Понятие и содержание договора найма специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения наймодатель (публичный собственник жилья, уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать гражданину-нанимателю специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем

(п. 1 ст. 100 ЖК).

По своей юридической природе данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным. Он заключается в письменной форме, содержание которой определено утверждаемым

федеральным правительством Типовым договором найма специализированных жилых помещений, являющимся подзаконным нормативным актом, а не стандартным формуляром, разработанным одной

из сторон договора.

От социального найма он отличается временным характером и обязательной возмездностью пользования, а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем (в виде поднайма, обмена и т.п.). Существенно различны и административно-правовые предпосылки заключения этих договоров: в специализированном найме не требуется состояние на учете в качестве нуждающегося в получении жилья, а также не применяются жилищные нормы, однако жилье предоставляется лишь специально определенным законом категориям граждан.

Наймодатель по договору найма специализированного жилья имеет те же права и несет те же обязанности, что и наймодатель в договоре социального найма (ст. 65 и п. 5 ст. 100 ЖК), в частности, вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества. Наниматель по данному договору обязан использовать специализированное жилое помещение строго по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать его надлежащее состояние, включая проведение текущего ремонта, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и нести иные обязанности, предусмотренные законом и договором (п. 3 и 4 ст. 67 ЖК). Члены семьи нанимателя специализированного жилья, состав которых совпадает с составом членов семьи нанимателя по договору социального найма, по общему правилу имеют аналогичный правовой статус сонанимателей (ст. 69 ЖК и п. 41 Постановления Пленума ВС РФ № 14). Однако при найме служебных жилых помещений они, в отличие от бывших членов семьи нанимателя по договору социального найма, утрачивают свое право пользования помещением при прекращении семейных отношений с нанимателем (п. 4 ст. 31 и п. 5 ст. 100 Ж К)

Прекращение обязательств из договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилья заключается на определенный срок (нахождения в трудовых отношениях, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности, обучения, завершения капитального ремонта или реконструкции дома и т.д.), истечение которого составляет безусловное основание прекращения вытекающих из него обязательств. Они прекращаются также в связи с утратой (разрушением) такого жилья, т.е. с гибелью предмета договора, и по иным предусмотренным законом основаниям (п. 1 ст. 102 ЖК), например, при изменении наймодателя служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, связанном с изменением собственника жилья (или субъекта права хозяйственного ведения или оперативного управления), например, в результате реорганизации, если только наниматель не находится в трудовых отношениях с новым наймодателем (п. 2 ст. 102 ЖК)2.

Следовательно, в отношении найма специализированных жилых помещений наниматель лишен традиционного для наемных (арендных) отношений права следования, позволяющего сохранить такое обязательство при смене собственника недвижимой вещи. Рассматриваемые обязательственные отношения во многих случаях прекращает и смерть нанимателя, ибо члены его семьи, как правило, не могут продолжить трудовые, служебные и иные отношения с наймодателем. Лишь в маневренном фонде, а также в жилищных фондах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев отношения найма специализированного жилья могут быть продолжены путем заключения договора жилищного найма с одним из дееспособных членов семьи умершего нанимателя, проживавшего совместно с ним. Договор найма специализированного жилья в любое время может быть расторгнут и обязательства из него прекращены по соглашению наймодателя с нанимателем, а также по односторонней инициативе нанимателя (надлежащим образом выполнившего свои обязанности по договору).

По требованию наймодателя расторжение данного договора и прекращение взаимных обязательств возможно только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем либо проживающими с ним членами его семьи своих договорных обязанностей (п. 3 ст. 101 ЖК), в том числе в случаях невнесения ими платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; его разрушения или повреждения либо использования не по назначению; при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, делающем невозможным совместное проживание. При прекращении договорных отношений найма специализированного жилья бывший наниматель и проживавшие совместно с ним члены его семьи обязаны освободить это жилое помещение, а при отказе подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 1 ст. 103 ЖК). Лишь при судебном выселении граждан из служебных жилых помещений и общежитий закон устанавливает обязанность наймодателя предоставить другие жилые помещения (не обязательно благоустроенные, но находящиеся в черте соответствующего населенного пункта) гражданам, вообще не имеющим другого жилья (не являющимся ни его собственниками, ни нанимателями, ни членами их семей, в том числе в других населенных пунктах) и состоящим на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений, но при условии, что они одновременно относятся к одной из категорий социально незащищенных граждан (пенсионерам по старости, некоторым группам инвалидов, членам семей военнослужащих и др.), предусмотренных п. 2 ст. 103 ЖК