19. Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В ГК РФ не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение». Попытки дать их юридические определения вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых и их регулирование осуществляется одинаково, не дифференцировано.

Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянского, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно

Ст. 1 ГрК: здание и сооружение – архитектурно-строительные объекты капитального строительства, фундаментально связанные с землей

Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Форма, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения и порядок его заключения

• Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами 

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

• Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (п.1, ст.654).

Предмет

Вид объекта недвижимости устанавливается исходя из сведений, указанных в кадастре недвижимости. Указываются сведения о кадастровом номере здания и сооружения, кадастровом номере земельного участка, о местоположении площади объекта.

Арендная плата

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. 

2. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором

Передача и возврат здания или сооружения должны происходить по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Статья 1 ЗК РФ - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков – то есть земельный участок и здание рассматриваются как одна недвижимая вещь

ГК РФ Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования, то есть необходим для обеспечения доступа к зданию и сооружению – минимальные размеры участка

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право, к нему переходит на срок аренды право пользования земельным участком

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

ГК РФ Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.