85. Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО – это извлечение кредитором удовлетворения из цены залогового предмета в ситуациях, когда должник не выполняет или выполняет не должным образом обязательство, которое гарантируется соответствующим залоговым имуществом.

ОСНОВАНИЯ:

1. невыполнение должником обязательств, гарантированных залогом;

2. ненадлежащее выполнение залогодателем обязательств, обеспечением по которым является залоговая вещь.

Непосредственно сам должник или третье лицо, являющееся залогодателем, могут остановить процедуру взыскания в любое время до реализации залоговой вещи с публичных торгов. Для приостановки взыскания залогодателю требуется:

1. полностью погасить обязательство, гарантируемое договором залога;

2. или выполнить часть обязательства, в отношении которой была допущена просрочка.

Если существует соглашение, которое накладывает ограничение права залогодателя на приостановку процедуры взыскания при полном или частичном погашении обязательства, то оно признается ничтожным.

Недопустимо взыскание на залоговую вещь, если залогодатель:

1. допустил незначительное нарушение обязательств;

2. согласно вышеуказанному, предъявляемые залогодержателем требования явно несоразмерны с допущенным нарушением.

УСЛОВИЯ незначительного нарушения обязательств:

1. размер невыполненного обязательства – менее 5 % от цены залоговой вещи;

2. срок допущенной залогодателем просрочки по выполнению обязательства – менее 3 месяцев.

ПОРЯДОК:

1. залогодатель нарушил сроки внесения платежей более трех раз в течение одного календарного года;

2. размер допущенных просрочек не имеет значения;

3. отсчет срока (одного календарного года), в течение которого учитываются допущенные залогодателем просрочки, производится с даты обращения в судебный орган или, если реализуется внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, то с даты отправки уведомления о взыскании.

Иной порядок, условия и сроки взыскания залоговой вещи по обязательству, осуществляемому периодическими платежами, могут быть предусмотрены в договоре сторон.

Срок возникновения права у кредитора на осуществление взыскания залоговой вещи должен быть поставлен в соответствие со сроками выполнения основных обязательств, предусмотренными в ст. 314 ГК РФ:

1. для обязательств с предусмотренными сроками исполнения – в день исполнения или в любой другой день в рамках периода исполнения;

2. для обязательств с неустановленными сроками выполнения – в течение 7 дней после предъявления залогодержателем соответствующего требования.

86. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке): существенные условия, форма, особенности залога отдельных видов недвижимости. Закладная.

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

• предмет ипотеки;

• оценочная стоимость предмета ипотеки;

• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

• право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Закладная по ипотеке. Сегодня большинство банков при ипотечном кредитовании оформляют приобретаемый заемщиком объект недвижимости в залог с помощью закладной.

Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная подлежит обязательной государственной регистрации.

Как правило, закладная составляется банком и подписывается заемщиком в момент получения кредитных средств. Стоит отметить, что закон не запрещает оформление ипотечного займа без составления этого документа.

Во-первых, финансовое учреждение всегда может совершить передачу прав требования по ипотеке другому банку. Во-вторых, кредитная организация может выпускать эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные закладными, и привлекать средства для ипотеки на открытом рынке.

Обычно банки в случае передачи закладной по ипотеке другому финучреждению уведомляют об этом заемщика. Причем согласие последнего не требуется. Для должника условия кредита остаются неизменными.

формы:

• Ипотека в отношении жилья. Заёмщик берёт кредит на покупку квартиры, дома или другого жилого помещения, а банк или иной кредитор становится залогодержателем.

• Ипотека на коммерческую недвижимость. Это кредитование для бизнеса, когда компания использует недвижимость как обеспечение для получения кредитных средств.

• Ипотека с правом досрочного погашения. Многие банки позволяют заёмщикам досрочно погасить кредит без значительных штрафов, что способствует снижению общей суммы выплат.