26.2. Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

61. Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Право постоянного (бессрочного) пользования – ст. 269 ГК. Почему такое название? Дело в том, что в советском праве предполагалось разное право для граждан (постоянное) и ЮЛ (бессрочное). Сейчас смысл двойного термина полностью исчез. Раньше, до 1 марта 2015г., была ст. 20 ЗК, но она утратила силу. Данное право может возникать у строго определенных субъектов, перечисленных в ст. 39.9 ЗК. Это лишь органы гос. власти, органы МСУ, казенные предприятия, гос. учреждения и фонд наследия президента. Этот список ограничен. Но проблема в том, что раньше земля передавалась на таком праве. Если такая земля была передана на этом праве ЮЛ, оно обязано было до 2016г. оформить аренду (возмездное пользование). Если земля была передана религиозной организации, то оно получала землю в безвозмездное пользование. А если гражданин получил землю на этом праве, он до сих пор может владеть и пользоваться этой землей. Однако в любой момент он может зарегистрировать ПС на данный зем. участок (по сути приватизировать эту землю). П. 9.1 ст.3 Законо о введении в действие ЗК. Данные зем. участки нельзя продавать, завещать.

Право пожизненного наследуемого владения. Придумано было в СССР для того, чтобы заменить ПС. Граждане не могли продавать землю, но могли передать ее по наследству (ст. 266 ГК). На таком праве участки не могут никому не предоставляться, оно может сохраняться только если возникло до введения в действие нового ЗК. Если оно уже возникло, вы можете им пользоваться, владеть и даже завещать. При этом у вас есть право обратиться за регистрацией ПС на этот участок. Субъекты – только граждане. Те, кто получили это право ранее, до введения в действия ЗК, могут безвозмездно его получить.

Сервитут

1) сервитут (право на чужие вещи). Право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Сервитуты разделяются на группы: предиальные или реальные (те, которые обременяют вещь; например, земельный участок, а не собственника, поэтому, когда мы продаем вещь, сервитут сохраняется) и личные (их нет в ГК; обременяют лицо, а не вещь. Они не продаются, не наследуются).

Необходимость сервитутов определяется неравноценностью земельных участков. Понятно, чтобы пройти к водоему, нужно пройти через чужую землю. Однако в советском праве сервитутов как таковых не было. Наверное, в силу того, что земля в частной собственности не могла быть. И лишь в 1994г. в контексте с приватизацией в нашем законе появляется упоминание о сервитутах. Сейчас есть нормы в главе 17 ГК, ст. 23 ЗК.

Признаки:

а) сервитут может устанавливаться как в отношении земельного участка, так и в отношении другой недвижимой вещи. В проекте изменений ГК предлагается ввести специальную норму, согласно которой сервитутом не может обременяться недвижимость по закону (например, воздушные суда). Сервитут в отношении здания – у вас в собственности находится помещение (кафе) на 2 этаже ТЦ, для того, чтобы ваши гости или сотрдники могли попадать в это помещение, они должны пройти по 1 и 2 этажу, которые находятся в собственности у другого лица. По идее, здесь можно урегулировать отношения в рамках общей собственности, если бы она была, но ее нет. Поэтому вы просите установить сервитут в виде возможности пользования помещением сотрудниками и гостями с 7 до 22 для прохода к вашему кафе/магазину. Есть судебная практика по ж/д путям.

б) сервитут, как правило, устанавливается в интересах собственника соседнего участка (сервитуария). Однако возможно установления сервитута и по требованию обладателя иного вещного права соседнего участка, например, обладателя правом ХВ или ОУ. Сервитут может быть установлен и по требованию собственника не соседнего участка. Например, есть лицо, которое не является вашим соседом, но для того, чтобы пройти к водоему, оно должно будет проходить не только через участок соседа, но и ваш. Глава 5.3 ЗК – установление сервитутов в отношении зем. участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности. Дело в том, что зем. участок, в использовании которого заинтересован определенный субъект, находится в гос. собственности. Однако, этот зем. участок передан на каком-то праве или по договору аренды другому лицу. Целью введения данных норм является упрощение порядка установления сервитута. То есть заинтересованное лицо может заключить соглашения не с гос-ом, а с тем лицом, которое пользуется гос. землей, если договор заключен на срок более чем 1 год. И здесь достаточно в ряде случаев просто уведомление гос-ва об установлении сервитута. Лишь если речь идет об унитарном предприятии или унитарном учреждении, требуется предварительное согласие специального органа. В остальных случаях возможно установление сервитутов не с гос., а с субъектом ограниченного вещного права (ст. 39. 25 ЗК – порядок согласования условий данного соглашения).

