52 Приватизация государственного и муниципального имущества. Особенности приватизации жилых помещений

Приватизация - это основания прекращения права гос. собственности, возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований в собственность граждан и юр лиц. (Отличие от приватизации жилищного фонда - там можно один раз)

Организаторы приватизации: мы говорим о федеральной собственности. Но РФ просто так не может взять и заключить договор. Поэтому от имени РФ выступают иные лица. Продавцом является собственник.

1. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (управление федеральной собственностью). Сделки о приватизации, организации продажи Росимущества поручает другим лицам:

2. - территориальное управление субъекта

3. - иные лица (ПАО «Российский аукционный дом» - учреждено несколькими лицами.)

4. - ФГУП «Государственное предприятие по реализации военного имущество».

Кто покупатель? Они определены в ст. 5 закона о приватизации. Ими могут быть только граждане и юр лица, за исключением:

• учреждений (ГУП и МУП - т.к они и так являются собственностью государства. Если наша академия купит трактор, который находится в федеральной собственности, собственником этого трактора так и останется РФ, это не приведёт к приватизации);

• Юр лица, уставом в капитале которых доля государства и муниципального образования более четверти;

• запреты установленные в целях защиты безопасности (например, в 90е годы ограничили продажу акций иностранцам);

• акционерные общества, ООО не могут быть покупателями приватизируемых своих акций

Порядок приватизации

0. Составление прогнозного плана приватизации 

1.Определение состава имущества, которое нужно приватизировать и определение цены отчуждения. Сейчас в законе есть обязательные требования оценки имущества. Более того когда это имущество оценивается, составляется акт оценки. Свежесть этого акта должна быть не более 6 месяцев до размещения информации о продажи. 

2.Выбираем способ приватизации

3.Принимаем решение о приватизации

4.Продажа имущества 

Способ приватизации- это способ выбора покупателя, победителя. Когда покупатель найден, с ним заключается договор купли-продажи. Ст. 32 указывает обязательные условия. С покупателем подписывается передаточный акт. Сам передаточный акт составляется ранее. Он включает все имущество, которое передаётся. 

5.Оплата. Ст.35 закона. Возможна как единовременно, так и в рассрочку (не более 1 года). За рассрочку выплачиваются проценты, оплата только в рублях

6.Переход права собственности. Зависит от способа приватизации. В ряде случаев, если это недвижимость, требуется регистрация перехода права собственности в ЕГРП. 

Способы приватизации (всего их 10)

Закон от 29.06.2015 были внесены изменения (зачеркнута продажа через организатора торгов).

1. Аукцион. Это способ приватизации, при котором право приобрести имущество получает лицо, предложившее максимальную цену без предъявления дополнительных требований. То есть побеждает тот, кто предложит максимальную цену. Это главное отличие от конкурса. Порядок приобретения: 1) публикация информационного сообщения. Здесь указывается шаг аукциона, начальная цена (если оно не опубликовано, а просто сообщили нужным лицам, то это имущество приобретет только ваш родственник, тогда не обеспечивается открытость); 2)подача заявок на участие в аукционе (продолжительность – не менее 25 дней, это важно, чтобы собрать денежные средства и внести задаток для участия в аукционе). Участие в аукционе открыто – любой может участвовать. Задаток – 20% начальной цены, ранее было 10%. Если вы не выиграли в аукционе, то задаток вам возвращается. Если выиграли – засчитывается в счет цены. Если выиграли, но отказались – задаток теряете. Изменение в 2015 году – после подачи заявки, вы должны быть признаны участником, в течение 5 дней составляется протокол участников и в течении 3-х дней должен быть проведен аукцион. В настоящее время аукцион чаще проводится в электронной форме. Аукцион может быть 2-ух вариантов: а) с подачей предложения о цене в открытой форме; б) с подачей предложения о цене в закрытой форме. Не путать!!!-аукцион всегда открытый, а вот подача предложения может быть открытой и закрытой!!!

Открытая подача. Заранее в информационном сообщение указывается шаг аукциона – обычно 5%. Начинаются торги с начальной цены, присутствующие в зале поднимают билет, тем самым указывая, что они повышают шаг аукциона. Ведет аукционист. Трижды объявляется цена текущая, если больше не предлагают, считается проданным. Указываем это в протоколе.

