Стороны договора аренды

Арендодатель - собственник вещи или управомоченные законом (напр. на праве хоз. ведения или оперативного управления – ГУПы, МУПы, бюджетные, казенные учреждения) или собственником сдавать имущество в аренду.

Обладание арендодателем правом собственности должно иметь место в момент передачи имущества арендатору.

Арендатор–любое физическое и юридическое лицо, за исключением случаев, предусмотренных законом (арендатор жилых помещений – только юрид. лицо)

Перемена лиц в обязательстве.

На стороне арендодателя - переход вещного права на имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды – следование права аренды за вещью. Новый собственник или титульный владелец не может истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора или изменить условия договора.

На стороне арендатора - в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Форма договора

• Если одна из сторон – юридическое лицо, совершается в простой письменной форме

• Для сделок между физическими лицами – письменная форма требуется для договоров, заключаемых на срок более года

• Для некоторых видов аренды письменная форма предписана законом – договор проката, аренды транспортных средств

Государственная регистрация

Договор аренды земельного участка подлежит гос. регистрации если иное не установлено законом. Например, в силу статьи 651 ГК не подлежит гос. регистрации договор аренда зданий и сооружений на срок менее года.

П. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переходов дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Права и обязанности сторон

Обязанности арендодателя

1. Передача инд. определенной вещи арендатору. Имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями (автомобиль с ключами) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

2. Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на данное имущество (сервитут, право залога и т.д.). Передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменении прав третьих лиц на это имущество.

3. Имущество должно быть передано в указанный в договоре срок, а в случае, если он не указан, то объект должен быть передан в разумный срок.

4. Нести ответственность за недостатки переданного имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал. Не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности 

5. Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт имущества за свой счет. Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей. Это положение диспозитивно.

Существует возможность арендатора в судебном порядке расторгнуть договор (ст 620)

Обязанности арендатора

1. Пользоваться имуществом согласно условиям договора, а если они не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Своевременно вносить арендную плату

3. Поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества

4. Вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при прекращении договора аренды

Права арендатора

1. Арендатор может в принудительном порядке истребовать вещь у арендодателя, требовать расторжения договора и возмещения убытков, если имущество не было передано в срок.

2. При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

3. С согласия арендодателя вправе передать имущество в субаренду (поднаем). Условия такого договора предопределены договором аренды, за арендатором сохраняются все обязанности, и он остается ответственным перед арендодателем.

4. С согласия арендатора передавать права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал 

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества – изменения, повышающие эффективность его использования и повышающие его стоимость

Отделимые улучшение, произведенные за счет арендатора – его собственность

Неотделимые улучшение, произведенные за счет арендатора с согласия арендодателя – имеет право на возмещение их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором

Неотделимые улучшение, произведенные за счет арендатора без согласия арендодателя – переходят безвозмездно к арендодателю