19.2. Право общей долевой собственности: понятие, определение долей, владение, пользование и распоряжение имуществом, право преимущественной покупки, прекращение права общей долевой собственности.

58. Право общей долевой собственности: понятие, определение долей, владение, пользование и распоряжение имуществом, право преимущественной покупки, прекращение права общей долевой собственности.

Право общей собственности

Понятие общей собственности – в объективном смысле – институт вещного права, который регулирует отношения о принадлежности вещи нескольким лицам. В субъективном смысле – право общей собственности – право нескольких лиц, сообща, по своему усмотрению, владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом, составляющее единое целое.

Признаки:

а) как правило, объект – вещь, которую нельзя разделить. Почему нельзя разделить? Либо это неделимая вещь, либо данную вещь нельзя делить в силу закона. Например, в отношении зем. участков с/х назначения (ст. 258 – при выходе из КХ нельзя делить зем. участок). Однако в некоторых случаях это может быть и делимая вещь. Делимая вещь становится объектом общей собственности в случаях, указанных в законе или в договоре. Например, это может быть наследственная масса. Эти вещи до раздела наследниками являются общей долевой собственностью наследников. Или собственность супругов.

б) участники - любые субъекты ГП. Ранее, в ГК запрещалась общая собственность с участием гос-ва и гражданина. Но сейчас это не так. Например, многоквартирный дом. Есть квартиры – которые находятся в собственности гос-ва, а есть - в собственности граждан. Поэтому лифты, чердаки и прочее находятся в общей собственности гос-ва и граждан. Может ли возникать общая собственность с участием РФ, субъектов и МО? Может ли сособственником быть РФ и город Москва? В ГК ответа нет. Но одна из редакций устава г. Москвы допускала такое. Как вы считаете, возможно ли это?

в) традиционно отношения делятся на: внутренние (между сособственниками) и внешние (между сособственниками и 3-ми лицами).

г) основания возникновения – разные. Первоначальные и производные. Совместное нахождение клада, приватизация, совместное приобретение вещи.

Есть задача – гражданин имел в собственности квартиру. Он заключает договор дарения 1/10 доли в праве со своей внучкой. Ранее квартира была в собственности гражданки, а теперь в общей долевой. Это делается для того, чтобы зарегистрировать других лиц по месту жительства в Москве. Можно ли своими действиями превратить ПС в право общей собственности? Кто-то говорит да, тк закон не запрещает, а кто-то говорит нет, тк в законе указано, что вещь должна быть приобретена несколькими лицами, а здесь такого нет. Как вы думаете?

Виды общей собственности:

1. право общей долевой собственности

2. право общей совместной собственности

Право общей долевой собственности в субъективном смысле – право нескольких лиц сообща владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.

Природа доли.

Доля – что это? Ведутся споры на эту тему.

1. Участник имеет долю в общем праве собственности на все имущество. Например: я хочу, чтобы за мной признали долю, поэтому в исковом заявлении я пишу – прошу суд признать за мной долю в размере ½ в праве общей долевой собственности на квартиру: находящуюся по адресу ***. Минус: дробление права нельзя представить.

2. Участнику принадлежит право собственности на долю вещи. То есть у нас нет единого права собственности, а сама вещь делится на части и каждая часть в чей-то собственности. По сути это противоречит смыслу ПС. Поэтому в заявлениях пишут: прошу суд признать за мной ПС на ¼ квартиры. Здесь пропускаются слова, которые людям непонятны. Которые юридически очень важны. Потому что на самом деле не происходит деления. Например, вы участники общей долевой собственности на квартиру. У вас ½ и у меня ½. Но это не означает, что в квартире есть некая линия, которая строго делит эту квартиру пополам. Поэтому эта точка зрения является бытовой и неверной. Иногда бывает так: у людей общая долевая собственность на загородный дом, женщина пользуется комнатой и решила продать ее. Но она не понимает, что продает не комнату, а долю. И она просит нас дать совет, как продать эту комнату.

