Билет 4

1. Общие положения об аренде. Понятие и основные черты договора аренды

договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Указанное определение позволяет выделить основные черты данного до­говора, определяющие его специфику в системе гражданско-правовых обяза­тельств.

Во-первых, это представление арендодателем арендатору индивиду­ально определенного имущества.

Во-вторых, имущество предоставляется во временное владение и пользование или во временное пользование.

В-третьих, имущество предоставляется за плату.

Правовая природа договора

КОНСЕНСУАЛЬНЫЙ

момент вступления договора в силу не зависит от фактической передачи имущества арендодателем арендатору (кроме договора аренды транспортного средства)

ВОЗМЕЗДНЫЙ

соглашение сторон, предусматривающее освобождение арендатора от внесения платы за пользование имуществом не может быть квалифицировано как договор аренды

ДВУХСТОРОННЕ ОБЯЗЫВАЮЩИЙ И ВЗАИМНЫЙ

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество во владение и пользование арендатору. Следовательно, договор аренды у обеих сторон порождает встречные обязанности.

Стороны договора

Арендодатель: любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), являющееся собственником, либо лицом, упра­вомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Для отдельных видов аренды ГК РФ установлены ограниче­ния, относящиеся к субъектному составу. Например, в договоре бытового проката арендодателем может быть лишь лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

В первую очередь, сдавать в аренду имущество имеет право его соб­ственник. Однако, доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользова­ние объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное иму­щество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Действительным является также договор аренды, заключенный арендо­дателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендода­тель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Кроме собственника имущества, в качестве арендодателей могут высту­пать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

К лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены субъекты ограниченных вещных прав: права хозяйственного ведения и оперативного управления: государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения.

Если в аренду передается имущество, которое является государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, на кото­рое государственные и муниципальные предприятия и учреждения не имеют ограниченных вещных прав, т.е. составляющее казну соответствующего публично-правового образования, то участие в арендных обязательствах Россий­ской Федерации, ее субъектов как собственников государственного имуще­ства будет осуществляться через органы государственной власти, а муници­пальных образований - через органы местного самоуправления.

В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ частные учреждения, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником.

Арендатор - любые физические и юридические лица с обязательным соблюдением правил об их дееспособности и правоспособности.

Для некоторых видов аренды ГК установлены специальные требования, предъявляемые к арендатору. Так, арендатором жилых помещений может вы­ступать лишь юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия - предприниматель (п. 1 ст. 656 ГК РФ), по договору проката - лицо, пользующее­ся имуществом в потребительских целях (п. 1 ст. 626 ГК РФ)

Устойчивый характер арендных отношений обеспечивает правило о со­хранении действия договора аренды при изменении его сторон (ст. 617 ГК РФ). В соответствии с ним, перемена в лице арендодателя, произошедшая вслед­ствие перехода права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для расторжения договора аренды. Кроме того, новый собственник, либо иной законный владелец не имеет права истребовать сданное в аренду иму­щество до истечения срока действия договора, равно как и права изменить его условия, мотивируя это переменой на стороне арендодателя (кроме сведений об арендодателе).

Сохранение силы договора возможно и при перемене арендатора, если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего не­движимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся срок. Данное правило является диспозитивным и может быть изменено зако­ном или соглашением сторон. В случае, когда законом или соглашением не предусмотрено иное, арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор лишь тогда, когда заключение договора явилось следствием обладания арендатором определенными личными качествами.