2. Иные способы защиты вещных прав.

Рассмотренные традиционные вещно-правовые способы защиты права собственности во многих случаях оказываются неэффективными, когда речь идёт о различных нарушениях права собственности на недвижимое имущество.

Это связано с тем, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, а значит, единственным бесспорным доказательством права собственности на недвижимость является лишь такая регистрация. Таким образом, традиционные способы защиты могут оказаться эффективными только в случае если нарушения прав истца (захват имущества, чинение препятствий) не сопровождаются незаконным переоформлением прав на чужое имущество. Даже и применительно к таким случаям в литературе высказываются сомнения относительно возможности применения виндикационного иска в целях защиты прав на недвижимое имущество (Е.А. Суханов).

В настоящее время судам нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда процесс завладения чужим недвижимым имуществом путём совершения фиктивных или иных неправомерных сделок, подделки документов и т.п. сопровождается юридическим оформлением якобы возникших прав. В результате надлежащий собственник оказывается в положении лица, утратившего формально-юридически право собственности на принадлежащий ему объект недвижимости, а ответчик, напротив, становится, согласно данным ЕГРП, субъектом права собственности.

В таких случаях защита с помощью виндикационного и негаторного исков, в случаях с которыми необходимо доказывать наличие права собственности, невозможна.

На первом этапе (1995-2003 гг.) в судебно-арбитражной практике превалировали споры по требованиям надлежащих собственников о признании сделок, совершённых с их имуществом, недействительными и о возврате имущества в качестве реституционного последствия. Причём часто по требованию собственника признавались недействительными целые цепочки сделок по признаку порока первой сделки. Эта практика имела такой размах, что стала представлять реальную угрозу имущественному обороту.

В ВАС РФ обсуждались разные варианты решения проблемы. 25 февраля 1998 г. было принято Постановление Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в нём (в п. 25) было сказано, что если в такой ситуации собственник предъявляет требование о признании сделки недействительной, то в его удовлетворении должно быть отказано, если покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ). При этом, если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Тогда это считалось революционным решением. С одной стороны, введение фигуры добросовестного приобретателя в реституционные отношения противоречило сути реституции. С другой стороны, ВАС учёл, что собственник, предъявляя вместо нормального для данной ситуации виндикационного иска к фактическому владельцу требование о признании всех сделок недействительными и отобрании имущества у последнего приобретателя, преследует цель обойти положения закона, защищающие добросовестного приобретателя. Т.е. по сути ВАС дал следующее толкование: рассматривайте такое требование по правилам о виндикационном иске, т.к. с точки зрения его правовой квалификации оно является именно виндикационным требованием.

Придание же решению суда об отказе в удовлетворении иска значении основания для государственной регистрации права собственности за добросовестным приобретателем было призвано компенсировать пробел в законодательстве, что дало возможность добросовестным приобретателям недвиимости «легализовать» своё право раньше, а не через 15 лет владения в силу приобретательной давности (указанный пробел был устранён, как уже говорилось, только в 2005 г.).

Позже, в 2003 г., как уже отмечалось, КС РФ признал недопустимым ситуацию, когда собственник защищает своё право собственности с использованием реституции, располагая правом на виндикационный иск.

По мнению В.В. Витрянского, собственник как заинтересованное лицо может заявить и реституционное требование, но затем ему необходимо для получения имущества заявить иск об истребовании имущества у лица, которому оно по иску будет возвращено.

Судебно-арбитражная практика последних лет, подкрепленная Постановлением № 10/22, свидетельствует о том, что в случаях нарушения прав на недвижимое имущество, сопровождающегося оформлением прав в ЕГРП, собственник не может подавать виндикационный и негаторный иски. Он не может истребовать имущество по виндикационному иску, не оспорив зарегистрированного права собственности ответчика путём предъявления к нему иска о признании права собственности. В суде по сути будет рассмотрен спор о правильности записи в ЕГРП. Если при этом истец ещё лишён владения, он предъявляет второе требование об истребовании имущества.

Согласно пункту 52 Постановления № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Если нарушение права истца на недвижимое имущество путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, согласно пункту 57 Постановления № 10/22, исковая давность не распространяется.

Применительно к спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав, следует обратить особое внимание на пункт 3 Постановления № 10/22, который даёт суду право отойти от трактовки иска, на которой настаивает истец, и решить спор исходя из его сути: «Если на стадии принятия иска суд придёт к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения…на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела».