Еще учебники и доп литра / Хансен Марк, Аллен Роберт. Миллионер за минуту

□У меня их так много, что возникает необходимость расставлять приоритеты.

□Я планирую «запуск» каждого нового источника дохода, предварительно составляя бизнес-план.

□В помощь себе я привлекаю мою Команду Мечты со всеми ее мощными ресурсами.

□Диверсификация источников дохода наполняет изобилием мою жизнь и, переливаясь через край,

обогащает весь мир.

ОДНОМИНУТНЫЙ ОБЗОР СИСТЕМ

1. Девяносто четыре процента неудач вызываются не людьми, а системами. Большинство людей стараются работать очень добросовестно. Девяносто четыре процента всех случаев производственного брака объясняются отнюдь не нежеланием людейхорошоработ.Откиспользуемаятьзывасист. етма

2. Системы есть у всех богатых людей. Они выработаны за многие годы путем проб и ошибок и теперь весьма предсказуемы. Просветленные Миллионеры стараются изыскивать наиболее предсказуемые системы.

3. Миллионные планки. Становясь миллионером, вы должны преодолеть множество высот. Вы следите за своим прогрессом?

4Идеальная. финансовая система обладает следующими пятью качествами:

Нулеваяналичность Нулевой риск Нулевое время Нулевое управление

Нулевая энергия

5. Процветающие люди постоянно помнят две истины: Истина номер один: важность диверсификации источников дохода. Истина номер два: важность рентного дохода.

121

НЕДВИЖИМОСТЬ ТРОПЫ НА ГОРУ МИЛЛИОНЕРА

Хорошо. Вы конгруэнтны, вы мотивированны. На какую же Гору Миллионера вы хотите подняться? Мы уже обсуждали, что таких гор не так уж много. Но к вершине каждой из них ведет несколько троп. Каждая — уникальный систематический способ накопления богатства.

Если вы не будете знать об этих бизнес-тропах, вы не сможете пользоваться ими. (Ведь если вы никогда не видели автомобиля, вы не в состоянии даже вообразить, насколько он может быть полезен.) Так что знакомство с различными «двигателями» богатства поможет воспламенить ваше воображение.

Начнем с недвижимости...

МИЛЛИОНЕРОМ МОЖНО СТАТЬ, ИМЕЯ

МИНИМУМ СОБСТВЕННОСТИ

Давайте предположим, что вы хотите выжать наибольшее количество денег из минимального количества собственности в кратчайшие сроки. Можно ли заработать миллион долларов с помощью лишь одной единицы недвижимой собственности? Маловероятно, но возможно. Во всяком случае, такое случалось. Чтобы понять, как запустить процесс, вам нужно вернуться к Карте Миллионера (см. с. 9). Необходимо, чтобы вас влекла ясная и сильная МЕЧТА. Вам нужно будет собрать также превосходную КОМАНДУ наставников, которые ссудят вас всеми необходимыми ресурсами—деньгами, доверием, опытом и т.д. Затем вам нужно сфокусироваться лазерным лучом на отыскании подходящей собственности.

Вам, возможно, придется даже раздвинуть горизонты и распространить поиск на другие штаты или провинции. Но позвольте

122

нам спросить вас: как вы думаете, есть ли в ваших окрестностях хотя бы несколько предлагаемых к продаже домов, которые принесли бы вам за год миллион долларов прибыли? Безусловно!

Как говорит Уоррен Баффет, чтобы быть успешным инвестором, вы должны либо находить стоимость, либо создавать ее. Вот что вам нужно искать.

A.СИТУАЦИИ, ГДЕ ВОЗМОЖНЫ СКИДКИ

□Ищите продавцов, которые вынуждены продавать недвижимость из-за острой потребности в наличных деньгах.

□Ищите держателей ипотеки, которые хотели бы со скидкой переуступить права по закладной из-за острой потребности в наличных деньгах.

B.НЕДВИЖИМОСТЬ В КРИТИЧЕСКОМ СОСТОЯ НИИ

□Ищите продавцов, которые желают избавиться от собствен-

н,остиказавшейсякритическом« »состо нии —проблемы с арендаторами, природные катастрофы, наводнения, пожары и т.д. Для них душевный покой важнее собственности.

□ Ищите недвижимость в запущенном состоянии, требующую серьезного ремонта. Зачастую проведенный ремонт дома позволяет резко повысить арендную плату, а, следовательно, ценность недвижимости.

C.ВОЗМОЖНОСТИ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ

□Ищите собственность, пригодную для преобразования в

иную форму использования: квартиры в кондоминиумы, квартиры в офисные помещения, офисные помещения в торговые, пустующие сельскохозяйственные угодья в участки под строительство или иное коммерческое использование. Когда вы преобразуете одно в другое, это зачастую резко повышает стоимость собственности.