Закрытая подача. Все участники пишут свою цену, запечатывают ее в конверт и передают в аукционную комиссию. В день проведения аукциона эти конверты вскрываются и определяется победитель. Если цена совпадает у нескольких участников, то право заключить договор предлагается тому, кто направил свое предложение раньше.

После проведения аукциона, в течении 5 дней заключается договор купли-продажи. Потом составляется акт передачи, передается ПС. В ряде случаев аукцион может быть признан несостоявшимся, если участие принял 1 участник или никто не принял.

2. Продажа имущества путем публичного предложения (ст. 23 Закона). Это аукцион наоборот. В информационном сообщение публикуются две цены – цена первоначального предложения (равна начальной цене в несостоявшемся аукционе) и цена отсечения (это минимум цены, за которую мы продаем имущество. Равняется 50% начальной цены имущества, которое мы продаем). Начинаем, например, с 1000р и идем к 500р. (цена отсечения). Вы объявляете цену 1000р, все молчат, затем вы предлагаете цену 900р., потом за 800р. К сожалению, зачастую такие аукционы не приводят к результатам. Выигрывает тот, кто первым подал заявку на приобретению по текущей цене. Если и это не принесло успеха, применяется 2-ой запасной способ приватизации – продажа без объявления цены (ст. 24 закона). В случае продажи без объявления цены, имущество дается тому, кто предложил максимальную цену. То есть цены в информационном сообщении не указывается.

3. Специализированный аукцион. Этим способом продаются акции, которые принадлежат государству, МО (ст. 19 Закона). Смысл в том, что акции продаются не по одной, акции будут распределены среди нескольких покупателей. Значит, покупателей будет несколько. Этапы: информационное сообщение, прием заявок, в отличии от обычного аукциона, здесь участники сразу вносят на специальный счет денежные средства, которые они готовы отдать на приобретение акций (они еще не знают цены акций и сколько акций им достанется), рассматриваются заявки, определяется цена акций и определяется сколько акций и кому достается, после этого передаются права. (Пример: на продажу выставляется пакет из 1000 акций: мин. цена каждой акции – 10руб. Цена, определенная в информационном сообщении – 100руб. Первый участник перечислил на специальный счет 400 тыс. руб., второй – 100 тыс. руб., третий – 200 тыс. руб., четвертый - 200 тыс. руб. То есть всего – 900тыс. руб. 900 тыс. руб. делим на 1000 акций, то есть определяем единую цену продажи акций – 900 руб. за одну акций. То есть чем больше людей перечисляют деньги, тем выше цена акций. Но для них изначально это непонятно. Далее смотрим, кто сколько акций получит: 1-ый – 444, 2-ой – 111 и т.д. Но мы реализуем не все акции. Дело в том, что, возможно, я не захочу покупать акции по цене, которая получится. Поэтому, подавая заявку, можно выбрать ее тип: заявка 1-го типа означает, что участник готов купить акции по любой цене, заявка 2-го типа означает, что участник приобретает акции при условии, что цена не превысит определенного порога. В законе установлена очередность удовлетворения требований: в первую очередь это те, кто подали заявку первого типа, затем установлены еще 3 очереди для заявок 2-го типа (см. закон).

4. Конкурс. Отличается от аукциона тем, что к покупателю предъявляются доп. условия. На конкурсе продаются объекты культурного наследия, акции. Конкурс - это способ приватизации, при котором право приобретения имущества принадлежит лицу, назначившему наибольшую цену и наиболее удовлетворяющему предъявляемым требованиям. Процедура примерна та же, что и при аукционе. Условия (п.21 ст.20), предъявляемые к участникам: памятник архитектуры продаем при условии, что покупатель проведет дорогие реставрационные работы. Срок для выполнения условий конкурса – 1 год. Он может быть меньше, но не может быть больше. п. 16 ст. 20 – оформление ПС происходит после полной оплаты и выполнения условий конкурса. Если покупатель нарушает условия конкурса, то ПС к нему не переходит, договор купли-продажи расторгается.

