1.3 Документы основания для подготовки технического плана

Объектом исследования является здание. Рассмотрим понятие здания в рамках объекта недвижимости. Здание – это строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания и (или) деятельности людей.

Рассматриваемый объект является индивидуальным жилым зданием. В действующем законодательстве к объектам индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) относятся автономные строения с этажностью над землей не более трех, высотой не более двадцати метров, состоящие из комнат и помещений подсобного назначения, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их местом жительства, и не подлежат разделению на самостоятельные объекты недвижимости.

Чтобы возвести и в дальнейшем оформить здание, его нужно согласовать. Сделать это можно по-разному: получив разрешение на строительство, а затем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или уведомив о начале строительства и затем получив уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Выбор того или иного способа зависит от категории земель и характера постройки.

Разрешение на строительство – документ, который подтверждает соответствие проектной документации на возведение объекта капитального строительства градостроительному регламенту, проекту межевания, планировке территории и другим требованиям в зависимости от характеристик объекта; что возведение объекта на земельном участке соответствует виду разрешенного использования участка, а также требованиям ЗК РФ и иных законов (ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ) [1].

Разрешение на строительство не нужно в следующих случаях:

1. строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2. строительство некапитальных объектов (киосков, навесов и других);

3. строительство строений и сооружений вспомогательного использования;

4. изменения ОКС и (или) их частей, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышающие предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом;

5. капитального ремонта объектов капитального строительства [1].

Получение разрешения на строительство является обязательным при возведении, реконструкции объекта ИЖС. Если в ходе строительства застройщиком принято решение об изменении параметров объекта (в т.ч. количества этажей) требуется внесение изменений в ранее полученное разрешение на строительство. Согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса в настоящее время является обязательным уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Застройщик может получить уведомления посредством личного обращения или почтового отправления с уведомлением о получении в уполномоченный орган (исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления), путем подачи документов через многофункциональный центр (МФЦ) или единого портала государственных и муниципальных услуг. С запросом на получения уведомления застройщик прикладывает информацию о себе, сведения о земельном участке и правообладателях, сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС, в том числе об отступах от границ земельного участка. По окончанию строительства/реконструкции объекта застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление о завершении строительных работ аналогичными способами, прикладывая пакет документов в том числе технический план на объект ИЖС [1].

Для ИЖС, которые построены до 1991 года, в состав приложения технического плана в качестве разрешения на строительство могут быть включены копии (в том числе архивные) (рисунок 5).

Рисунок 5. Перечень документов на постановку на кадастровый учет объекта ИЖС, построенного до 1991 года

Если объект ИЖС не является самовольно построенным, но разрешительные документы утеряны или уничтожены, технический план может быть подготовлен на основании документов, представленных на рисунке 6.

Рисунок 6. Перечень документов на постановку на кадастровый учет объекта ИЖС, на который утеряны или уничтожены разрешительные документы

Если на участке возводится здание без получения на это необходимого разрешения, такой объект является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). [1] В этом случае технический план объекта ИЖС может быть составлен на основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку объекта ИЖС и декларации на объект недвижимого имущества.

Таким образом, для подготовки технического плана используются:

- технический паспорт (подготовленный до 01.01.2013 г.);

- разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;

- уведомление об окончании строительства;

- проектная документация на объект недвижимости;

- декларация на объект недвижимости.

В случае отсутствия указанных документов используется декларация об объекте недвижимого имущества, утвержденная Приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» [11].

Декларация составляется и заверяется собственником имущества или его представителем в отношении здания, помещения, сооружения или объекта незавершенного строительства. Декларация включает в себя следующие разделы: «Адрес (местоположение) объекта недвижимости», «Вид и назначение объекта недвижимости», «Кадастровый номер», «Техническое описание объекта недвижимости», «Правообладатель объекта недвижимости», «Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости», «Правоустанавливающие документы на объект недвижимости».

Согласно ФЗ-404 возможно оформление отдельных объектов ИЖС в упрощенном порядке. Если право на землю не зарегистрировано в ЕГРН, потребуется только технический план и документ о праве собственности на землю. В этом случае сведения об объекте, за исключением данных о его площади и местонахождении, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации [3].

Кроме того, собственники земельных участков для садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства, на которых строительство или реконструкция объекта жилого фонда начаты до 4 августа 2018 года, могут подать в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции до 1 марта 2026 года. В этом случае не нужно будет получать разрешительную документацию на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Если строительство дома началось после 4 августа 2018 года, то уведомительный порядок обязателен. То есть кадастровый учет и регистрация прав осуществляются на основании правоустанавливающего документа и технического плана, который составляется на основании уведомления о планируемом строительстве и уведомления о завершении строительства, направляемых в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, который уполномочен выдавать разрешения на строительство.

Если до 4 августа 2018 года получено разрешение на строительство, то направление уведомления о планируемом строительстве не требуется. По завершении строительства застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства с приложением технического плана.