25. Сделки с земельными участками

Существуют следующие виды сделок с земельными участками:

• купля-продажа,

• дарение и мена,

• переход права собственности по наследству,

• рента,

• ипотека (залог).

В соответствии с Федеральным законом (о регистрации объектов недвижимости) все сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации в местном Управлении Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр).

При регистрации соответствующих договоров важно точно указать характеристики объекта сделки:

• местонахождение объекта недвижимости,

• кадастровый номер земельного участка,

• его площадь по правоустанавливающим документам или кадастровому плану,

• категория земель

• целевое назначение.

Сделка купли-продажи — процесс приобретения земельного участка.

Основные требования при проведении сделки купли – продажи указаны в ст. 37 ЗК РФ и ст. 454 491 и 549-557 ГК РФ, ЗК РФ:

• Участок должен стоять на кадастровом учете

• Должны указываться сведения об обременениях и сервитутах

• Информация указывающая вид разрешенного использования

• Наличие линий ЛЭП, газопроводов и трубопроводов, подземных кабелей и т.д.

Документы необходимые для государственной регистрации сделки купли – продажи:

• Заявление о регистрации договора купли-продажи

• Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект, выданное УФРС.

• справка о нормативной стоимости земли и т.д.

• Выписка из домовой книги, сведения о проживающих в доме лицах, информация об отсутствии других землепользователей

• Договор купли-продажи объекта недвижимости

• Документы, удостоверяющие личность участников сделки

• Оплаченная государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости (договора)

• Кадастровый план земельного участка

Дарение — безвозмездная передача земельного участка в собственность. Пакет документов при гос. регистрации договора дарения, в целом, идентичен договору купли-продажи.

Существуют ограничения, при которых не допускается сделка дарения, например:

• Недопустимо заключать договор после смерти дарителя

Дарение земельного участка находящегося в совместной собственности осуществляется при согласии всех собственников и т.д.

Наследование — одна из самых распространенных процедур с земельным участком. Право собственности переходит по завещанию или при отсутствии завещания — по закону. По наследству переходят земельные участки как находящиеся в собственности, так и на праве пожизненно наследуемого владения.

Завещание составляется в письменной форме и заверяется нотариусом. Наследники по закону определяются в соответствии с законодательством.

Свидетельство о праве на наследство не подтверждает право собственности на земельный участок и требует проведения государственной регистрации.

26. Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду (глава V-1 зк рф).

ЕСЛИ ГОВОРИТЬ ТОЛЬКО О ПОРЯДКЕ, ТО ЭТО ЛИБО АУКЦИОН, ЛИБО СЛУЧАИ, ПРЕДУСМАТРИВАЮЩИЕ ПЕРЕДАЧУ БЕЗ НЕГО, А ЕСЛИ РАСКРЫВАТЬ ПОРЯДОК АУКЦИОНА, ТО ЭТО ДРУГОЙ ВОПРОС, ПОЭТОМУ НАСЛАЖДАЙТЕСЬ ЧТЕНИЕМ. (39.6-39.8 статьи)

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исключительный перечень обстоятельств, при которых заинтересованное лицо вправе требовать от публичного образования предоставления земельного участка без торгов, содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. Вне аукциона земли предоставляются для:

• размещения объектов социально-культурного назначения, реализации инвестиционных проектов;

• продления договора аренды на новый срок;

• индивидуального жилищного строительства в пределах земель, переданных для комплексного освоения;

• ведения личного подсобного хозяйства в пределах ограниченного в обороте участка, переданного для ведения дачного хозяйства;

• обслуживания размещенной на участке недвижимости (арендатором выступает собственник недвижимости);

• хозяйствования на земле в порядке, оговоренном Федеральным законом РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

• развития уже застроеной территории лицу, с которым заключен соответствующий договор о развитии.

Но вообще то в законе 42 конкретных исключения. А еще эти исключения со своими исключениями.

При определении победителя торгов в ходе аукциона сравниваются исключительно ценовые предложения заинтересованных лиц, тогда как конкурс предполагает более сложную конкуренцию. При продаже права аренды публичных земель в России практикуются исключительно аукционы.

Аукционы проводятся открыто. Принимать участие в них по общему правилу могут все желающие: как организации, так и физические лица. Об их проведении сообщается в СМИ и на официальных сайтах.

В случае если участников аукциона несколько, происходит торг.

Если новую (повышенную) цену в отведенное время поддержал еще хотя бы один участник, торг продолжается. И так до момента, пока одно из заинтересованных лиц не станет единственным, кто предложил большую стоимость.

Он признается победителем и становится арендатором. Цена аренды соответствует максимальной предложенной им цене.

Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Инициатором предоставления земельных участков в аренду может выступать любая сторона договора: арендодатель в лице соответствующих публичных образований либо арендатор. Для получения в аренду публичных земель по собственной инициативе заинтересованному лицу приходится последовательно:

• осуществить образование участка;

• обеспечить установление разрешенных способов использования;

• приобрести право аренды участка в результате его предоставления одним из оговоренных ЗК РФ способов, то есть с аукциона или без него.

В силу ст. 39.8 ЗК РФ арендаторам вменяется в обязанность:

1. хозяйствовать способом, исключающим возможную деградацию, захламление, порчу или уничтожение плодородного слоя (в отношении участков сельскохозяйственного назначения);

2. провести рекультивацию (земли, предоставленные для недропользования);

3. в отношении участков береговой полосы общего пользования обеспечить населению свободный доступ к водному объекту;

4. применительно к землям, предоставленным организациям для ведения дачного хозяйства, обеспечить изготовление проектов планировки и межевания территории, организовать проведение кадастровых работ;

5. в отношении земель, предоставленных для комплексного освоения, заключить соответствующий договор об освоении.

Допустимые сроки аренды в отношении публичных земель урегулированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Максимальный срок длительности аренды составляет 49 лет и касается земель сельскохозяйственного назначения. Минимального срока придачи земель не оговорено.