123

ПОКУПАЙТЕ ДЕШЕВО, ПРОДАВАЙТЕ ДОРОГО

Как с нуля заработать миллионы в сфере недвижимости? Какими бы сложными ни выглядели инвестиции в недвижимость, они становятся весьма и весьма прибыльными, если вы обладаете тремя следующими навыками:

Умение найти подходящую продаваемую собственность Умение получить согласие на ипотечную ссуду и найти средства на взнос наличными

Умение перепродать собственность быстро и с выгодой.

Этот процесс разбивается на семь этапов.

1. Покупсобстврадиусенйтеболе50мильнность отвашегодома. Продавать,арендоватьфинансироватьлегче

всего односемейиые дома, многоквартирные дома и кондоминиумы. От всего остального держитесь подальше.

2. Выберите «целевую» территорию площадью пример но в одну квадратную милю и досконально разведайте ее,

станьте экспертом но ней. В этих границах вы наверняка найдете от трех до десяти отличных сделок за год. Успевайте туда первым.

3. Ищите продавцов с повышенной мотивацией. Продав-

цы становятся более податливы при торге, когда имеют место ка- кие-то из нижеследующих ситуаций.

•Проблемы с деньгами, долги

•Переезд в другие края

•Болезнь, смерть, развод, выход на пенсию

•Невежество

•Отсутствие арендаторов

Упадоктерритор,запущенностьнедвижимости

•Юридические проблемы (судебные преследования, банкротство)

Налоговые проблемы и пр.

Существует множество источников информации для отыска-

Начните с местных газет. Читайте объявления, пытаясь оценивать степень мотивации продавцов. Отмечайте те объявления, которые, как вам кажется, имеют перспективу. Вам не нужна про-

124

блемная недвижимость. Вам нужна отличная недвижимость, продаваемая людьми, испытывающими проблемы. Затем используйте поочередно другие восемь источников информации, пока не найдете продавца с высокой мотивацией.

Всего: ________________________________________

Разговариваете ли вы с продавцом по телефону или лицом к лику, общаетесь с собственником или агентом, вы должны выяснить ответы на эти вопросы. Оцените каждый ответ по 3- балльной шкале. Например, если запрашиваемая цена ниже рыночной стоимости, присвойте ей 3 очка. Если цена примерно равняется рыночной, оцените ее в средние 2 балла. Если же цена завышена, дайте I балл. Такие оценки можно расставить уже после телефонного разговора, еще не видя дома воочию. Это называется «информированным предположением». Сложите очки всех пяти ответов. Если сумма не превышает 10, ищите дальше.

Если же сумма очков 11 или более, езжайте смотреть. Если благоприятный счет сохранится и после осмотра на месте, можно подумать о покупке.

5. Определитесь, какой из вариантов техники «никаких наличных» вы намерены использовать. Техника «никаких на личных» попросту означает, что вы намерены по возможности использовать РДЛ — ресурсы других людей. Когда Боб приехал в Сан-Франциско, имея всего 100 долларов в кармане, он за 57 часов сумел купить 6 единиц недвижимости. Всем необходимым для успеха его снабдили другие люди, — ему нужно было лишь найти таких людей. Таким образом, главное испытание, стоявшее перед ним, заключалось не в том, чтобы найти достаточную сумму на личными или обеспечение под кредит, а в том, чтобы найти людей, готовых ссудить ему нужные средства. То же самое относится и к вам. Если вы ориентируетесь только на свои деньги, они кончатся у вас намного раньше, чем варианты удачных сделок. Даже если вы богаты, как Дональд Трамп, вам нужно искать партнеров, готовых заполнить финансовую брешь. Вот почему вам нужно искать в первую очередь продавцов, горящих желанием продать свою недвижимость. Они будут готовы продать вам свою собственность в обход тех традиционных барьеров, которыми перегораживают ваш

125

путь банки и агентства недвижимости. Если потребуется обычная ипотека, вы обратитесь к своим партнерам, чтобы они стали поручителями для выдачи кредита и/или внесли за вас наличный взнос. Ваша главная задача — найти сделку, чтобы потом получить свою долю прибыли. Если сделка достаточно удачна, вы можете обойтись вообще без денег.

Пример использования техники «никаких наличных» см. на с

132-141.

6. Представьте свои варианты предварительного договора о покупке владельцам недвижимости, оцениваемой в 12 баллов и выше. Предлагайте свои творческие идеи относительно условий покупки в письменной форме.

7. Покупайте и оставляйте у себя или переуступайте! Пока вы новичок, вам, возможно, придется сделать в среднем 50 предложений, пока вы найдете продавца, который согласится на ваши условия. По мере обретения опыта вы сможете довести это соотношение до одного к десяти, пяти, трем и т.д.