3. Участнику принадлежит доля в стоимости вещи. То есть некая идеальная стоимость. Но надо понимать, что стоимость не всегда определяется. Например, Г. Ф. Шершеневич считает, что право поделить нельзя на доли, в отличии от вещи. Поэтому он считает, что право одно и принадлежит всем субъектам и распространяется на всю вещь. Для Шершеневича доля представляет ценность вещи.

4. У каждого из сособственников имеется полное ПС, которое ограничивается ПС другого сособственника. Но здесь тоже много неясностей.

Основания: могут быть предусмотрены законом или договором. Например: если 2 лица живут без заключения брака, приобретают имущество, это имущество может поступать в общую долевую собственность, потому что они не являются законными супругами. А если бы был брак, то было бы право общей совместной собственности. Вариант: приватизация, собственность наследников.

Содержание ПС: три правомочия (владение, пользование, распоряжение).

1. Владение и пользование. Правомочия реализуются по взаимному согласию участников (ст. 247 ГК). То есть единогласно, а не большинством. Если нет такого соглашения, то можем обратиться в суд и тогда он определит как пользоваться вещью. Участник имеет право требовать предоставления ему в реальное владение части вещи. Но это не всегда возможно, к примеру, у нас одна комната в доме, поэтому нельзя эту комнату предоставить в пользование для проживания всем сособственникам. Эти конфликты могут быть урегулированы соглашением или судом (например, вы пользуетесь комнатой в июне, а я в июле). Кроме того, бывает что доля в праве очень незначительна. Например: квартира находится в общей долевой собственности, у меня 0,001 долей в праве. Я потребовал предоставить мне ее в натуре, но это очень мало и нереально. Соответственно, если такая ситуация, то участник имеет право потребовать соответствующей компенсации. Размер компенсации определяется соглашением или в суде. (Здесь мы говорим не о выделе, А О ТОМ, ЧТО ЧАСТЬ ИМУЩЕСТВА ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ В НАТУРЕ.) Причем участники могут договориться, что часть вещи не будет соответствовать доле. У нас по ½, но у вас комната побольше, а у меня поменьше.

Участие в расходах соразмерно доле. Например: апелляционное определение ВС Республики Башкортостан 10.12.2012г. Истцы хотели разделить лицевые счета, но суд им отказал.

Изменение размера доли. В ряде случаев какой-то сособственник делает какие-то улучшения и хочет, чтобы доля стала больше. Вопрос: какие улучшения могут повлечь изменения доли? Улучшение должно быть неотделимым и произведено с соблюдением порядка пользования этим имуществом. При этом это улучшение должно приводить к увеличению полезной площади либо стоимости данной вещи. То есть, например, вы поклеили новые обои, покрасили рамы, по мнению большинства судов это не повлечет изменения долей. http://судебныерешения.рф/bsr/case/7497336

Например, апелляционное определения Ростовского суда от 19.07.2012г. К неотделимым улучшениям относятся-увеличение полезной площади строений, замена основных конструктивных элементов, влекущие значительное удорожание объекта в целом. Например, построили новый этаж или заменили все перекрытия в доме. Другое определение: Спб горсуд - те изменения, которые связаны с повышением комфортности использования квартиры не могут повлечь увеличение доли в недвижимом имуществе. Другая проблема с ремонтом. Был такой случай, один из сособственников не жил в квартире и уклонялся от участия в общих расходах. И тут органы муниципальной власти выносят предписание заменить газовое оборудование, то есть все это ложится на другого собственника. Он покупает за свой счет дорогое оборудование и предъявляет требования к другому сособственнику об изменении пропорции долей. Суд отказывает на том основании, что здесь не было увеличения полезной площади. То есть такой ремонт и даже иногда капитальный ремонт не являются основанием для изменения долей. Для того, чтобы доказать свою позицию, нужно оставлять чеки и прочее. Но все равно возникнет вопрос о разумности и расходов, и придется производить экспертизу. Скорее всего, другой сособственник будет говорить о том, что эти расходы не нужны были.

