, комнаты, часть квартиры.

В многоквартирном доме помимо самого жилого помещения собственнику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество (гл. 6 ЖК, ст. 289 ГК). Сюда относятся лестницы, чердаки, стены (споры с теми, кто перевел помещение в нежилой фонд, или разместили рекламу на стене) и т.д.

Эта доля следует судьбе ПС на квартиру: вы не можете отдельно ее продать, подарить.

Коммунальная квартира – здесь принадлежит доля в праве общей долевой собственности на кухню, коридор, туалет, ванну и т.д. (ст. 41 ГК).

Обязанности собственника:

• бремя содержания (ст. 30 ГК). Оно лежит на собственнике. Ст. 153 – обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. С какого момента это бремя переходит? Зачастую с момента возникновения ПС на жилое помещение, но в некоторых случаях есть нюансы: дома, которые строятся с долевым участием граждан. В настоящий момент в ЖК есть специальная норма – лица, которые приняли жилье от застройщика, несут бремя с момента передачи им жилого помещения, введённого в эксплуатацию (ст. 153-154). ЖСК – вид потребительского кооператива. Граждане вносят паевые взносы. Собственником становятся тогда, когда внесли полный паевой взнос. Но бремя содержания на них лежит тогда, когда им предоставили жилое помещение.

Бремя содержания состоит:

Многоквартирные дома

+ плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за управление многоквартирном домом. Собственники могут на общем собрании принимать решения, если этого не происходит, то тарифы устанавливаются органами МСУ.

+ плата за взнос на капитальный ремонт (раздел 9 ЖК, ст. 169). Куда поступают эти взносы? Жильцы могут создать отдельный счет, куда будут начисляться деньги (ч. 4 ст. 158 ЖК).

+ плата за коммунальные услуги (ст. 155).

Не многоквартирные дома

+ плата за коммунальные услуги

+ самостоятельное несение расходов на ремонт дома

• соблюдение целевого назначения, поддержание надлежащего состояния.

Статус членов семьи собственника (ст. 31 ЖК и ст. 392 ГК). Гл. 18 ГК.

Кто являются членами семьи?

а) проживающие совместно с собственником (супруг, дети, родители). Не требуется общее хозяйство, у всех может быть отдельный холодильник, ТВ и т.д.

б) другие родственники (независимо от степени родства – братья, тети, бабушки, дяди и т.д.). Но сюда не относятся свойственники – связи не кровные, а зависящие от супруга (свекровь, теща и прочее)

в) нетрудоспособные иждивенцы (нетрудоспособные – по пенсионному законодательству; иждивенец – лицо, для которого средства, получаемые от собственника, являются основным источником средств для жизни)

г) в исключительных случаях – иные лица, не являющиеся родственниками, вселенные в качестве семьи (любовница/любовник)

Не имеет судьбоносного значения факт регистрации по месту жительства или по месту пребывания. Главное – установление воли на вселение данного лица в качестве члена семьи. Можно вселить по договору безвозмездного пользования.

Права членов семьи:

• право на пользование наравне с собственником (между ними может быть заключен договор, но нигде не разъясняется, что это за договор)

• может ли член семьи вселять своих членов семье? Нет, но могут быть исключения для несовершеннолетних детей.(Постановление ВС об аналогии по договору найма)

• эти члены несут обязанности как и собственник, если они дееспособные или ограниченно дееспособные, то также несут солидарную ответственность вместе с собственником. Иногда заключаются соглашения, чтобы определить степень участия в оплате.

• прекращение происходит при переходе ПС на жилое помещение (ст. 292). Согласия других членов семьи не нужно, но есть исключения, если затрагиваются интересы несовершеннолетних членов семьи. Тогда нужно согласие органов опеки и попечительства

Ч.4 ст. 31 – бывшие члены семьи. Если лицо прекращает быть членом семьи, то мы можем его выселить. Например, лицо уехало жить в другое место (мы можем его выселить, но должны доказать, что лицо уехало добровольно, и лицо уехало на постоянно). Бывшие супруги – квартира была вашей, мы вселили мужа в качестве члена семьи, брак расторгаем. Нужно предъявить иск в суд, однако суд оценивает обеспеченность жилым помещением у данного бывшего супруга, а также наличие з/п и иные обстоятельства для выделения срока. Суд предоставляет бывшему супругу срок, в течение которого он может пользоваться жилым помещением. но встал вопрос о том, насколько длительным может быть этот срок? Примеры: апелляционное решение Мосгорсуда – решение от 22.08.2014 срок поставлен меньшего 1 года.

Лицо, которое могло принять участие в приватизации, но отказалось, оно сохраняет право пользования этим жилым помещением. (ст. 19 закона о введении в действие ЖК и ст. 558 ГК)

Можно ли продать квартиру, в которой бывший муж по решению суда может проживать еще год? Можно, при этом мужу необходимо будет съехать.

Допусти, были муж и жена. квартира принадлежит мужу. У них был 13-летний ребенок. Все были зарегистрированы в этой квартире. Они расторгают брак, жена уезжает к маме вместе с сыном в Магадан, сама снимается с учета, а сына оставляет по месту регистрации в Москве. Фактически ребенок живет в Магадане, юридически – в Москве. Судебная практика показывает, что несмотря на это, суды не снимают детей с учета там, где они фактически уже не проживают.

Ограничение правомочий собственника

• соблюдение целевого назначения (ст. 17). Иногда в квартирах незаконно располагаются гостиницы. Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд (гл.3 ЖК)

• учет интересов соседей, в том числе при проведении перепланировки (Закон г. Москвы №42 “О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в г. Москве”)

• недопущение бесхозяйственного использования жилого помещения

https://rospravosudie.com/court-melenkovskij-rajonnyj-sud-vladimirskaya-oblast-s/act-103382649/

• ограничение на переустройство, перепланировку (гл. 4 ЖК, Постановление Москвы от 25.10.2011 №508БП)

• при продаже комнаты в коммунальной квартире, другие жильцы имеют право преимущественной покупки

Особенности приобретения права собственности на жилое помещение

• приватизация – Закон от 4 июля 1991г.

• приобретение права членом жилищно-строительного кооператива (ст.218 ГК и ст. 129). Член ЖСК, полностью выплативший пай, становится собственником жилого помещения.