ОБОГАЩАЙТЕСЬ ВЗАЙМЫ

Как инвестор в недвижимость, вы пытаетесь решать две главные проблемы.

Если у вас полно денег, если у вас отличная кредитная история, проблемы нет. Если же вам чего-то недостает — кредита, наличности, доходов или обеспечения, вам придется полагаться на РДЛ — Ресурсы Других Людей. «Но, — спросите вы, — с какой стати финансово «крепкий» инвестор согласится помогать мне, финансово «слабому» инвестору?» С той стати, что вы продемонстрируете, какую выгоду это ему сулит. В радиусе 50 миль от вас живут тысячи инвесторов, которые рады были бы вложить миллионы долларов под достаточно высокий процент. У этих людей нет временя, склонности или опыта заниматься крупными сделками с недвижи-

126

гостью. И они будут рады взять вас «младшим» партнером и по- «ели1'ься с вами половиной прибыли, если вы возьмете на себя всю работу по отысканию подходящей собственности и устройству всех деталей сделки. Если сделка сулит хороший барыш, им наплевать на ваше собственное финансовое положение. В сущности, вы становитесь ищейкой. Именно так мы сами начинали. Именно так начинало большинство известных инвесторов в сфере недвижимости.

Существует девять типов потенциальных партнеров, близких к сфере недвижимости, которых можно «просветить» относительно пользы сотрудничества с вами.

•Продавец

•Агентство недвижимости

Кредиторы•

•Съемщики

•Банки Держатели• ипотеки

•Недвижимость

•Частные лица

•Покупатель

На следующих страницах мы научим вас некоторым конкретным вариантам техники «никаких наличных» применительно к каждому из перечисленных партнеров. Мы покажем вам пути взаимовыгодного соглашения с ними.

ЛУЧШИЕ ПРИЕМЫ СЕРИИ

«НИКАКИХ НАЛИЧНЫХ»

Девяносто пять процентов продавцов с, настороженностью относятся к какого-либо рода творческим вариантам финансирования. Девяносто пять процентов риэлтеров скажут вам, что нельзя купить недвижимость без наличного взноса. И в девяносто пяти случаях из ста они правы.

Как инвестор, вы должны найти те от одного до пяти процентов продавцов, которым нужно продать свою собственность СЕЙЧАС — и которые готовы не разные нестандартные решения. Нижеследующие приемы могут оказатвамвесьмаполезныприрася боте с ними.

ПРОДАВЕЦ КАК ПАРТНЕР «Безналичный»прием№1:

Повышайтецену,облегчаяусловияоплаты

127

Предположим, продавец имеет дом стоимостью в 100 000 долларов, из которых выкуплено 10%, а остальные 90 000 долларов составляет долг по старшей закладной. Продавец в отчаянии. Если он свяжется с агентством недвижимости, ему придется практически всю свою долю выплатить в качестве комиссионных, — так что ему почти ничего не останется. В беседе с продавцом вы можете сказать примерно следующее:

«Г-н Продавец, я бы хотел сделать вам два отдельных предложения относительно вашей собственности. Первое предложение: снизить цену до 95 000. Ответственность по кредиту я беру на себя и выкупаю вашу долю за 5000 долларов. Второе предложение: цена покупки увеличивается до 101 000 — на тысячу больше, чем вы просите. Но вместо наличных я выдаю вам вексель на 11 000 под 10% годовых. Давайте сравним эти два предложения, как если бы это были инвестиции.

Пять тысяч наличными, положенные на депозитный счет в надежный банк под 5% годовых, вырастут за 10 лет до 8144 долларов. Мой вексель на 11000 за десять лет вырастет до 28531доллара.

Чтобы первое предложение хотя бы сравняюсь со вторым, понадобится держать деньги 17 лет под сложным процентом. А ведь это вы можете получить уже сегодня, если согласитесь с моим вторым

предложением. Я считаю, что вам следует принять второе предложение, так как оно наиболее выгодно нам обоим».

Продавца очень часто можно убедить в преимуществах " безналичной» сделки.

«Безналичный» прием №2: Используйте таланты вместо денег

Покупатель зачастую обладает профессиональным опытом, который можно «продать» в качестве наличного взноса. Застройщики, маляры, дизайнеры, врачи, юристы, агенты по недвижимости, страховые агенты, автодиллеры, торговцы — все эти люди могут оказать продавцу ценные услуги, заменяющие собой наличные деньги. Если у вас не хватает средств для заключения сделки, достаточно бывает предложить страдающему болями продавцу подходящую мазь, чтобы склонить чашу весов в свою пользу.