Нужно ли согласие другого сособственника при произведении улучшений? Судебная практика указывает на то , что согласие требуется. Если не письменное, то хотя бы последующее одобрение. Например: вы решили надстроить один этаж, сособственник там не живет, вы требуете изменение долей. Поэтому суд в этом случае, скорее всего, откажет. Кроме того, надо обращать внимание на то, за чей счет делаются эти изменения. То есть они делаются за счет одного участника, а не всех. Если суд вам отказал в удовлетворении иска, единственное, что вам остаётся, это потребовать с другого сособственника компенсации части произведенных расходов.

Порядок распоряжения вещью целиком. Вещь может быть продана целиком только по взаимному согласию всех сособственников. Обратиться в суд с требованием о понуждении нельзя, суд вам откажет. Невозможно и предполагать такое согласие, то есть вы не можете продать вещь и говорить о том, что согласие предполагалось.

Порядок распоряжения долей в праве. Участник имеет право по своему желанию распорядиться долей при условии соблюдения преимущественного право покупки других участников. Мы сталкивались с этим правом, когда говорили об ООО. Но на самом деле оригинальные нормы посвящены как раз праву общей долевой собственности. 29 декабря 2015г. внесены изменения в п.1. ст. 24 Закона о гос.рег. прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но эти изменения почему-то не внесены в ГК пока. Они существенно изменили требования к форме таких сделок. Для того, чтобы продать свою долю, вы обязаны направить сообщение (предложение) остальным участникам права общей долевой собственности. В какой форме? рекомендуется письменная форма, которую вы непосредственно передаете под подпись или через почту. Нельзя устно, или подсунуть под дверь квартиры, в которой сособственник не появляется. Что написать в этом уведомлении закон четко не говорит. Но как минимум цену, также закон говорит «и иные условия договора». есть рекомендация – форму самого договора, который вы хотите заключить. Хотя это не всегда возможно, т.к. вы можете не знать, на каких условиях вы хотите заключить этот договор и многое другое. Для сособственника важна не только цена. Одно дело, если вы продаете долю с оплатой немедленно, другое дело, когда вы готовы ждать оплату 1 год. Для сособственника важно и то, кому вы продаете свою долю. Но можете ли вы заранее это сказать? Возникает и вопрос, чем по природе является это предложение. Оферта – предложение заключить договор. Оферта связывает лицо, которое ее направляет. Если я направляю кому-то, то потом нельзя сказать, что я не хочу заключать этот договор. Поэтому, если сособственник направляет это предложение другим сособственникам, может ли он потом передумать? Или уже наступает связанность? Некоторые считают, что это зависит от того, какие данные указаны в предложении. Далее наступает срок, в течение которого, сособственники могут решить, покупать долю или нет. Срок зависит от вещи (10- дней – движимая вещь; 1 месяц – недвижимая вещь). Этот срок является пресекательным. После отказа сособственника или его молчания, вы можете продавать данную долю. В настоящий момент сделка по продаже доли (на недвижимое имущество) подлежит нотариальному удостоверению. Раньше такого не было. Когда вы приходите к нотариусу, вы должны будете ему подтвердить, что вы всех известили и прошел месяц либо приложить отказ участников.

Иногда участники не имеют преимущественного права:

а) продажа с публичных торгов (если вы продаете долю с аукциона, то кто мешает прийти сособственнику и назначить большую цену)

б) если вы продаете долю другому сособственнику. Здесь нет преимущественного права. Кому хочу из сособственников, тому и продаю.

в) при заключении договора пожизненного содержания с иждивением

г) в случае, предусмотренным законом №101 Об обороте земель сельхоз назначения. Если сособственников более 5 и вы хотите продать долю сельхоз организации или К (Ф) Х, не надо соблюдать преимущественное право.