в) сервитут устанавливается не для удобства. Он устанавливается тогда, когда использование земли невозможно. Была земля, на зем. учаске был колодец, умирает собственник, зем. участок передается наследникам, которые разделяют его. Теперь 2 зем. участка – с колодцом и без. Однако в этом поселке есть еще один колодец, но к нему идти дальше. Конечно, нам будет лучше и проще идти на соседний зем. участок с колодцом, но сестра наша возражает против этого. Поэтому мы просим установить сервитут. Такое возможно? Нужно оценить, есть ли в поселке в какой-то досягаемости иной колодец. Если есть, то сервитут невозможен. Если вы вообще не можете выйти к дороге со своей земли или подойти к озеру – это другая ситуация. Необходимо учитывать интерес собственника обременяемого земельного участка. В ГК нет четкой нормы по этому поводу. Проект – п.1 ст. 301. Дигесты Юстиниана – не может быть установлен сервитут, чтобы мы могли сорвать яблоко и чтобы мы могли пообедать на чужом зем. участке.

г) сервитут содержит в себе правомочие пользования. Но некоторые авторы усматривают там некоторые элементы правомочия владения. (см. признаки вещных прав)

Содержание сервитута (какие правомочия включаются в состав этого вещного права).

1) Сервитут предполагает ограниченное и целевое использование чужого зем. участка. То есть конкретный объем этого использования определяется целью сервитута. Соответственно, сервитуарий не вправе выходить за пределы этих ограничений. Например, производить какие-то улучшения, которые, на его взгляд, будут ему удобны и прочее. Например, он может прогонять скот по вашему зем. участку, он не вправе поставить там скамейку для отдыха или что-то еще.

2) Может ли сервитут обязывать собственника обремененной вещи к совершению каких-то активных действий? Может ли сервитут предусматривать какие-то активные обязанности для собственника служащей вещи? Большинство говорит так: сервитут дает право пользования сервитуарию, а для собственника обремененной вещи он предусматривает некую пассивную обязанность не мешать пользоваться. То есть собственник обремененной вещи не вправе установить забор при входе на зем. участок, он обязан допускать сервитуария. Но, предположим, собственник обремененного участка обязан расчищать дорогу в период снегопада. То есть для того, чтобы сервитуарий мог прогонять там свой скот. Должен ли собственник расчищать дорогу для сервитуария? Или это обязанность сервитуария? Или, допустим, обязанность освещать данный зем. участок.

В проекте п.2 ст.301.1 – на собственника служащей вещи не может быть возложена, на основании сервитута, обязанность выполнять какие-то действия, в том числе работы, услуги для обладателя сервитута или в его интересах. Проект предусматривает более четкие нормы о том, что собственник господствующей вещи не вправе требовать проведения каких-либо дополнительных затрат со стороны собственника служащей вещи. То есть, если он хочет что-то сделать, он не может этого требовать от собственника обремененной вещи.

Сервитуты в проекте предлагается разделить на 2 группы в зависимости от содержания: положительные и отрицательные (п. 1 ст. 301.1). Положительный сервитут – право пользования чужой вещью для, например, прохода; отрицательный сервитут – запрет собственнику обремененной вещи пользоваться этой вещью определенным образом. Предположим, есть 2 зем. участка, сервитут предусматривает, что собственник 1 из них не вправе выгуливать животное с 11 до 22ч., потому что выпас этого животного причиняет неудобства соседу.

3) Сервитут по общему правилу является платным (п. 5 ст. 274). Но может быть и бесплатным. В отношении федеральных зем. участков есть Постановление Правительства от 23.12.14, которое устанавливает плату - одну десятую процента кадастровой стоимости зем. участка за каждый год срока действия сервитута. Данная норма введена с 1 марта 2015г. В остальных случаях установление платы за сервитут, ее размер непонятен. Проблема также в том, что в 2004г. Росземкадастр утвердил временные методические рекомендации по оценке этой платы за сервитут. Уже тогда эти рекомендации большинство авторов не считали нормативным актом. Решением ВС от 18.12.2014г. эти рекомендации признаны недействующими на территории РФ. Однако на основе этих рекомендаций вынесено много судебных решений. Согласно этим рекомендациям плата за сервитут должна быть соразмерна тем убыткам, которые терпит обремененное лицо. То есть плата за сервитут не больше размеров реальных убытков. Основываясь на этих рекомендациях, автор Старова пишет: “если соглашением мы предусмотрим размер платы за сервитут выше, чем размер, убытков, в этой части соглашение будет недействительным”. Но это неправильное разъяснение! Есть позиция и такая – плата за сервитут включает по сути 2 элемента: компенсация убытков (те убытки, которые причинены порчей моего зем. частка, например, коровы вытоптали растения) и некое вознаграждение собственнику обремененного зем. участка и она может быть определена по соглашению. В некоторых случаях собственник обремененного зем. участка вообще убытков не терпит, но даже в этих случаях возможно установление определенной платы за сервитут. Например, на зем. участке собственника вкопали столб, через который проходит линия эл. передачи. Но от установления столба собственник обремененной вещи получил выгоду, тк у него теперь есть эл. энергия. Но все равно возможно установление платы за сервитут. Не нужно считать синонимами плату за сервитут и убытки, которые терпит собственник.