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПАРТНЕР «Безналичный»прием№3:

Повышайте комиссионные, снижая сумму наличными

Давайте представим, что факты остаются как в предыдущем примере, только на этот раз за продажу дома уже взялось агентство недвижимости. После оплаты расходов и 6000 долларов ко-

128

миссионных агентству у продавца почти ничего не остается. Больше всего выигрывает от сделки агентство. Вот ваша речь для агентства:

«Господа, продавец ничего не получает от этой продажи и попадает в еще большую дыру, чем дольше дом остается на рынке. Вот что я предлагаю. Я беру на себя ответственность по закладной. Я оплачиваю все расходы, связанные со сделкой, так что продавец может совершенно отстраниться. Что ка-

сается комиссионных, то вместо 6000 наличными я предлагаю вам вексель на 8000 долларов под 6% годовых, обеспеченный этой недвижимостью. Я также обязуюсь прибегнуть к вашим услугам, когда захочу перепродать эту собственность в будущем. Я готов заключить сделку немедленно».

Этот прием имеет больше шансов на успех, если агентству, о котором идет речь, не нужно делиться комиссионными с другими брокерами.

КРЕДИТОР КАК ПАРТНЕР «Безналичный» прием №4:

Возьмите на себя долговые обязательства продавца

Ведя переговоры с продавцом, задайте такой вопрос: «Г-н Продавец, я понимаю, что это не мое дело, но, может быть, это помогло бы мне решить вашу проблему, если бы я знал, как вы планируете распорядиться выручкой от продажи». Есть надежда, что вы услышите, что продавец планирует деньгами, полученными от продажи недвижимости, рассчитаться по долгам. Если вы сможете договориться с кредиторами продавца, что берете его долги на себя и обещаете рассчитаться в течение какого-то времени, вам, возможно, удастся купить дом вообще не внося денег.

Предположим в нашем примере, что у продавца долгов на 10000 долларов по медицинским счетам. Он продает дом, потому что хочет расплатиться по ним. Вы можете подъехать в больницу и договориться о переводе на себя обязательств продавца, предусмотрев план ежемесячных выплат задолженности.

По сути дела, вы перекладываете долг продавца на свои плечи. Продавец освобождается от долгов, вы получаете дом без внесения наличных денег, а больница получает устойчивый источник выплат. Все в выигрыше.

СЪЕМЩИК КАК ПАРТНЕР

Залог. Обычно владелец дома требует от съемщика внести Плату за первый и последний месяцы аренды в качестве залога. Если недвижимость продается, этот залог переходит новому вла-

129

дельцу. Если это не запрещено местными законами, покупатель можетвычестьданнуюсуммузалогаиз взноса.

В качестве взноса могут использоваться и другие формы залога. Одному инвестору в Тампе не хватало 7000 долларов для взноса при покупке коммерческого помещения. Он узнал, что прежний владелец в свое время был вынужден внести как раз 7000 долларов в качестве залога, обеспечивающего своевременную уплату счетов за коммунальные услуги. Новый покупатель убедил компанию, обеспечивавшую коммунальные услуги, принять вместо залога наличными страховой полис, возмещающий убытки в том случае, если счета не будут оплачены, Этот полис обошелся покупателю менее чем в 500 долларов.

Возвращенные 7000 долларов пошли в счет уплаты взноса за недвижимость.

Рента. Поскольку рента платится вперед, покупатель, подписывающий договор о покупке в начале месяца, получает сам рентный доход за этот месяц. Наличный взнос обычно нужно выплатить в течение 30 дней после заключения договора, так что у покупателя есть месяц передышки. Таким образом, взнос может быть уменьшен на сумму полученной ренты.

Когда вы комбинируете эту авансовую "ренту и залоговые суммы, это позволяет вам сэкономить тысячи долларов на наличном взносе. Боб как-то купил многоквартирный дом, где рента и залог в сумме составили 16 000 долларов, — в точности покрыв величину наличного взноса. Фактически получается, что вы покупаете дом на средства съемщиков.

«Безналичный» прием №6: Аренда с правом покупки

Когда вы читаете объявления о продаже домов, не забудьте заглянуть в раздел «Недвижимость в аренду» и поищите предложения о сдаче домов в аренду с правом выкупа. Такие случаи зачастую весьма перспективны с точки зрения покупки «без наличных». Почему? Дело в том, что когда владелец готов сдавать недвижимость в аренду с вариантом покупки, это обычно означает, что он не нуждается в большой сумме наличными. Во многих случаях владелец просто пытается найти долгосрочного нанимателя, чтобы с его помощью оплачивать свои собственные счета. Зачастую владелец готов согласиться на продажу своей недвижимости без большого наличного взноса.

Иногдаа рендас п равомв ыкупап редпочтительнееп рямойк упли. Представьте себе такую ситуацию. Владелец готов сдавать пустующий дом стоимостью 150 000 долларов за 1200 долларов в месяц, предоставляя вам право выкупить его через 3 года за 160 000 долларов. Может статься, что дешевле арендовать дом эти

130