Форма договора

Заключение договоров аренды возможно как в устной, так и в письмен­ной форме. При этом, исходя из требований п. 1 ст. 609 ГК РФ, устная форма допустима лишь для договоров, сторонами которого являются граждане, а срок аренды не превышает один год.

В то же время для некоторых видов аренды законом регламентирована обязательная письменная форма вне зави­симости от субъектного состава и срока договора (например, прокат -, аренда транспортных средств -, аренда зданий или сооружений, аренда предприятий).

Несоблюдение установленной законом простой письменной формы вле­чет недействительность договора аренды только тогда, когда это правовое последствие прямо указано в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Приме­ром этому служат соответствующие нормы об аренде зданий или сооружений (ст. 651 ГК РФ) и аренде предприятий (ст. 658 ГК РФ). В остальных случаях приме­няется общее правовое последствие несоблюдения простой письменной фор­мы сделки, содержащееся в п. 1 ст. 162 ГК РФ, - стороны лишаются права в случае спора ссылаться на свидетельские показания в подтверждение дого­вора и его условий.

Следует также отметить, что дого­воры аренды зданий (сооружений) и предприятий - такие договоры должны заключаться путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ).

Регистрация договора

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное предусмотрено, в частности, в ст. 651 ГК РФ, устанавливающей, что договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться только тогда, когда срок их действия составляет не менее одного года. Аналогичное правило предусмотрено для договоров аренды и субаренды земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При этом договор аренды, заключенный на неопределенный срок или возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

В соответствии со ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. При этом заявление о государственной регистрации такого договора может подать как арендодатель, так и арендатор.

Что касается правовых последствий отсутствия государственной регистрации договора аренды, то с одной стороны, такой договор не может быть признан незаключенным (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165). Незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если контрагенты согласовали его существенные и иные условия, была соблюдена форма договора, собственник осуществил передачу имущества в пользование, а другое лицо при его приемке не сделало каких-либо замечаний, договор исполнялся сторонами. С другой стороны, права арендатора, который пользуется имуществом по незарегистрированному договору аренды, не могут быть противопоставлены третьим лицам. В частности: отсутствует преимущественное право на заключение договора на новый срок; не действует положение о сохранении договора в силе при переходе права собственности на переданное в аренду имущество к другому лицу (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

В соответствии с п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.