д) в качестве отступного. Если вы передаете долю, то не нужно соблюдать это право. Например, у вас есть задолженность по кредитному договору и вместо платы деньгами, вы передаете долю в праве на квартиру.

Возникает еще один вопрос: распространяется ли преимущественное право на мену? Например, вы хотите обменять свою долю на что-то, надо ли в этом случае предлагать участников? ГК говорит, что эти нормы распространяются не только на договор купли-продажи, но и договор мены. Но как-то странно. Я хочу обменять долю на велосипед, разве сособственники должны мне дать велосипед? А могут ли они заплатить мне вместо этого деньги. В качестве примера можно привести апелляционное определение мурманского облсуда от 2013г. Суд первой инстанции учел, что правила, предусмотренные п. 5 ст. 250, можно применять лишь тогда, когда лицо, отчуждающее имущество, обменивают свою долю на вещи, определенные родовыми признаками и это не применимо к мене доли на квартиру. На взгляд Карпова, здесь суд ограничил применение этой нормы. Как возможно применение преимущественного права в договоре мены?

Последствия нарушения преимущественного права покупки. Нельзя говорить, что договор купли-продажи является недействительным (!!!). Сособственник имеет право предъявить иск в суд о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Срок исковой давности – 3 месяца. То есть, ли сособственник обладает денежными средствами и реально хочет приобрести эту долю, он вносит в депозит суда соответствующую денежную сумму, предъявляет иск, суд видит, что нарушено его преимущественное право, переводит на него права и обязанности, а эту сумму передает бывшему покупателю. Если у вас нет денег, то вам придется смириться с тем, что право нарушено. 3 месяца – срок исковой давности (п. 14 Постановления 10/22). Этот срок может приостанавливаться и восстанавливаться. Но в старых разъяснениях указывалось, что это пресекательный срок, поэтому восстанавливать его нельзя.

Природа преимущественного права. В проекте изменений ГК предлагалось его считать вещным правом. В настоящий момент в законе нет таких норм. Авторы проекта предлагают заимствовать модель из ГГУ. В ГГУ преимущественное право может быть вещным, если касается недвижимости, и может быть обязательственным, если касается движимого имущества. То есть если недвижимости касается, то сособственник имеет право требовать указания себя в поземельной книге в качестве собственника, если его преимущественное право нарушено. Если это движимая вещь, то сособственник, право которого нарушено, не может быть признан собственником, единственно, он может потребовать возмещение убытков. У нас оно дает право обиженному сособственнику право требовать признания себя покупателем в любом случае, вне зависимости от вещи. Возникает проблема и другая: что делать, если несколько сособственников хотят купить долю? Возможно, продавать тому, кто ранее захотел или между всеми пропорционально.

Прекращение права общей долевой собственности. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. В постановлении пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35).

Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами документов, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (п. 36 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8).

Доля в праве на общее имущество входит в состав имущества сособственника и поэтому является своеобразной гарантией прав кредиторов. На долю в общем имуществе может быть обращено взыскание по долгам сособственника, однако при соблюдении нескольких правил. Прежде всего необходимо выделить долю в натуре, т.е. прекратить право общей собственности. Это возможно по требованию кредитора - участника общей собственности при недостаточности у сособственника-должника другого имущества и при обязательном согласии остальных участников права общей собственности на выделение доли должника.

Если же согласие сособственников на выдел доли отсутствует либо выделение доли в натуре невозможно, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Для должника в этом случае исполнение требования кредитора является обязательным. Таким образом, законодатель предусмотрел определенные меры для сохранения отношений общей собственности с прежним составом сособственников (за исключением сособственника-должника), что служит гарантией их интересов.

В случае отказа остальных участников общей собственности приобрести долю должника, кредитор вправе по суду требовать обращения на нее взыскания путем продажи с публичных торгов. Продажа доли с публичных торгов по решению суда производится по правилам исполнительного производства.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 1-12

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 12-25

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 26-35

ОГЛАВЛЕНИЕ БИЛЕТ 35-46