50. Деление земель на категории: содержание, юридическое значение

Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установлено деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земельным кодексом РФ установлены следующие категории земель:

1. Земли с\х назначения – 390 млн. гектаров;

2. Земли населённых пунктов – 20 млн. гектаров;

3. Земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны и безопасности и иного специального назначения – 17 млн. га;

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов – 35 млн. га;

5. Земли лесного фонда – 1109 млн. га;

6. Земли водного фонда – 28 млн. га;

7. Земли запаса – 102 млн. га.

Перечень категорий земель является закрытым.

Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

• земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;

• земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;

• земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

• земель, находящихся в частной собственности:

  • земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;

  • земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается:

• в актах о предоставлении земельных участков;

• договорах, предметом которых являются земельные участки;

• документах государственного земельного кадастра;

• документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

51. Зонирование как способ установления правового режима земель и земельных участков. Разрешенное использование земельных участков

Требование о проведении зонирования установлено в ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Земельное законодательство РФ определяет разные виды земельно-правового зонирования для:

• населенных пунктов (ст. 85 Земельного кодекса РФ);

• земель транспорта, энергетики, промышленности;

• территорий специального назначения (ст. 87 ЗК).

Итак, зонирование земель — это их разделение на участки с разным целевым назначением и правовым режимом использования.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1).

К особому виду зонирования территорий можно отнести установление зон с особыми условиями использования. К ним в соответствии с ГрК РФ относятся различные охранные, санитарнозащитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ. В границах данных зон вводятся дополнительные ограничения прав на соответствующие земельные участки, связанные с необходимостью обеспечения специальных задач и целей, ради которых создаются такие зоны.

Результатом зонирования территорий, за исключением установления зон с особыми условиями использования, как правило, является установление так называемого разрешенного использования земельных участков, расположенных и образуемых в границах соответствующих зон.

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Разрешенное использование земельного участка, как и целевое назначение, является неотъемлемой характеристикой земельного участка как объекта недвижимого имущества и земельных отношений, подлежащей обязательному внесению в сведения государственного кадастра недвижимости о соответствующем земельном участке (ст. 7 Закона о кадастре недвижимости).

По существу, именно разрешенное использование земельного участка определяет его правовой режим, непосредственно устанавливая вид или виды деятельности, которые может осуществлять на земельном участке его правообладатель (собственник, владелец, пользователь, арендатор).

Виды, порядок установления и изменения разрешенного использования земельных участков регулируются в настоящее время только ГрК РФ в отношении территориальных зон при осуществлении градостроительного зонирования, что относится к правовому режиму земель населенных пунктов^[6].

В отношении других категорий земель порядок установления и изменения разрешенного использования земельных участков земельным законодательством не установлен, на практике при необходимости изменения разрешенного использования земельного участка применяются соответствующие нормы ГрК РФ по аналогии закона.