21.2. Особенности залога недвижимого имущества. Залог товаров в обороте; залог вещей в ломбарде.

74. Особенности залога недвижимого имущества. Залог товаров в обороте; залог вещей в ломбарде

Особенности залога недвижимого имущества

В соответствие с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, которое приобретается гражданином и которое допускается в обороте

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотекой также обеспечиваются дополнительные расходы залогодержателя.

Закон исключает возможность существования залога недвижимого имущества (ипотеки), при котором предмет залога передавался бы во владение залогодержателя. При этом залоге залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 29 закона об ипотеке).

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству

Недвижимое имущество (квартира, дом, комната и т.д.), которое приобретено должником-физическим лицом является его собственностью. Однако, такое право собственности определенным образом ограничено-распоряжением им (к примеру, продажа или дарение) возможно только с согласия залогодержателя.На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (Ст.65 закона).На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное (Ст.7 закона об ипотеке).

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются (Ст.74 Закона).

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав этого предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

В случае смерти залогодателя, то есть должника, данное недвижимое имущество в порядке универсального правопреемства переходит к его наследникам, которые в свою очередь несут все обязанности, связанные с договором ипотеки.

Договор ипотеки (залога недвижимого имущества) является самостоятельным договором по отношению к договору, в обеспечении которого она установлена .

При заключении договора ипотеки стороны должны предусмотреть в нем следующие условия:

1) Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

2)Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 «Закона об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

3) Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

4) Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

5)Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 «Закона об ипотеке» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор ипотеки заключается в простой письменной форме. НО, данный договор подлежит государственной регистрации. (ст. 38 закона) Государственная регистрация договора ипотеки производится не в любом регистрирующем органе, а по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация является очень важным моментом, так как именно после государственной регистрации договора ипотеки последний вступает в силу, то есть именно с этого момента недвижимое имущество находится в залоге.(п.1 Ст.64.1 и п.1 Ст. 77 Закона об ипотеке)

По договору ипотеки, как правило, оформляется закладная. Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца. Закладная составляется залогодателем и передается залогодержателю регистрирующим органом после государственной регистрации договора ипотеки. Тот, кто владеет закладной, тот и имеет права на заложенное имущество.

После исполнения обязательства залогодержатель возвращает закладную с отметкой об исполнении данного обязательства.

Ответственности за неисполнение должником своей обязанности, обеспеченного залогом недвижимого имущества (ипотекой). При неисполнении вышеуказанного обязательства происходит обращение на предмет ипотеки (квартиру, дом, комнату и др.), который подлежит продаже с торгов (с аукциона либо по конкурсу). После продажи данного имущества с торгов вырученная сумма идет на погашение задолженности гражданина, а также на возмещение расходов на организацию и проведение торгов. Оставшаяся сумма передается гражданину-должнику.

Реализация предмета залога может быть произведена как в судебном, так и во внесудебном порядке (по согласованию между залогодателем и залогодержателем). При реализации объекта недвижимости во внесудебном порядке стороны сами согласовывают стартовую цену недвижимости на торгах, а в судебном порядке стартовую цену назначает суд.

Закон об ипотеке устанавливает особенности залога земельных участков (ст. 62-68), предприятий (ст. 70-73) и жилых помещений (ст. 74-78).

Постановление пленума ВАС о залоге:

П. 10 Постановления о залоге ВАС РФ: Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или при выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателя.

П. 11 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ указал, что при залоге нежилого помещения в нежилом здании (многоквартирном доме) не требуется передавать в залог земельный участок, на котором расположено здание, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка.

В п. 12 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ указал, что ипотека здания или сооружения (то есть при залоге здания целиком, а не отдельного помещения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.Кроме того, п. 12 Постановления о залоге может быть применим к ситуации, когда договор, на котором основаны права залогодателя на земельный участок, признан недействительным или незаключенным.

Для защиты прав и законных интересов арендаторов и иных лиц, имеющих права пользования в отношении такого имущества, Пленум ВАС РФ предусмотрел следующие правила (п. 22 Постановления о залоге): при судебном порядке обращения взыскания указанные лица должны быть привлечены к участию в деле. При внесудебном порядке залогодержатель обязан их письменно уведомить. Если доказательств таких уведомлений не предоставлено, залогодержателю может быть отказано в погашении записей о правах пользования в отношении соответствующего недвижимого имущества.