5. Продажа акций АО по результатам доверительного управления (ст. 26 закона). Здесь мы видим объект – акции. Выбирается победитель, с ним заключается договор доверительного управления. Определяется срок. Он не становится собственником, а осуществляет управление. Государство оценивает результаты управления. если они успешны – передается ПС и заключается договор купли-продажи. Если нет, договор расторгается. По сути это конкурс, но если по итогам конкурса заключается договор купли-продажи, то здесь заключается договор доверительного управления и как бы условно договор купли-продажи.

6. Продажа акций за пределами РФ (ст. 21). Происходит применение американских депозитарных расписок. Применяется такой способ с 90-х годов. АДР – это производный инструмент, который необходим тогда, когда иностранец хочет владеть акциями, но в силу запретов не может. Такая конструкция появилась из-за конфликта законодательства Соединенного Королевства и США. Например, есть у нас ПАО «Газпром», в силу каких-то причин, российское законодательство запрещает иностранцам (американцам) иметь в собственности акции Газпрома. Что делать? Тогда и приходит на помощь АДР. Российский эмитент выпускает акции, которые не могут утечь зарубеж. Эти акции передаются на хранении (условно) российскому банку «кастодиан». Эти акции остаются обездвиженными в РФ. Далее, за рубежом у рос. банка есть партнер, который как бы под залог этих обездвиженных акций выпускает АДР, которая и будет продаваться иностранным инвесторам. То есть иностранец будет иметь в руках АДР, которая подтверждает, что он – акционер, но сами акции обездвижены в рос. банке. В связи с этим появляется много проблем. Хорошо, если для иностранного инвестора главное – получение прибыли или игра с этими АДР на бирже, но если он захочет голосовать - возникнут проблемы. тогда он должен направить свои рекомендации кастодиану, который голосует вместо него в рос. АО. Поэтому АДР – это производный инструмент. Например, четверть акций Газпрома обращается в виде АДР за рубежом. Газпром передает акции на хранение Газпромбанку, который является банку кастодиану. Газпром и Газпромбанк – связанные лица, поэтому Газпром по сути не теряет контроль за своими акциями. Газпромбанк имеет отношения с Х. банком, который занимается этими АДР. С 2006г. одна ДР удостоверяет право 4 акций Газпрома. (Посмотреть подробнее, сайт Сбербанка, схемы, сайт Газпромбанка). Есть и российская депозитарная расписка.

7. Внесение гос. имущества в качестве вклада в уставный капитал (ст. 25 закона о приватизации). п.2 ст. 13. Порядок: производится инвентаризация всего имущества унитарного предприятия, составляется промежуточный баланс, рассчитывается балансовая стоимость, составляется передаточный акт. После этого, в зависимости от того, какая определена стоимость комплекса, происходит преобразование (из унитарного - АО или ООО). См. нормы мин. размера уставного капитала (10т.р. - только ООО либо в непубличное АО, если больше 100т. р., то ПАО). Иногда в законе говорится о возможности преобразования именно в ООО, статья ссылается на закон о малых предприятиях. Там зависит от того, сколько работников и какой оборот.

Особенности приватизации жилых помещений

Важным основанием приобретения гражданами жилья в частную

собственность стала приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Она представляет собой бесплатную передачу гражданам занимаемых ими на основе договоров найма жилых помещений в домах указанных жилищных фондов и оформляется договором передачи, заключаемым гражданином с местной администрацией (либо с соответствующим государственным или муниципальным предприятием или учреждением).

С момента государственной регистрации данного договора

у гражданина возникает право собственности на занимаемое жилое

помещение. При этом могли появляться и отношения общей (долевой или совместной) собственности граждан на приватизированные

в таком порядке жилые помещения. Из числа объектов приватизации

были исключены аварийные жилые помещения, а также жилые помещения в общежитиях, закрытых военных городках и служебные (решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир могут быть приняты их собственниками или уполномоченными ими органами).

Принципами приватизации жилья стали ее бесплатность, добровольность и однократность: гражданин, получивший жилье в собственность в порядке приватизации, в дальнейшем не вправе бесплатно приватизировать другое жилье, полученное им по каким-либо основаниям в государственном или муниципальном жилищном фонде