67. Понятие общей долевой собственности. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Улучшения общего имущества.

ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ – право 2 и более лиц сообща (в определённых долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им единой вещью.

Право определено в долях лиц.

Размер – законом (наследование), соглашением (простое товарищество), если не может быть определён на основании закона и не установлен соглашением – доли равны (п.1 ст.245 ГК).

В зависимости от вклада в образование и приращение общего имущества – доли неравны.

Порядок определения и изменения долей – соглашением всех участников долевой собственности. В случае отсутствия соглашения – значение имеет характер улучшения, произведённого одним из собственников (п.3 ст.245 ГК).

УЛУЧШЕНИЯ:

1. отделимые (замена электроприборов в жилом доме) – поступают в собственность того участника, который их произвёл (вообще не становятся объектами общей собственности, не влияют на размер долей), могут быть включены по соглашению;

2. неотделимые (ремонт) – всегда объект общей собственности, участник, осуществивший такие улучшения за свой счёт и с соблюдением порядка (установленного сособственниками), имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей собственности.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом, как следует из положений ст. 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

68. Понятие доли в праве общей долевой собственности. Выдел доли из общего имущества. Раздел общего имущества. Отчуждение доли. Право преимущественной покупки доли.

Доля в праве общей долевой собственности — это часть имущества, которая принадлежит каждому из участников общей собственности. 

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Как выделить долю в натуре из имущества, находящегося в долевой собственности

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 24.07.2023 N 351-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Как отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Отчуждение доли — это процесс, в ходе которого собственник передаёт право на имущество другому лицу. Обычно это происходит с добровольного разрешения владельца в результате заключения сделки между продавцом и покупателем недвижимости. 

Некоторые способы отчуждения доли:

• Продажа. Самый распространённый вариант: один человек отдаёт вещь, другой — деньги.

• Дарение. Имущество переходит от одного владельца к другому безвозмездно.

• Мена. Обмен одной вещи на другую без участия денег. Например, квартира в городе на дом в пригороде.

• Рента. Имущество передаётся, но взамен новый владелец обязан регулярно выплачивать прежнему владельцу определённую сумму.

Некоторые особенности отчуждения доли:

• Договор продажи, мены и дарения доли нужно заверить у нотариуса. Иначе сделка будет недействительна. 

• При продаже доли её сначала нужно предложить другим собственникам долей этого объекта лично, через нотариуса или телеграммой. Если через месяц они не захотели купить долю, то её можно продать третьим лицам. 

• Если на территории, переходящей новому владельцу доли, проживал несовершеннолетний, то продавец или даритель должны получить согласие органа опеки и попечительства на такую сделку. 

• Отчуждение доли невозможно, если на жилом имуществе есть обременение: ипотечный долг, кредитные задолженности в банках, договор ренты, арест на имущество, неуплата коммунальных платежей.