Залог товаров в обороте ст. 357

Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге (п. 1 ст. 357 ГК).

Предмет залога по договору залога товаров в обороте может быть определен посредством указания родовых признаков соответствующих товаров и мест их нахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках. (абз. 2 п. 1 ст. 357)

Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором. (абз. 3 п. 1 ст. 357)

Поскольку в этом случае предмет залога точно не индивидуализирован и не обособлен от иных товаров, принадлежащих залогодателю, право залога товаров в обороте не является вещным правом.

Оно не обладает свойством следования. Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, которые указаны в договоре залога товаров в обороте, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. (п. 2 ст. 357).

С целью сохранения общей стоимости товаров в обороте залогодатель обязан вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, на день последней операции (п. 3 ст. 357).

При нарушении залогодателем условий залога товаров в обороте залогодержатель вправе путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения. В целях различения указанных заложенных товаров и иных вещей может быть нотариально удостоверен факт нахождения заложенных товаров в определенном месте в определенное время.(п. 4 ст. 357).

После возникновения предпосылок для обращения взыскания на заложенные товары они подлежат реализации в общем порядке (ст. 349 и 350).

Залог вещей в ломбарде ст. 358

При залоге вещей в ломбарде залогодателями могут быть только физические лица, а залогодержателями - специализированные организации: ломбарды, осуществляющие такую деятельность в качестве предпринимательской. Ломбарды могут принимать в залог только движимое имущество, предназначенное для личного потребления (п. 1 ст. 358).

Закладываемые вещи обязательно передаются ломбарду (абз. 1 п. 3 ст. 358). Ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться заложенными вещами (абз. 3 п. 3 ст. 358). Такой залог может служить обеспечением только краткосрочного кредита. Правила кредитования (соответственно правила о максимальных сроках кредитования) граждан ломбардами под залог принадлежащих гражданам вещей устанавливаются Законом о ломбардах в соответствии с ГК (п. 6 ст. 358).

При залоге вещей в ломбарде ответственность заемщика ограничивается стоимостью заложенной вещи. Как предусмотрено п. 5 ст. 358, в случае невозвращения в установленный срок суммы займа, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард по истечении льготного месячного срока вправе продать это имущество в порядке, установленном законом о ломбардах. После этого требования ломбарда к залогодателю (должнику) погашаются, даже если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для их полного удовлетворения.

Специфично и оформление договоров при залоге вещей в ломбарде. Договор займа оформляется путем выдачи ломбардом залогового билета (п. 2 ст. 358), а заключение договора хранения в ломбарде удостоверяется выдачей ломбардом поклажедателю именной сохранной квитанции (п. 2 ст. 919 ГК, п. 3 ст. 9 Закона о ломбардах).

Поскольку ломбард является коммерческой организацией, он обязан за свой счет страховать в пользу залогодателя принятые в залог вещи в полной сумме их оценки. Оценка производится на основании соглашения сторон в соответствии с ценами, обычно устанавливаемыми в торговле на вещи такого же рода и качества, как вещь, закладываемая на момент ее принятия в залог (п. 3 ст. 358, п. 3 ст. 919 ГК, ст. 5 Закона о ломбардах). Ломбард несет ответственность за утрату и повреждение заложенных вещей, если не докажет, что они произошли вследствие непреодолимой силы (п. 4 ст. 358).

В случае невозвращения в установленный срок суммы кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, обращение взыскания на имущество должника производится ломбардом на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока. Договором займа может быть предусмотрена возможность обращения взыскания на невостребованную вещь без совершения исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 12 Закона о ломбардах).

Реализация этого имущества производится в обычном порядке (п. п. 3, 4, 6, 7 ст. 350 ГК).

Договор залога вещей в ломбарде является публичным договором, и на него распространяется действие законодательства о защите прав потребителей. Договор залога вещей в ломбарде также является договором присоединения (ст. 428 ГК). В связи с этим в п. 7 ст. 358 ГК специально указано, что условия договора займа, ограничивающие права залогодателя по сравнению с правами, предоставляемыми ему ГК и иными законами, в частности Законом о ломбардах, ничтожны. Вместо таких условий применяются соответствующие положения закона.

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 1-12

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 12-25

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 26-35

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 35-46