Проект – 301.1 – 301.2 - определяется плата за сервитут, например, указывается, что размер платы необходимо сообщить регистрирующему органу, что размер платы можно изменять не чаще 1 раза в 5 лет, при недостижении соглашения можно обратиться в суд, указывается, что размер платы может быть в денежной или иной (натуральной) форме.

Как установить плату за сервитут? Постановление ФАС Волговятского округа от 22.11.2012г. – ежемесячная плата за сервитут судом определена в 37 тыс. руб. Собственник служащей вещи получил некий отчет об оценке рыночной стоимости соразмерной плате за сервитут 72т.р. в месяц. Сервитуарий представил другой отчет, согласно которому плата должна быть 80т.р. в год. В итоге, была назначена другая экспертиза, она сделала вывод – 449т.р. в год (чуть больше 37т.р. в месяц). Однако суд Волговятского округа снизил этот размер до 18т.р. в год.

Постановление ФАС Уральского округа - связали плату за сервитут с соотношением площадей 2ух зем. участков.

4) Сервитут обладает особенностью следования. При продаже зем. участка сервитут сохраняет силу.

Виды сервитутов:

1) в зависимости от того, в чьих интересах устанавливается

- частный (в интересах собственника соседнего/не соседнего участка). Он может устанавливаться на основании соглашения, а если оно не достигнуто, лицо может обратиться в суд с иском об установлении сервитута. Проблема бывает, когда граждане 2ух соседних зем. участков хорошо дружили и договорились об определенном порядке пользования. Письменно вы ничего не оформляли. Но вдруг меняется собственник земельного участка и запрещает вам ходить по его земле. Что вам делать? В проекте предлагается такой специальный иск о признании ранее сложившегося сервитута. В настоящий момент доказать то, что сервитут когда-то был установлен, практически невозможно. Вам необходимо либо заключить соглашение об установлении сервитута и далее обратиться за регистрацией либо обратиться в суд.

Регистрация сервитута – нормы в старом (ст.27) и новом от 2015г. (ст. 52) законе о гос. рег.

• публичный (в интересах либо гос. или муниципального образования, либо неограниченного круга лиц). п. 3 ст. 23 ЗК – исчерпывающий список оснований приобретения. Например, может устанавливаться публичный сервитут для доступа граждан к публичному объекту (озеро окружено частной землей, для того, чтобы люди смогли подходить к озеру, устанавливается публичный сервитут, обременяющий вот эти зем. участки). Но кто может подходить к этому озеру не определяется. Дело в том, что данный сервитут по сути сервитутом не является. Эти авторы считают это просто ограничением ПС в публичных интересах.

п. 2 ст. 301 проекта – сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц. То есть отказ от публичных сервитутов вообще. Кроме того, п. 7 ст. 23 ЗК (ограничивает интересы собственника обремененной земли) – собственник обремененной земли может требовать платы за публичный сервитут только в случаях, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании. То есть гос-во не хочет платить собственнику, единственное только, если будут доказаны существенные затруднения в использовании. Раньше в этой статье и в этом пункте был абзац первый, который допускал, в случае затруднительного использования земли возможность предъявления иска гос-ву о выкупе этой земли. То есть собственник обремененного зем. участка, если он уже не мог нормально ей пользоваться из публичного сервитута, мог потребовать, чтобы гос-во выкупило эту землю. Теперь такого права нет!

2) в зависимости от срока этого сервитута (в проекте предлагается всегда считать их бессрочными, если иное не установлено):

- срочные

- бессрочные

3) по цели установления сервитута (ст. 274 ГК – список целей сервитутов без классификации). Мы изменим этот список с учетом Концепции и проекта:

- сервитуты перемещения или доступа (для прохода или прогона скота через чужой зем. участок).

- коммунальные сервитуты (для прокладки кабелей, трубопроводов).

- сервитуты миллеарации (для отвода, забора воды).

- строительные сервитуты

- для недр пользования.

Прекращение сервитута:

а) по требованию собственника обремененного зем. участка при отпадении оснований. Допустим, в нашем поселке построили новый колодец и нет необходимости ходить на мою землю.

б) на основании соглашения. Но наш закон его не упоминает.

в) истечение срока, указанного в срочном сервитуте.

г) принятие акта об отмене публичного сервитута (п.2 ст. 48 ЗК)

д) принятие решения судом в случае невозможности использования зем. участка в соответствии с назначением. То есть мы установили сервитут, а затем видим, что обремененная земля не может быть использована. Мы обращаемся в суд с требованием об отмене сервитута (п.2 ст. 276).

Защита сервитуария

Очень слабо проработано в действующем законе. Специального иска в ГК не установлено, поэтому следует применять негаторный иск.

Негаторный иск – об устранении препятствий пользования вещью (ст. 304 ГК). Его можно предъявить не только к собственнику соседнего земельного участка, но и к арендатору. Например, был установлен сервитут, затем зем.участок был передан в аренду другому лицу, и арендатор препятствовал допуску сервитуария. (п. 4 Информационное письмо Президиума ВАС от 15 января 2013г. “Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения”).

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 1-12

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 12-25

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 26-35

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 35-46